Студопедия  
Главная страница | Контакты | Случайная страница

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Аренда в современных условиях

Читайте также:
  1. Без каких-либо ограничений, по своему усмотрению и на общих со всеми Партнерами условиях, заключать партнерские договора с любыми иными лицами.
  2. В ДОМАШНИХ УСЛОВИЯХ
  3. В особых условиях.
  4. В реальных условиях
  5. В современных условиях
  6. В чрезвычайных условиях
  7. В чрезвычайных условиях
  8. Виды цен и роль ценовой политики в современных условиях развития основных товарных рынков.
  9. ВОЗМОЖНЫЕ ОСЛОЖНЕНИЯ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОБЩЕГО ОБЕЗБОЛИВАНИЯ У ДЕТЕЙ В УСЛОВИЯХ ПОЛИКЛИНИКИ, ИХ ПРОФИЛАКТИКА И ЛЕЧЕНИЕ

Предоставление земли в пользование, как особый вид социально-экономических отношений известно, примерно четыре тысячелетия (вероятно, первый акт, регулирующий аренду земли – Законы Билаламы – XX в. до н.э.). В хозяйственной практике древних цивилизаций Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко использовались различные арендные формы землепользования. Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках аренды земли относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды. Это были глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определенную плату сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т.д. Достаточно подробную регламентацию договора найма земли содержит один из древнейших памятников истории права – Законы Хаммурапи, датированные 1800 годами до н.э. Содержащиеся в нем положения регулируют различные отношения при найме земли, в частности, решают вопросы ответственности арендатора и арендодателя, а также распределение убытков между сторонами договора при наступлении форс-мажорных обстоятельств: «Если получит арендную плату за свое поле, а потом Адат затопит поле или наводнение унесет жатву, то убыток падает только на земледельца». О значении арендных отношений и влиянии их на социально-экономические связи в древнем мире говорит тот факт, что целые социальные группы и сословия получали свои названия в зависимости от того, на каких арендных условиях они обрабатывали землю (в Афинах – «шестидольники», «половники» – в Древнем Новгороде и т.д.).

Право граждан на аренду земли в период новейшей истории было провозглашено в Основах законодательства СССР и союзных республик о земле от 28.02.1990 г. и подтверждено Земельным кодексом РСФСР.

Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество – земельный участок за плату во временное владение. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

Гражданское законодательство предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть не потребляемыми вещами (ст. 607 ГК РФ). Земельный участок отвечает этому требованию, так как при правильной эксплуатации земля является не потребляемым (неисчерпаемым) природным ресурсом. Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. По договору аренды собственник индивидуально-определенной не потребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды вещь должна быть возвращена ее собственнику.

Особенности передачи в аренду земель:

ü Сельскохозяйственного назначения.

Важно отметить, что земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам, в том числе ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, а также сельскохозяйственным предприятиям, организациям для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

В литературе обращается внимание на соотношение понятий «земли сельскохозяйственного назначения» и «земли сельскохозяйственного использования». Земли сельскохозяйственного назначения, отмечают С.А. Боголюбов и Е.Л. Минина, не следует путать с установленными ст. 85 ЗК РФ землями сельскохозяйственного использования, как входящими в состав иной категории – земель поселении. Эти земли, будучи землями иного целевого назначения, имеют иной правовой режим.

Аргументированную точку зрения на данную проблему имеет профессор Г.Е. Быстров, который отмечает, что действующее законодательство РФ исходит из того, что «земли сельскохозяйственного назначения» и «земли сельскохозяйственного использования» не тождественные понятия. В одном случае специфическим объектом правового регулирования являются земли сельскохозяйственного назначения как составная часть земель России, выделенная в самостоятельную категорию по целевому назначению земель; во втором случае объектом правового регулирования являются земли сельскохозяйственного использования как совокупность земельных участков из состава земель поселений, промышленности и других категорий, используемых в качестве сельскохозяйственных угодий по признаку основного хозяйственного назначения. Земли сельскохозяйственного использования, по мнению Г.Е. Быстрова, имеют двойственный правовой режим, а их использование в сельскохозяйственных целях носит временный характер до момента изменения вида их использования.

Земли сельскохозяйственного назначения бывают двух видов: земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства (т.е. фактически используемые), и земли, предназначенные для этих целей, т.е. те, которые будут использованы для названных целей в ближайшее время и без которых невозможен процесс сельскохозяйственного производства.

В составе сельскохозяйственных угодий Земельный кодекс РФ выделяет пашни, сенокосы, залежи, земли, запятые многолетними насаждениями, виноградниками и другими землями, используемые в растениеводстве. Составными частями несельскохозяйственных угодий признаются земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. К несельскохозяйственным угольям относятся земли, зананятые древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд и предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных; антропогенных и техногенных явлений, и замкнутыми водными объектами, которые могут быть переведены в соответствующие категории земель.

По субъектам земельных прав земли сельскохозяйственного назначения могут классифицироваться на земли, предоставленные гражданам, в том числе ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям для осуществления промыслов, которые обеспечивают сельскохозяйственным товаропроизводителям, устойчивую работу, эффективное использование выделенных средств и улучшение финансового состояния.

В соответствии с действующим законодательством РФ к участникам отношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, участвующие в отношениях по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а также имущественных отношениях, связанных с владением, пользованием и распоряжениям земельными участками.

Для участия в земельных отношениях граждане (физические лица) должны обладать правоспособностью, т.е. способностью иметь гражданские права и нести обязанности. Применительно к земельным отношениям граждане обладают правом иметь земельные участки на праве собственности и праве аренды, совершать любые, не запрещенные законом сделки с землей, заниматься предпринимательской и любой иной, не запрещенной законом сельскохозяйственной деятельностью на земельном участке, наследовать и завещать земельные участки. Гражданин должен обладать и дееспособностью, достичь определенного возраста.

М.И. Козырь считает, что субъектами аграрного права (аграрных правоотношений) могут быть граждане – физические лица, обладающие соответствующей право-дееспособностью; крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства; юридические лица (в основном коммерческие образования, а также потребительские кооперативы, союзы и ассоциации); государственные (федеральные и создаваемые на уровне субъектов Федерации) органы исполнительной власти, органы управления сельским хозяйством и агропромышленным комплексом в целом.

Арендодателями могут выступать один или несколько собственников (граждан) земельных долей. Участник долевой собственности может передать земельную долю в аренду только после выделения земельного участка в этой стране располагают земельными наделами свыше 50 га. У них сосредоточено около 35% всех сельхозугодий, и они производят около четверти стоимости конечного продукта сельского хозяйства.

Земельное и гражданское законодательство РФ разрешает приобретать крестьянским (фермерским) хозяйствам в собственность или аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или иных категорий земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также частной общей долевой собственности. Максимальные размеры земельных участков для крестьянских (фермерских) хозяйств устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации. В случае выхода одного из членов фермерского хозяйства земельные участки и средства производства разделу не подлежат.

Для заключения договора аренды земельного участка заявителю необходимо представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления кадастровую карту (план) земельного участка.

Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается Земельным кодексом РФ и Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Граждане могут реализовать свое право на ведение садоводства, огородничества и т.п. в составе соответствующих некоммерческих объединений либо в индивидуальном порядке.

В основном земельные участки или земельные доли организации приобретают в результате передачи их учредителями (участниками). После внесения лицом земельного участка или земельной доли в уставный капитал коммерческой организации он утрачивает право собственности на этот участок (земельную долю), собственником становится коммерческая организация. Юридические лица могут приобрести земельные участки и по иным основаниям, предусмотренным законом.

Таким образом, после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности собственник может передать соответствующий земельный участок в аренду, заключив договор аренды.

ü Населенных пунктов.

В отличие от земель сельскохозяйственного назначения земли поселений выполняют функцию территориально-пространственного базиса. ЗК РФ выделяет эти земли в качестве самостоятельной категории земель. Землями поселений являются земли, целевым назначением которых является использование их для застройки и иных целей развития городов, поселков и сельских поселений. Признаком, с помощью которого эти земли отграничиваются от иных категорий земель, является черта городского или сельского поселения.

Правовой режим земель поселений регулируется земельным законодательством, которое устанавливает общие принципы регулирования земельных отношений по поводу данной категории земель, и градостроительным законодательством, задача которого – отразить особенности отношений, складывающихся по поводу использования земель поселений.

Понятие «территория городского и сельского поселения» закрепляется в законодательстве для того, чтобы очертить пространственную сферу, на которую распространяется деятельность органов местного самоуправления по регулированию градостроительства. Это та сфера, в пределах которой действуют правила застройки, проекты планировки, проекты застройки и другая градостроительная документация, которая определяет правовой режим земель данной категории.

Необходимость законодательного закрепления пространственной сферы городских и сельских поселений обусловлена спецификой градостроительства. Сферой градостроительства является не только поверхность земли. Непосредственной сферой градостроительства является определенная территория, на которой могут возводиться здания, строения и различные сооружения. Однако практически градостроительство осуществляется в определенном пространстве в воздушном или подземном. Все эти важные моменты учитываются в праве.

В основе правового регулирования использования земель поселений лежит принцип планирования. Планирование использования этих земель осуществляется в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений и правилами землепользования и застройки.

Значение поселений в системе расселения и административно-территориальном устройстве страны также играет важную роль при отнесении поселения к категории городского или сельского. По общему правилу, именно города являются административными и культурными центрами окружающих районов.

Методика расчета арендной платы земельных участков:

Согласно договору передачи земли в аренду пользование участком всегда предполагает внесение арендной платы.

При вычислении арендной платы следует исходить из произведения ежегодной базовой ставки арендной платы согласно определенным видам земель на коэффициенты поправки, которые формируются под влиянием индивидуальных характеристик отдельно взятого случая использования арендованного участка.

Полный размер денежной суммы согласно договору аренды земли рассчитывают по формуле вида:

Площадь арендованного участка (S), исчисляемая в квадратных метрах, умножается на базовую ставку (Бс), что соответствует определенной категории земли, на поправочный коэффициент (Кц), определить который можно по целям использования территории, и на коэффициент зональной дифференциации (Кт), что меняется под влиянием природно-экономического и градостроительного зонирования, а определяется непосредственно при проверке земли кадастровыми государственными органами.

В кратком виде формулу можно записать так:

SUM = S x Бс x Кц x Кт, где SUM и есть та самая неизвестная итоговая стоимость аренды.

Арендная плата, которую должно уплатить за определенный срок, рассчитывается на каждый день использования участка от размера годовой аренды. В качестве фиксированного периода для расчетов, как правило, берется месяц или квартал, что подтверждается соответствующим пунктом договора на аренду земельного участка и условиями, что в нем значатся, по взаимному соглашению арендодателя и арендатора.

Обязательно убедитесь, что цели, в которых будет использован участок или его часть, соответствуют функциональному использованию территории, которое прописано в тексте договора.

Так же существует небольшая хитрость. Для арендаторов всех категории на период строительства государство может дополнительно применить коэффициент 0,9, ориентируясь на заключения органов градостроительства и архитектуры.

Сроки договора:

ü Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон

ü Долгосрочный: 5-49 лет

ü Среднесрочный: 1-5 лет

ü Краткосрочный: до 1 года

 




Дата добавления: 2015-09-10; просмотров: 42 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав

<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Введение| Нормативно – правовые акты

lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2024 год. (0.01 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав