Читайте также:
|
Мутная тема, в общем.
Социальный найм представляет собой некий, на сегодняшний день весьма ограниченный, вариант использования жилищных помещений.
Прежнее законодательство основывалось на положениях прежней конституции, где указывалось, что государство обязуется обеспечивать граждан жилым помещением.
В настоящей Конституции другие права. У нас не закреплён принцип того, что государство обязуется обеспечивать граждан жильём. Там сказано, что государство содействует гражданам в улучшении жилищных условий. Фраза достаточно расплывчатая, ибо содействовать можно и советом из серии «Хотите жильё – купите».
В ныне действующем ЖК РФ закреплены условия, конкретные требования к этим гражданам, при которых граждане имеют права требования на заключения такого договора.
По общему правилу для получения такого жилого помещения надо, чтобы граждане нуждались в улучшении жилищных условий, а также одновременно граждане должны относиться к категории малоимущих.
Для отдельных категорий лиц, которые установлены федеральными законами или законами субъектов РФ, для них необходимо выполнение одного критерия – нуждаемости. Идёт речь о прямо предусмотренных категориях субъектов: скажем, в ФЗ «О прокуратуре» есть.
Но мы будем говорить об общих случаях. А для него надо два условия – нуждаемость и малоимущими быть.
Нуждающимися с точки зрения ЖК могут быть следующие категории граждан:
1) Лица, которые жилья не имеют. Вообще. Это лица, которые не являются собственниками жилого помещения или членами семей собственников, не являются нанимателями жилого помещения… В общем, вообще нету.
2) Лица, которые проживают в жилых помещениях, непригодных для такового проживания, не отвечающих установленных требованиям.
3) Лица, которые проживают в квартирах, занятых несколькими семьями (коммунальные квартиры), если в составе семьи имеется некое лицо, страдающее тяжёлой формой хронического заболевания, при которых совместное проживание с ними невозможно (к примеру, открытые формы туберкулёза).
4) Лица, которые имеют обеспеченность жилой площадью менее установленной нормы на человека. Есть разные нормы – нормы предоставления жилья, учётная норма. Учётная норма. В Воронежской области есть закон от 9 октября 2007 года №93-ОЗ «О предоставлении жилых помещений жилищного фонда Воронежской области по договорам социального найма». В этом законе есть статья 3, которая определяет так называемую учётную норму для Воронежской области, и она составляет 11 (одиннадцать) квадратных метров общей площади на человека. Решением от 7 июля 2005 года городской Думы города Воронежа ранее была установлена та же самая учётная норма (а вот норма предоставления различаются). В этом законе Воронежской области определяются ещё дополнительно категории граждан, которые имеют право претендовать на получение жилья (перечень на две страницы, причём часть из них – это перечисление тех лиц, которые прямо предусмотрены специальными законами (несовершеннолетние узники концлагерей), + те граждане, которые становились в очередь на получение жилья из тех предыдущих тридцати, часть из которых упразднена). Закон этот областной просмотреть.
Иных категорий нет в ЖК РФ – это все. В предыдущих документах, ранее действовавших, с учётом документов субъектов – там выделялось порядка тридцати категорий нуждающихся.
Для получения такового жилья гражданин должен быть малоимущим.
В Воронежской области есть закон от 30 ноября 2005 года за номером 72-ОЗ «О порядке признания граждан малоимущими в целях предоставления им жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма в Воронежской области».
Этот закон тоже нужно прочитать.
Решение о признании гражданина малоимущим принимается органами местного самоуправления на основании законов.
Два критерия: наличие находящегося в собственности имущества и размеры его доходов.
В областном законе описана сама методика, но конкретных показателей для оценки малоимущий ли человек не сказано. Есть то, кто принимает, что должен учитывать, а вот конкретных цифр – нет.
Есть такой документ, как Решение Воронежской городской думы от 20 мая 2009 года, в котором установлены некие пороговые значения стоимости имущества и доходов в целях признания граждан малоимущими. Здесь есть некая расчётная формула. Самое решение тоже небольшое – всего на две странички. По этой формуле и производится расчёт. Из этой формулы вытекает, что если у вас вообще за душей нет собственности, но есть 6933 рубля дохода – вы богатый человек. При определении стоимости имущества в первую очередь оценивается собственность на помещения, земель, транспортных средств, предметы антиквариата, искусства, ценные бумаги, суммы во вкладах в банках…
В общем, это очень редкие случаи.
Чтобы гражданин был малоимущим он должен получить решение муниципального органа о том, что он малоимущий.
Для того, чтобы граждане могли получить жилое помещение (подавляющая их масса находится в муниципальной собственности), то по месту жительства он обращается в орган местного самоуправления с документами, подтверждающие нуждаемость и то, что он малоимущий для постановки на учёт. А ещё должна быть справка, которая подтверждает, что он не ухудшал свои жилищные условия.
В ЖК есть норма, что если граждане в течение пяти лет до постановки на учёт намеренно ухудшили свои жилищные условия. Нужно получить для этого справку о сделках, заключённых с недвижимостью. НО!!! Мы не можем получить справку о сделках, только о правах на недвижимость. Но у нас также нет всероссийской базы… То есть, у нас что-то было и мы в течение пяти лет их продали – значит, ухудшили. Однако, наличие собственности в другом субъекте может и не стать известным в этом субъекте.
Если все органы представлены, то органы должны в 30 дней должны решение принять о постановке или не постановки на учёт. Не поставить на учёт они могут, если нет документов каких-то либо какие-то условия не выполнены.
Но есть не только очереди нуждающихся, но есть и граждане, которые имеют право на внеочередное предоставление жилья. А ещё раньше были и первоочередные очереди – теперь их нет. Внеочередные – когда жилое помещение стало непригодным в связи со стихийным бедствием.
А потом они стоят в очереди и ждут. Причём периодически они предоставляют документы о том, что основания не отпали.
Парадоксальная норма: могут на выбор предоставить вместо квартиры земельный участок для индивидуального жилищного строительства, то гражданина снимают с учёта и… Он, по факту, может сразу после опять поставиться на учёт.
Орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении жилого помещения и на основании этого решения заключается договор социального найма.
По прежнему ЖК был ещё некий промежуточный этап – на основании решения о предоставлении жилого помещения ему выдавался ордер и на основании этого ордера он вселялся и потом уже он заключал договор. Сейчас этого ордера нет.
В ПП ВС «О применении жилищного кодекса» для оспаривания предоставления гражданину жилья были иски о признании ордера недействительным. Теперь же иски о признании недействительным решения органа местного самоуправления и также признании недействительным договором социального найма. ВС написал, что требования о признании этих решений недействительными подлежат разрешению исходя из аналогии закона применительно к правилам, установленным для недействительных сделок. То есть в том же порядке, что и недействительные сделки, хотя вообще-то это административное решение, тут сделкой и не пахнет. Но – по правилам сделки, поэтому те же правила, та же исковая давность 3 года…
Основания для признания решения недействительным: если представлены несоответствующие действительности сведения или были неправомерные действия должностных лиц (за взятку), или если очередь нарушена (тому, кто десятым стоял – дали, а тому, кто первым – нет).
Последствия недействительности: гражданин переселяется в ранее занимаемое помещение, а если невозможно – то ему предоставляется равноценное ранее занимаемому.
Договор социального найма.
Определение есть в ЖК РФ. По этому договору гражданину, признанному нуждающимся и малоимущим, предоставляется жилое помещение из государственного или муниципального фонда социального использования для проживания в нём.
Консенсуальный, двусторонний, возмездный (возмездность есть, но её там мало) договор.
Предмет договора. Предметом должно быть жилое помещение. Оно на то и жилое, чтобы отвечать требованиям к жилым помещениям: санитарным требованиям, оно должно быть изолированным…
Насчёт изолированности. По общему правилу жилые помещения гражданам предоставляются в виде отдельной квартиры. В виде комнаты по общему правилу не предоставляются по причине того, чтобы не создавать заново коммунальные квартиры. Насчёт коммунальных квартир – в первую очередь пытаются заселить коммунальную квартиру тем лицам, которые уже проживают в данной коммунальной квартире. Есть дальше возможность собственником других комнат выкупить. И только если нет – то тогда заселяют. Идея такая, чтобы не создавать коммуналки.
ОЗ-93 Воронежской области речь идёт о помещениях жилищного фонда Воронежской области. Норма такая: на одного человека – 33 квадратных метра, на семью из двух человек – 42 метра, если три и больше – не менее 18 метров на каждого общей площадью.
Если говорить о муниципальном фонде, то решение Воронежской городской думы от 7 июля 2005 года в Воронеже норма предоставления от 14 до 18 метров в квадрате на каждого человека. Одиноко проживающим можно предоставить большей площадью, но не более чем в два раза.
Кроме того, требования к жилому помещению: оно должно находиться в черте города. Там, где стал на учёт – там и дадут.
Оно должно состоять из определённого числа комнат. Прошлый ЖК: не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет кроме супругов. Нынешний ЖК говорит то же самое, с тем лишь исключением, когда они согласились с этим. Если разнополые дети плюс родители – то, получается, трёхкомнатная квартира.
В прежнем ЖК было условие, что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населённого пункта. Но в нынешнем ЖК такого условия при предоставлении жилья нет. Но есть маленький момент: выселение граждан из жилых помещений, который возможно в трёх вариантах: с предоставлением другого благоустроенного жилья, просто другого жилья или без предоставления. Один из случаев для выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилья одно из условий – если жилое помещение не соответствует условиям, аварийное если.
В общем, критерий благоустроенности просто пропустили.
Благоустроенное помещение – это то помещение, которое отвечает среднему уровню характеристик в данном населённом пункте. Речь в первую очередь шла об обеспеченности коммунальными услугами. Если большая часть жилищных помещений имеет центральное отопление или канализацию, то нельзя предоставлять с печкой и колодцем вместо их.
ПП ВС в случаях, когда выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья. Благоустроенность = соответствие технических и санитарных требований. Но какая-то странная логика: ведь могут и неблагоустроенные помещения предоставлять, и что тогда получается – только переселили, и опять на учёт. Но тогда, если оно не отвечает этим требованиям – значит, вообще это помещение не жилое.
Требования к предоставляемому жилью. В прежних Пленумах ВС (их было целых два) разъясняли, что при предоставлении жилого помещения учитываться должны были заслуживающие внимания доводами и интересами граждан, которым предоставляется это жилище. Под такими доводами и интересами Пленум понимал, что если эти условия не дают ему пользоваться предоставляемым жильём (скажем, селить инвалида на четвёртый этаж в дом без лифта нельзя).
В нынешнем кодексе ни слова, ни полслова об этих доводах и интересах не говорится.
Требования к предмету: жилое помещения и все требования к нему как к жилому помещению.
Стороны этого договора.
Наймодателем выступают соответствующие уполномоченные органы от имени собственника (собственником является само муниципальное образование или субъект РФ).
Другая сторона – это граждане, в отношении которых принято решение о предоставлении им жилья.
Наниматель в этом договоре фактически будет один. На учёт обычно ставится Пупкин и его семья, Пупкин будет нанимателем, но с ним будут проживать члены его семьи и будут иметь те же права и обязанности, что и наниматель. В пункте 24 ПП ВС перечнем названы все права и обязанности нанимателя и их семьи.
Если бывшие члены семьи, но проживающие в том же жилом помещении, то они сохраняют те же права, что и у членов семьи. Это при условии, что они проживают, а если выехал – обратно уже не въедешь. У них есть нюансы в ответственности: они несут самостоятельную ответственность перед наймодателем. Пока они члены семьи – у них солидарная ответственность, а если бывшие – то самостоятельная.
Кто относится к членам семьи.
Несколько групп выделяются в членах семьи:
1 группа. Супруг/супруга, дети и родители нанимателя, с ним проживающие. Если они живут вместе – если вместе не живут, то нет.
2 группа. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены в качестве членов семьи нанимателя и ведут с ним общее хозяйство.
ЖК говорит, что можно вселить супруга, дитя и родителя в уже полученное жилое помещение, то нужно получить согласие всех тех, кто живёт в этом жилого помещение уже. Если речь идёт о несовершеннолетнем ребёнке, то согласие не нужно – он и так вселяется.
Если же мы говорим о второй группе, то они должны были быть вселены в жилое помещение с согласия всех, кто уже проживает в этом жилом помещении и плюс нужно согласие наймодателя. При этом наймодатель может запретить вселение этих лиц, если норма площади нарушается (а первую неважно, всё равно можно). Плюс ещё нужно, чтобы мы вселяли этого человека как члена семьи. Ведь можно вселять и как временного жильца, и здесь тоже согласие наймодателя нужно. Прежний кодекс говорил, что не когда совместно проживают, а ведут общее хозяйство и совместно проживают, даже если на момент поселения вселялась временно – тогда член семьи (скажем, троюродную бабушку из деревни забрали на зиму, но так она и осталась).
ПП ВС говорит, что под ведением общего хозяйства в первую очередь понимается ведением общего бюджета, общие расходы, какие-то общие вещи…
Есть ещё и третий случай. По решению суда в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи и иные лица. Условия те же самые – тоже нужно, чтобы вели они общее хозяйство…
Лектор считает, что явно неудачные формулировки. Они плохо работают, и хотя, конечно же, социального найма почти нет, это не значит, что нужно плохо писать.
Форма письменная. Правительством даже утверждена типовая форма договора социального найма.
Цена. Устанавливается нормативно.
Срок. Договор бессрочные, без ограничения срока.
По элементам – всё.
Права и обязанности.
Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, не разрушать, не портить, обеспечивать его сохранность, должен платить за пользование. Много чего не может – вселять без согласия. Но может вселять поднаниматели и временные жильцы (разница – за плату или бесплатно).
Наймодатель обязан обеспечить капитальный ремонт, коммунальных услуг…
Единственный способ приобретения в собственность такого жилого помещения – это приватизация. Но она, по сути, сейчас запрещена. Вся приватизация – это был перевод из социального найма в собственность.
Права и обязанности можно посмотреть в установленном Правительстве типовом договоре социального найма.
Изменение и прекращение договора социального найма.
Прекращение этого договора связано с выселением лица из этого жилого помещения.
Три варианта этого выселения:
1. С предоставлением другого благоустроенного жилья.
2. С предоставлением другого жилья.
3. Без предоставления жилья.
Второй случай. С предоставлением другого жилья. Если в течение шести месяцев подряд не вносят плату за жильё и коммунальные услуги. Именно подряд, три копейки каждые пять месяцев платим – уже всё хорошо. Но это санкция, поэтому нужно смотреть с позиции вины, то есть если он не мог платить – то нет, а если мог, но не платил – то да, выселяются.
По факту, пленум позволяет его в землянку выселить. По нормам для общежития будет предоставлена – 6 квадратных метров на человека.
Первый случай. Выселение в предоставлением другого благоустроенного жилья.
Основания для того закреплены в статьях 86, 87 ЖК РФ.
Если дом подлежит сносу, признан непригодным или это определённые последствия капитального ремонта (если помещение не сохранилось или существенное уменьшилось или увеличилось в результате данного капитального ремонта).
Во всех этих случаях вины нет. Это не санкция и не наказание, а попытка возместить.
Поэтому: в черте того же населённого пункта должно быть предоставлено жилое помещение, благоустроенное, а ещё Пленум говорит, что равнозначны должны быть жилое помещение предыдущее и предложенное и по качеству, и по количеству комнат.
Третий случай.
Выселение без предоставления жилья. Пленум говорит – это крайняя мера.
Основания: используют жилые помещения не по назначению (в ЖК РФ ничего не сказано насчёт постоянности или систематичности, но Пленум это уточнил). Статья 17: можно использовать для профессиональной деятельности.
Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. Например, неоднократные и постоянные действия (систематически – это 3 и более раза) без соблюдения требований санитарной, пожарной безопасности. Кроме того, раньше была фраза – «нарушение правил социалистического общежития, если это делает невозможным совместное проживание». Сейчас такого нет. Но есть нарушение прав соседей. Прослушивание музыки, просмотре телевизора или игра на музыкальном инструменте в ночное время с нарушением громкости, производство ремонта в ночное время. Кроме того, хулиганские действия в отношении соседей (открывает дверь сосед – а ты караулишь его под дверью, дабы показать неприличный жест; каждое утро в 6:51 выходишь на балкон в халате, и говоришь «Здравствуй» с одновременным распахиванием халата…), если нарушают правила содержания домашних животных.
Ещё одно условие: бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допуская их разрушение. Расшифровка Пленума: систематически портишь. Если сидишь в кресле-качалке, качаешься и смотришь, как рушится капитальная стена, и не бросаешься спасать стенку, ничего, в общем, не делаешь – только качаешься – то это не считается, ибо капремонт обязан проводить наймодатель. А вот если ты как дятел сидишь и долбишь – это да.
Ещё условие: выселяются лица, лишённые родительских прав, если их совместное проживание с детьми становится невозможным. Если дети сданы в детдом, то не выселяют.
Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 23 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |