Читайте также:
|
Оценка земель основана на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений проводится на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений выполняется на основе капитализациирасчетного рентного дохода или с учетом затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
В процессе государственной кадастровой оценки земель производится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной является часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
Результаты оценочного зонирования переносятся на карту (схему) оценочных зон. По этим результатам устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
Государственная кадастровая оценка земель осуществляется с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
Кадастровая оценка земель, как и другие виды оценочных работ (определение рыночной или инвестиционной стоимости, страховой стоимости, выкупной цены, стоимости ипотеки и т.д.), призвана установить денежное выражение ценности земельного участка. Основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки заключается в преимущественном использовании ее результатов для целей налогообложения и применении особой технологии оценочных работ — методов массовой оценки. Результатом кадастровой оценки является оценочное зонирование территории, установление показателей базовой или зональной стоимости земли по каждой из выделенных зон и кадастровая стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных характеристик. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель определен Правительством РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.
Кадастровая стоимость земельного участка — это процент от рыночной стоимости земельного участка, определенный на основе характеристик земельного участка с применением методов и правил статистической обработки информации. С определенной кадастровой стоимостью земельного участка ЗК РФ часто связывает и иные (кроме ставки налога) последствия. Например, п. 4 ст. 79 ЗК РФ устанавливает, что изъятие особо ценных продуктивных Сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, может быть исключено законодательством субъекта РФ.
Согласно п. 13 ст. 3 Вводного закона в случаях если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли. Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.
• Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения. Особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения.
Земли сельхоз назначения – это основная категория земель, так как благодаря этим землям население обеспечиваются продуктами питания. В ходе земельной реформы площадь этих земель существенно сократилась.
Проблем в использовании этой земли очень много: многие переведены в собственность, многие не используются вообще…
Понятие земель сельхоз назначения даётся в статье 78 ЗК РФ.
Под землями сельхоз назначения понимают:
• это земли предоставленные или предназначенные для нужд сельского хозяйства;
• находящиеся за границами населённых пунктов.
По земельному законодательству эти земли подразделяются на два вида:
• Сельхоз угодья. Это земли, которые используются непосредственно в с/х (пашни, сенокосы…).
• земли, используемые для обеспечения сельскохозяйственного производства. Земли, занятые дорогами, лесными насаждениями, зданиями, которые необходимы для хранения и вообще для сельхоз назначения.
Употребляется термин «земли сельскохозяйственного использования».
Земли сельхоз использования – это совокупность земельных участков из состава других категорий земель. О таких землях говорится в статье 103, много в девяностых статьях… Но это использование носит временный характер (эти земли находятся в другой категории, но временно могут использоваться в сельхоз целях).
В статье 78 ЗК РФ определены субъекты, которые используют земли сельхоз назначения. Это и граждане, и все виды юридических лиц. В качестве самостоятельных субъектов выделяются казачьи общества, коренные малочисленные народы… В принципе, самые разные субъекты.
В земельном законодательстве понятие «сельскохозяйственный товаропроизводитель» значения особого не имеет, так как это нужнее для налоговых отношений.
Земельное законодательство предусматривает приоритет в использовании и особой охране сельхоз угодий в статье 79 ЗК РФ и статье 7 ФЗ «О переводе земельных участков из одной категории в другую».
Этот приоритет обеспечивается:
• Особо ценные продуктивные сельхоз угодья в соответствии с законодательством РФ могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. То есть субъект РФ может определить земельные участки, которые не подлежат изъятию и переводу ни в коем случае. У нас недавно такой закон был принят: сельхоз угодья высший учебных заведений, орошаемые и осушаемые земли с постоянным оборудованием, и если кадастровая стоимость выше средней более чем на 50%.
• Перевод сельхоз угодий в другую категорию допускается только в исключительных случаях. Правда, этих исключительных случаев достаточно много – девять штук (статья 7 ЗК РФ).
• Перевод сельхоз угодий с кадастровой стоимостью выше среднего уровня на 50 и более процентов не допускается, за исключением четырёх случаев. Это установление черты населённого пункта; строительство автомобильных, железнодорожных и других путей, дорог и трубопроводов; выполнение международных обязательств; и добыча полезных ископаемых.
• Создание фондов перераспределения земель. Они создаются при органах исполнительной власти, создание предусмотрено статьёй 80 ЗК РФ. Пополняется этот фонд за счёт изъятых земель и земель, от которых отказываются. Предоставляются они гражданам и ведущим личное подсобное или фермерское хозяйство.
• Использование земель сельскохозяйственного назначения должно сочетать с охраной их как природного ресурса. Меры по охране земель, закреплённые в статье 13 ЗК РФ в большей степени касаются земель сельхоз назначения (в пункте 1, 6, 7 и другом). Кроме того, 16 июня 1998 года был принят ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельхоз назначения». Там, например, установлены дополнительные обязанности для лиц, используемых земли сельхоз назначения (соблюдать стандарты и правила по проведению агротехнических мероприятиях, предоставлять в органы исполнительной власти сведения о том, какие они используют агрохимикаты и пестициды; проводить почвенные и фитосанитарные исследования земель; информировать о фактах деградации земель сельхоз назначения). В законе также определены основные направления государственной политики в сфере обеспечения плодородия земель с/х назначения. Также принимаются соответствующие законы и в субъектах (у нас в феврале 2010 года был принят). В качестве обязанности, закреплённой в законе Воронежской области: не допускать чередования культур, которые могут ухудшить плодородие (не допускается посев сахарной свеклы и овса не допускается более двух раз подряд на одном и том же земельном участке).
• Отнесение земель к категориям и перевода их из одной в другую осуществляется в отношении земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной или частной собственности органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. А так вообще, по общему правилу, остальные земли переводятся муниципальными органами.
• Особенности оборота земель с/х назначения заключаются в преобладании публично-правовых начал в регулировании земельных отношений.
Постановление Правительства от 4 сентября «О реорганизации колхозов и совхозов». С принятием ЗК РФ (30 октября 2001 года) по 30 октября 2003 года (ФЗ «О землях сельхоз назначения) приватизация сельхоз земель не допускалась. А после мы обращаемся к законам субъектов РФ. В федеральном законе написано, что если нет закона субъекта, то по правилам ФЗ, но таковых правил нет, так что если нет закона у субъекта, то плохо. В Воронежской области в новом законе от 2008 года определены условия приватизации, которые в основном соответствуют тем условиям, что были ранее. Некоторые субъекты РФ установили, что приватизация может быть продолжены через несколько лет – в некоторых даже 50 лет.
Имущественные паи у всех отличались, а вот земельные доли были равные. Требование: для того, чтобы участвовать в приватизации стаж работы не менее 6 месяцев.
• Принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
(пп. 2 в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)
3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
(пп. 4 в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)
5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;
6) утратил силу. - Федеральный закон от 18.07.2005 N 87-ФЗ.
• Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения и оборота земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
Дата добавления: 2015-02-16; просмотров: 93 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |