|
Витратний підхід до оцінки нерухомості ґрунтується на вивченні можливостей інвестора по відтворенню об'єкта оцінки і припускає, що розсудливий покупець не заплатить за об'єкт оцінки суму більшу, ніж та, у яку обійдеться зведення об'єкта аналогічної функціональної користі в доступний для огляду період без істотних затримок. Необхідно враховувати, що об'єктивний результат вартості може бути отриманий методом витрат тільки за умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на ринку нерухомості.
Оцінка за витратним підходом має на увазі розрахунок суми усіх витрат, що потенційний інвестор, імовірніше всього, повинен би був понести, щоб відтворити функціонально аналогічний будинок у поточних ринкових умовах з обліком існуючих на сьогоднішній день вартісного зносу й індивідуальних особливостей об'єкта.
В основі такого підходу лежить визначення дійсної вартості об'єкта.
Дійсною вартістю будинку є його відбудовна вартість з обліком фізичного й іншого видів зносу, а також групи коректуючих коефіцієнтів; які відображають вплив на вартість будинку основних зовнішніх факторів.
Відбудовною вартістю вважаємо початкову вартість будинку без обліку його зносу, визначену в цінах, що діють на момент обстеження.
Існують три способи розрахунку відбудовної вартості будинку.
1. Метод розрахунку за одиничними показниками, при якому витрати на зведення одиничного показника (1м2 або 1 м3) будинку-аналога збільшуються на кількість одиничних показників оцінюваної нерухомості.
2. Поелементний метод, при якому будівельні витрати на квадратний метр кожної складової частини оцінюваної нерухомості (включаючи матеріали, робочу силу і прибуток підрядчика) збільшуються на кількість квадратних метрів у кожній складовій частині оцінюваного будинку.
3. Метод кількісного аналізу, при якому складаються усі витрати на зведення нового будинку, передбачені проектно-кошторисною документацією і будівельними нормами та правилами.
Оскільки повний пакет проектно-кошторисної документації на конкретний об'єкт представлений не був, використовувався метод визначення відбудовної вартості на основі розрахунку за одиничними показниками. Одиничний показник визначався для функціонального аналога. Таким чином, відбудовна вартість визначалася як вартість заміщення.
Для перерахування цін 1969 року в ціни 1984 року застосовується коефіцієнт Ky з урахуванням рекомендацій, викладених у Постанові ДержБуду СРСР від 11.05.83 року.
Перерахування цін 1984 року в діючі на момент оцінки ціни здійснюється за допомогою двох коефіцієнтів - Kp і Ky.
Kp - інтегральний коефіцієнт, що враховує подорожчання будівельних матеріалів, збільшення відрахувань на зарплату, у страхові фонди, а також подорожчання транспортних послуг на момент оцінки. Він визначається на підставі відповідних листів Фонду Державного майна, що приводять рівень граничних цін (у даному випадку - №7/130 від 31.03.98 р.), а також індексів до базисної кошторисної вартості, визначеної на підставі ДБН IV - 16 - 96 (частина друга).
Таким чином, з урахуванням усіх коефіцієнтів, формула розрахунку відбудовної вартості (Св) приймає вигляд:
Cв = Cб*Ky*Kp, (4.1)
де Сб - базова вартість у цінах 1969 р.
Фізичний знос будинку полягає в погіршенні технічних якостей конструктивних елементів, втраті міцності, ізолюючої здатності і т.п.
Ступінь фізичного зносу виміряється у відсотках і визначається шляхом експертної оцінки стану окремих елементів і обчислення середньозваженого зносу з урахуванням питомої ваги елементів і конструкцій у будинку.
У залежності від наявності небезпечних руйнувань і деформацій і необхідності найближчим часом додаткових вкладень для усунення ознак зносу, виявлених при натурному обстеженні, а також з урахуванням високої вартості капіталу в Україні, експертним шляхом визначається вплив зносу на оцінну вартість будинку.
Дата добавления: 2015-09-12; просмотров: 62 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |