Читайте также:
|
2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации
недвижимости:
1. Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.
2. Остаточная продуктивность – определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технологические средства, менеджмент.
3. Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.
4. Принцип разделения – означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости недвижимости.
3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды:
1. Принцип спроса и предложения – цена недвижимости изменяется в процессе взаимодействия спроса и предложения.
2. Принцип конкуренции – цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.
3. Принцип соответствия – максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.
4. Принцип изменения – показывает, что стоимость недвижимости не остается постоянной, а меняется с течением времени.
5. Принцип зависимости – предполагает взаимное влияние стоимости конкретного объекта недвижимости и стоимости объектов, составляющих его окружение (ситус объекта и связь с другими объектами).
4-я группа: принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).
НЭИ – означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.
Принцип НЭИ является основополагающим в оценке недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой оптимальный вариант использования качеств оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий.
Принцип НЭИ основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого имущества. Таким образом, как незастроенные, так и застроенные земельные участки должны были бы эксплуатироваться в соответствии с принципом НЭИ. Однако указываемое в отчете об оценке НЭИ, может не совпадать с существующим использованием оцениваемого имущества.
При определении НЭИ принимаются во внимание:
- рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемого объекта имущества);
- существующие нормы зонирования;
- ожидаемые изменения на рынке недвижимости;
- существующее использование имущества.
В отчете об оценке наиболее эффективным может быть признано как одно конкретное использование, так и последовательная смена различных вариантов использования.
НЭИ - это наиболее вероятное использование участка земли, которое является юридически допустимым физически возможным, финансово осуществимым и обеспечивает его максимальную стоимость.
НЭИ может быть установлено, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для недвижимого имущества в целом, т.е. участка земли с имеющимися на нем в настоящий момент улучшениями.
НЭИ конкретного участка земли определяется не субъективным мнением владельца участка, девелопера (застройщика) или оценщика. Напротив, оно зависит от условий, сложившихся на рынке, на котором предполагается продажа этого участка.
Мнение оценщика о НЭИ вырабатывается на основе экономического анализа качественных и количественных характеристик рассматриваемого объекта недвижимости. В процессе этого анализа рассматриваются различные способы его эксплуатации. Способ, при котором достигается максимальная стоимость недвижимости, представляет собой НЭИ.
Наиболее эффективное использование участка как свободного
Можно изменить улучшения, имеющиеся на участке, но нельзя изменить характеристики, присущие этому участку и определяющие его стоимость. На основании этих характеристик определяется способ использования участка как незанятого улучшениями, т.е. возможности и предполагаемые сроки строительства на нем зданий, сооружений, коммуникаций и т.д. Заключение о НЭИ должно даваться с достаточной степенью подробности. Вместо формулировки «наиболее эффективным использованием участка будет возведение на нем офисного здания», желательно указать предполагаемую площадь, количество этажей, среднюю площадь офиса, класс офисных помещений, прогнозируемый уровень строительных затрат, арендных ставок и эксплуатационных расходов.
Если имеется достаточная вероятность изменения варианта НЭИ в ближайшем будущем, то существующее наиболее эффективное использование считается промежуточным. Примером может служить использование для сельскохозяйственных целей участка, расположенного в непосредственной близости от быстро растущего города.
Основной целью исследования НЭИ участка как свободного является оценка земли остаточным методом. Согласно этому методу, стоимость участка определяется доходом от эксплуатации недвижимого имущества, остающимся после вычета из него затрат на воспроизводство улучшений.
НЭИ земельного участка как свободного определяется даже при наличии на этом участке улучшений. В этом случае задачей является анализ обоснованности дальнейшего продолжения существующего использования участка.
Улучшения, соответствующие НЭИ участка как свободного, сравниваются с улучшениями, имеющимися на участке на данный момент. Расхождения в их характеристиках указывают на наличие у имеющихся улучшений функционального или внешнего износа.
Поскольку набор вариантов использования земельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, определение НЭИ проводится в два этапа:
1. Для участка как свободного и готового для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием.
2. Для участка с уже имеющимися улучшениями.
В случае, если существующее использование не является наиболее эффективным, оно может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при НЭИ не превысит стоимости всего недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании, за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений. Например, складские помещения, расположенные в промышленной зоне, скорее всего, будут отвечать НЭИ участка земли, на котором они находятся. Однако, если подобный объект находится в деловом квартале центральной части города, то вполне возможно, что в соответствии с принципом НЭИ, имеющиеся улучшения должны быть снесены, а участок отдан под строительство офисного здания или торгового центра.
Вариант, отвечающий НЭИ, может изменяться с течением времени. В качестве примера рассмотрим земельный участок с находящимся на нем жилым домом. Автострада, строительство которой было недавно закончено, пролегла в непосредственной близости от участка. В изменившихся условиях НЭИ участка может стать строительство мотеля, заправочной станции, пункта автосервиса или ресторана быстрого питания.
Наиболее эффективное использование участка с имеющимися улучшениями
В этом случае НЭИ участка является его использование с учетом находящихся на нем зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. Если, например, оцениваемый объект представляет собой административное здание возрастом в 30 лет, то среди вариантов НЭИ могут быть:
- дальнейшая сдача помещений в аренду под офисы;
- реновация здания с целью повышения класса офисных помещений;
- увеличение общей площади (путем надстройки дополнительных этажей);
- перепрофилирование объекта (например, под элитное жилье).
Использование, при котором стоимость имущества достигает максимума, с учетом долгосрочной ставки (нормы) отдачи на вложенные средства и уровня риска, связанного с вложением этих средств, является НЭИ участка земли с имеющимися на нем улучшениями.
Если потенциальные варианты использования не требуют дополнительных затрат капитала, проводится прямое сопоставление доходов,
которые они способны обеспечить.
Если потенциальные варианты использования требуют дополнительных капиталовложений, по каждому из инвестиционных сценариев рассчитывается внутренняя ставка отдачи. Затем все результаты сравниваются между собой.
Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о НЭИ объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Стандарты оценки требуют оценивать отдельно участок земли с существующей застройкой и участок земли, условно незастроенный, для выявления оптимального варианта использования собственности.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
1. Правомочность - рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим законодательствам.
2. Физическая осуществимость - рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.
3. Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.
4. Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Становление академической системы художественного образования в XVI – XVII веках».
XVII век – период становления рисования как учебного предмета и
новой педагогической системы – академической. Характерная черта – создание специальных учебных заведений – Академий Художеств и художественных школ.
Основные положения академической системы и методики преподавания рисунка сложились в процессе длительной педагогической практики в частных школах Просперо Фонтаны, Кальвартра, Академии рисунка во Флоренции (отк. 1563г), Академии Св. Луки в Риме (отк. 1577г) и «Академии вступивших на верный путь» братьев Карраччи (отк. 1585 – 1588 гг).
Теперь все организационные и финансовые дела рассчитывались в надежде на помощь общин и правительств, либо на группу художников.
Самой известной была Болонская Академия Художеств, основанная Людовико Каррачи и его двоюродными братьями – Агостно и Аннибале. Главное, считали братья, - правильное научное обоснование положений рисунка и живописи. Цель – соединить в единую систему достижения мастеров эпохи Возрождения. «Кто пожелает учиться живописи, тот пусть старается писать по римской манере, с настоящим размахом, установит себе венецианские тени и ломбардский колорит, плодовитость гения Буонароти, естественно свободный склад Тициана, золотисто-яркие краски Караваджо и симметрию, как ее представлял Рафаэль». Карраччи впервые стали рассматривать рисование как серьезный и самостоятельный предмет. Они разработали методику преподавания рисунка, живописи, композиции, снабдили Академию необходимыми учебными и методическими пособиями.
Ученики академии основательно изучают анатомию (рисуют препарированные трупы), пропорции, античные образцы. Система обучения следующая:
- знакомство с элементарными приемами рисования;
- рисование с образцов (таблиц);
- рисование с гипсовых копий антиков;
- рисование живой натуры.
Развитие руки и глаза путем частых упражнений. Последовательность этих упражнений такова:
- копирование изображений частей лица;
- деталей человеческой фигуры;
- знакомство с черепом, рисование фигуры человека с натуры,
перспективы улиц.
Копирование образцов основывалось на выявлении закономерности строения формы, анатомии. Однако здесь все же закладывается система контурного рисования с последующей тушевкой. Положительным в системе обучения Карраччи является последовательность от простого к сложному. Академия давала хорошие результаты, студенты по окончании владели:
- материалами и техниками рисунка и живописи;
- перспективой;
- пластической анатомией;
- тональной и цветовой разработкой формы.
Карраччи ввели награды за результаты. Рисунок с опорой на науку, считали Карраччи, - основа изобразительного искусства, однако, это привело к идеализации действительности, усиления метода копирования. По примеру академии Карраччи стали открываться Королевская Академия в Париже (1648), Академия Художеств в Риме (1660), В Вене
(1692), В Берлине (1696), Академия Сан-Фернандо в Мадриде (1753), Академия трех знатнейших художеств в Петербурге (1757), Академия Художеств в Лондоне (1768). Основная цель этих учебных заведений – профессиональная подготовка в области изобразительного искусства, воспитание молодежи на примерах высокого искусства античности и Возрождения. С момента открытия государственной академией рисование
становится самостоятельной дисциплиной, имеющей свою методику обучения.
Наряду с государственными академиями, существовали и частные школы. Самой крупной и оснащенной была мастерская великого фламандского художника Питера Пауля Рубенса (1577-1640). Его учениками были: Ван Дайк, Иордансен. Как педагог и руководитель Рубенс не имел себе равных – виртуозный живописец и рисовальщик, крупнейший знаток худ. ценностей, ученый-гуманист, исследователь античности, дипломат и государственный деятель. Рубенс получил прекрасное образование. Педагогические установки Рубенса основывались на изучении античного искусства. «Я глубоко преклоняюсь перед величием античного искусства, по следам которого я пытаюсь следовать, но сравниваться с которым, я даже не смел помышлять». Рубенс требовал от учеников не копирования образцов, а передачу живого тела, активно сам показывал технические возможности материала, конструктивную закономерность строения формы. Большое значение при обучении рисунку Рубенс придавал научным основам законов
перспективы, светотени, пластической анатомии. Однако частные школы не могли конкурировать с государственными, так как государственные академии могли привлекать к преподаванию специалистов узкого профиля по рисунку, живописи, композиции.
Эффективность такой системы была налицо. Рисованием можно овладеть, лишь имея в арсенале серьезные знания, которые помогают узнавать окружающий мир. Поэтому рисование стало интересовать и деятелей народного образования. Так, впервые после
памфила, мысль о пользе рисования как общеобразовательного предмета, была высказана великим чешским педагогом Яном Амосом Коменским (1592-1678) в «Великой дидактике». Правда, Коменский не решался включить образование в курс школьного обучения. Коменский пишет, что для обучения искусству необходимо соблюдать три требования: 1) правильного употребления, 2) разумного употребления, 3) частого упражнения. Однако Коменский не разделяет обучение рисованию в общеобразовательной школе и в профессиональном образовании. Он
опирается уже на сложившуюся систему обучения в академиях художеств. Руководящая роль должна принадлежать учителю. Ошибки, допущенные учениками, должны быть исправлены учителем с объяснением их причин. Ученика, овладевшего элементарными основами искусства, нужно приобщать к знакомству с лучшими работами прославленных мастеров. Коменский считал, что нужно изучать методы рисования, чтобы иметь
представление о тех, которые дают наилучшие результаты. Английский педагог и философ Джон Локк (1632-1704) считал, что рисование есть важный общеобразовательный предмет. «Если мальчик приобрел красивый и быстрый почерк, то он должен поддерживать его тщательными упражнениями в письме, но усовершенствовать свое искусство посредством рисования. В путешествиях …рисование послужит в пользу молодого человека, часто немногими чертами он в состоянии будет
изобразить то, чего не объяснить никакими многословными описаниями».
Жан Жак Руссо (1712-1778) считал, что через рисование развиваются органы чувств ребенка. Труды Локка, Руссо, Коменского позволили соединить теорию искусства с теорией педагогики. Французский классицизм. Шарль Лебрен, Бернини, Н Пуссен. Эстетика классицизма, идея гармоничного устройства природы и общества, приведшая к излишней идеализации натуры, взгляд через «очки античности».
Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 139 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |