Студопедия  
Главная страница | Контакты | Случайная страница

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Аренда Государственных Предприятий

Читайте также:
  1. II. Методы оценки качества государственных и муниципальных услуг
  2. II. Основные принципы и правила служебного поведения государственных служащих
  3. III. Рекомендательные правила поведения государственных служащих
  4. III. Рекомендательные правила поведения государственных служащих
  5. III. Сводная оценка качества государственных услуг в сфере молодежной политики.
  6. V1: {{3}} Тема №3 Финансы предприятий и налоговая система.
  7. Административно-правовой статус государственных служащих.
  8. Административно-правовой статус государственных служащих.
  9. Административно-правовой статус предприятий и учреждений.
  10. Административно-правовой статус предприятий и учреждений.

 

В соответствие с ГК РФ (ст.113-115) и Федеральным Законом от 14.11.2002г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» определен правовой статус государственных унитарных предприятий.

В части организационно-правовой формы государственные унитарные предприятия являются коммерческой организацией и основной целью деятельности данных предприятий является извлечение прибыли (п.2 ст.50 ГК РФ).

При этом имущество ГУП находится в государственной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения.

Содержание права государственной собственности определено ГК РФ (ст. 214).

Нормы права хозяйственного ведения ст.ст. 294, 295 ГК РФ.

Если говорить о праве собственности, то это совокупность прав пользования, владения и распоряжения. Таким образом, собственнику принадлежат права пользования, владения и распоряжения своим имуществом ГК РФ (ст. 209). Но действия собственника в отношении своего собственного имущества не должны противоречить закону и иным правовым актам и не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц (п.2 ст.209).

Согласно п.1. ст.295 ГК РФ собственник в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении осуществляет правомочия в части создании унитарного предприятия, в закреплении за ним имущества на праве хозяйственного ведения, определении предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначении директора (руководителя) предприятия, осуществлении контроля за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

Практические действия по ст.295 ГК РФ государство как собственник осуществляет через свои уполномоченные органы.

Также, в соответствии с данной статьей собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

В соответствии с ГК РФ ГУП в отношении имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения ГУП владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом.

Если посмотреть ГК РФ п.2. ст. 295, то унитарное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Данное указано и в Федеральном Законе «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002г. № 161-ФЗ.(п.2 ст. 18).

Согласно указанным нормам следует, что по договору аренды именно Предприятие, а не государство в лице территориальных уполномоченных органов по управлению имуществом, выступает арендодателем государственного имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения. У государства как собственника имущества есть лишь право дачи согласия на сдачу имущества в аренду, а не право сдачи его в аренду.

Использование в договорах аренды в отношении Предприятия понятия «балансодержатель» не может подменять действие норм гражданского законодательства, регулирующих общественные отношения по сдаче в аренду государственного имущества, закрепленного в хозяйственном ведении за Предприятием.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 2 октября 2003 года № 384-О гражданское законодательство находится в ведении РФ, а потому не могут вводиться не предусмотренные ГК РФ субъекты договора аренды, такие как «балансодержатель», а также новые вещные права.

Если имущество входит в состав государственной казны и не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за конкретными организациями, то арендодателем будет соответствующий орган по управлению государственным имуществом, участвующий в гражданских правоотношениях в порядке ГК РФ (гл.5).

А если имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за конкретным Предприятием, то именно Предприятие является арендодателем.

Даже, если в договоре аренды на стороне «Арендодателя» указаны два лица – соответствующего органа по управлению имуществом и Предприятия, то это не меняет существа возникающих гражданских правоотношений по сдаче в аренду имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения.

Таким образом, в соответствии с действующим гражданским законодательством арендодателем государственного имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения, является Предприятие.

При этом, определение в конкретных договорах аренды Предприятия как балансодержателя, либо указание на стороне «Арендодателя» двух лиц –органа по управлению имуществом и Предприятия – не меняет существа возникающих гражданских правоотношений и не может подменять действие норм гражданского законодательства, четко определяющих субъектный состав арендного правоотношения.

 

2. При заключении договоров стороны свободны в установлении любых условий, которые не противоречат нормам закона и иных правовых актов ГК РФ (ст. 421).

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения, не содержит нормы, об исполнении обязательства по перечислению арендной платы непосредственно арендодателю.

С учетом общих положений ГК РФ (ст. 312) в зависимости от соглашения сторон перечисление арендной платы может быть осуществлено самому арендодателю либо управомоченному им лицу.

Если по условиям ранее заключаемых договоров аренды арендная плата подлежала перечислению в бюджет, то исходя из принципа свободы договора такое условие договоров является правомерным.

В соответствии с нормами права, предусмотренными ГК РФ (ст.295), собственник или орган по управлению имуществом не может распоряжаться имуществом, закрепленным за Предприятием.

Соответственно, собственник не вправе требовать перечисления всей арендной платы за использование имущества непосредственно в бюджет.

Прямые нормы, предусматривающие обязательное перечисление арендной платы за государственное имущество, переданное в хозяйственное ведение, непосредственно в бюджет в действующем гражданском и бюджетном законодательстве отсутствуют.

Кроме того, в соответствии с п.39 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №6/8 условия договоров, заключенных между собственником соответствующего государственного имущества и предприятием, которые изменяют характер и пределы правомочий по владению, пользованию и распоряжению государственным имуществом, закрепленным в хозяйственном ведении, являются ничтожными.

В связи с тем, что условие о перечислении арендной платы на бюджетный счет не соответствует требованиям закона ГК РФ (ст. 168) в случае судебного рассмотрения условие о перечислении арендной платы на бюджетный счет может быть признано недействительным и ограничивающим право хозяйственного ведения Предприятия по сдаче в аренду государственного имущества и извлечению из этой деятельности прибыль. Также данный договор может быть оспорен по тем основаниям, что собственник имущества, переданного в хозяйственное ведение, не имеет права сам сдавать его в аренду.

Право собственника на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, предусмотренное ГК РФ (п.1 ст.295) и в ФЗ № 161-ФЗ (ст. 17), согласно которой предприятие обязано ежегодно перечислять в соответствующий бюджет часть прибыли, остающейся в его распоряжении после уплаты налогов и иных обязательных платежей, в порядке, в размерах и в сроки, которые определяются государством -собственником.

Необходимо отметить, что процедура перечисления части прибыли от деятельности предприятия в гос. бюджет определялась положениями Примерного устава федерального Предприятия. В соответствии с примерным уставом Предприятие самостоятельно распоряжается «полученной чистой прибылью, остающейся в распоряжении Предприятия после уплаты установленных законодательством РФ налогов и других обязательных платежей и перечисления в федеральный бюджет части прибыли от использования имущества Предприятия в соответствии с требованиями законодательства РФ».

Согласно ст.41 Бюджетного кодекса РФ к неналоговым доходам бюджета относятся доходы от использования имущества, находящегося в государственной собственности.

Статья 51 БК РФ предусматривает, что неналоговые доходы федерального бюджета формируются в том числе и за счет доходов от использования имущества, находящегося в государственной собственности.

В соответствии со ст.42 БК РФ в доходах бюджетов учитываются средства, получаемые в виде арендной платы за сдачу во временное владение и пользование имущества, находящегося в государственной собственности.

Согласно статьям Федеральных Законов «О федеральном бюджете на ….» доходы федерального бюджета формировались за счет «доходов от сдачи в аренду находящегося в федеральной собственности имущества, расположенного на территории Российской Федерации, - в размере 100 процентов доходов».

Соответственно, бюджетное законодательство устанавливает, что в бюджет должны направляться в полном объеме доходы от сдачи в аренду федерального имущества, в том числе переданного в соответствии с п.1. ст.42 БК РФ указанные доходы отражаются как доходы федерального бюджета только после уплаты налогов и сборов, предусмотренных налоговым законодательством.

Следовательно, анализируемые нормы законодательства не предусматривают того, что доходы федерального бюджета формируются непосредственно путем перечисления в бюджет арендной платы от сдачи в аренду федерального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за Предприятием. Данное толкование бюджетного законодательства противоречило бы ГК РФ, поскольку собственник в лице органа по управлению имуществом имеет право лишь на часть прибыли от деятельности предприятия (в эту часть может входить и вся прибыль от сдачи имущества в аренду), а не на прямое получение арендной платы.

Таким образом, с учетом принципа свободы договора ГК РФ (ст.421) условие договоров аренды о перечислении арендной платы в гос. бюджет является правомерным, т.к. действующее гражданское законодательство не запрещает сторонам предусмотреть возможность перечисления арендной платы непосредственно на счет арендодателя Предприятия либо на бюджетный счет собственника имущества.

В то же время в действующем гражданском и бюджетном законодательстве отсутствует прямая норма, однозначно требующая перечисления в бюджет арендной платы от сдачи в аренду имущества, закрепленного за Предприятием на праве хозяйственного ведения.

Соответственно, требовать перечисления арендной платы за государственное имущество, переданное в хозяйственное ведение Предприятия, непосредственно в бюджет государства в лице органа по управлению имуществом не имеет права.

 

ДОГОВОР АРЕНДЫ

Договором аренды недвижимого имущества признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан уплачивать за это арендодателю арендную плату.

Содержание договора аренды включает в себя действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по контролю за его надлежащим использованием арендатором; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Договор аренды заключается в простой письменной форме в соответствии с примерными формами договора аренды, согласно Приложениям к настоящему Положению.

Договор аренды, заключенный на срок свыше одного года, подлежит обязательной государственной регистрации. Обязанность по осуществлению необходимых юридических действий по государственной регистрации договора аренды возлагается, как правило, на арендатора, на основании доверенности, выдаваемой органом по управлению имуществом.

Договор аренды не может предусматривать право выкупа арендуемого имущества и переход прав собственности на объект аренды.

Срок договора аренды определяется по соглашению сторон, но не может превышать максимальный срок, определенный обычаем делового оборота для объектов недвижимого имущества, - 49 лет.

Размер арендной платы за пользование имуществом государственной собственности определяется с учетом оценки рыночной стоимости объекта и фиксируется в твердой сумме платежей, вносимых с определенной в соответствии с условиями договора аренды периодичностью.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В отношении рекламных сооружений и других объектов, не являющихся объектами заключенного договора аренды, заключаются отдельные договоры в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Арендатор может производить неотделимые улучшения недвижимого имущества, выступающего объектом договора аренды, только по согласованию с арендодателем.

Арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений в порядке и на условиях, определенных договором аренды.

Арендатор вправе по согласованию с арендодателем производить капитальный ремонт и модернизацию арендуемых площадей. В указанных случаях стоимость капитального ремонта и модернизации засчитывается в счет арендной платы в соответствии с дополнительным соглашением, выступающим неотъемлемой частью договора аренды.

Арендатор самостоятельно и за свой счет обеспечивает содержание в исправном состоянии инженерных систем (центральное отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, электроснабжение и т.п.) для обеспечения их нормального функционирования в соответствии с договором оказания услуг.

Затраты на ремонт мест общего пользования компенсируются пропорционально площади занимаемых арендатором помещений в общей площади объекта недвижимого имущества.

Договор аренды должен предусматривать либо компенсацию затрат на страхование переданного в аренду имущества государственной собственности Челябинской области, либо страхование арендатором в пользу арендодателя рисков гибели и повреждения переданного в аренду имущества на весь срок действия договора.

 

Расчет арендной платы

В соответствии со статьей 8 «Обязательность проведения оценки объектов оценки» Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В целях повышения эффективности использования имущества государственной собственности Челябинской области, находящегося в аренде, а также приведения договорных отношений в соответствии с действующим законодательством определение рыночной величины арендной платы, с учетом коммерческой привлекательности объекта аренды, осуществляется независимыми оценщиками прошедшими конкурсный отбор.

Для реализации поставленных задач и рационального использования средств областного бюджета отбор, организаций, занимающихся оценочной деятельностью осуществляется на конкурсной основе (примерная документация прилагается).

Организаторами конкурса могут выступать орган по управлению имуществом, отраслевые органы исполнительной власти, государственные предприятия Челябинской области, государственные образовательные учреждения Челябинской области.

Арендная плата имущества, установленная на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности является начальной величиной. Оплата за аренду имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области устанавливается не ниже величины, определенной, согласно отчету независимого оценщика.

Расчет рыночной величины арендной платы оформляется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. К отчету независимого оценщика прилагается заключение оценщика о рыночной величине арендной платы объекта аренды, которое является приложением к договору аренды.

На основании отчета независимого оценщика между арендодателем и арендатором заключается соглашение об определении арендной платы, которое является приложением к договору аренды.

 




Дата добавления: 2015-04-11; просмотров: 29 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав

<== 1 ==> |


lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2024 год. (0.01 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав