Читайте также:
|
Недвижимость и налоги
Вместе с возникновением права собственности возникают и обязанности по уплате налогов с имущества. Какие налоги придётся платить при покупке, продаже, владении недвижимостью? В каких случаях предусмотрено освобождение от уплаты налогов и когда можно рассчитывать на налоговые вычеты?
Право собственности возникает:
С момента государственной регистрации — при дарении, покупке и получении в дар;
С момента выплаты пая — для кооперативной квартиры;
С момента открытия наследства — при наследовании.
В качестве плательщиков налогов выступают физические лица — налоговые резиденты (проживающие на территории РФ не менее 183 дней в течение года) и нерезиденты. Ставка налогов для нерезидентов составляет 30%. Для резидентов ставка налога 13 % и предусмотрены имущественные налоговые вычеты.
Налоги при продаже недвижимости
Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет, продавец обязан заплатить 13 % налога. Налогом платится с суммы, превышающей 1 млн. рублей. Собственникам, владевшим жильем более трёх лет, предоставляется налоговый вычет на всю сумму, полученную при продаже объекта.
В соответствии со статьёй 220 Налогового кодекса, продавец может воспользоваться налоговым вычетом, в размере средств, потраченных на приобретение объекта, который он сейчас продаёт. Например, если в 2006 году человек купил квартиру за 1,5 млн. рублей, а через год продал её за те же 1,5 млн, то он освобождается от уплаты налога с продаваемого имущества.
Нерезиденты обязаны уплатить налоги в размере 30% от суммы продажи, независимо от срока владения.
Нлоги при дарении недвижимости
От уплаты налогов освобождаются лица, получившие недвижимое имущество в дар от близких родственников. Семейный кодекс исчерпывающе определяет близких родственников — супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и не полнородные (имеющие общих отца или мать), братьев и сестёр. В остальных случаях, одаряемый обязан заплатить налог в размере 13 %.
Налоги для владельцев недвижимости
В настоящее время налог для владельцев недвижимости рассчитывается на основе инвентаризационной стоимости. Облагаются налогом жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, земельные участки и другие строения и сооружения. Чем выше стоимость объекта, тем больше ставка налога. Налоговая ставка для объектов с инвентаризационной стоимостью более 500 тысяч рублей составляет 0,3 — 2%. Ставка для резидентов и нерезидентов одинакова.
Налоговые вычеты при операциях с недвижимостью
Статьей 220 Налогового кодекса РФ определено право на получение налогового вычета «в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 1 млн руб. И помимо этого — в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам)». Налогоплательщику возвращается оплаченный налог на доходы физических лиц равный 13 % от суммы квартиры. «При приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности».
Для получения вычета требуется предоставить налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства. Если за год, в котором куплено жилье, имущественный вычет не может быть полностью использован, то его остаток переносится на следующий год.
10)в чем смысл и каков прядок передачи объектов недвижимости в доверительное управление? Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом
Согласно ст. 1012 ГК РФ договор доверительного управления это договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к управляющему, и последний обязан во всех сделках с третьими лицами указывать, что он действует в качестве доверительного управляющего, т.е. подчеркивая тем самым, что данная сделка совершается не в его личных интересах, а в интересах третьего лица. Несмотря на это, доверительный управляющий не является представителем, поскольку не являются представителями лица, действующие хотя и в чужом интересе, но от своего имени. Это позволяет относить доверительное управление к видам ограничения (обременения) права собственности.
Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Порядок заключения, исполнения и прекращения договора установлен в гл. 53 ГК РФ. Наибольшее значение для соблюдения процедуры государственной регистрации передачи недвижимости от собственника к управляющему при заключении договора имеет ст. 1017 ГК. Она включает в себя два важнейших требования к форме договора доверительного управления недвижимостью: а) его форма должна соответствовать форме договора продажи недвижимости; б) передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности. Несоблюдение этих двух требований влечет за собой недействительность договора.
11)на каких правах находятся объекты недвижимости у государственных (муниципальных) предприятий и гос учрждений? Предприятие как имущественный комплекс (далее — предприятие) является особым объектом гражданских прав. Согласно ст.132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предприятие признается недвижимостью. Государственная регистрация прав на предприятие и сделок с ним должна проводиться в особом порядке, обусловленном правовой спецификой данного объекта. Основной особенностью предприятия является возможность включения в его состав земельных участков и других объектов недвижимости, находящихся на различных территориях, а также возможность исключения недвижимого имущества из состава предприятия. Тем не менее предприятие в целом признается недвижимостью, даже если в его состав не входят земельные участки, здания, сооружения и иные недвижимые объекты.
12)в чем отличие между налогом на имущество для физических и юридических лиц?
Налогоплательщиками налога на имущество физических лиц (далее в настоящей главе - налога) признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения, независимо от их места пребывания и от того, каким образом эти физические лица осуществляют права по владению, распоряжению и пользованию этим имуществом.
Отсутствие у указанных лиц государственного акта (документа), удостоверяющего право собственности на указанное имущество, равно как отсутствие предусмотренной действующим законодательством регистрации права собственности не может являться основанием для непризнания этих лиц налогоплательщиками в отношении этого имущества, если фактически эти лица реализуют права по владению, распоряжению и использованию этим имуществом.
2. Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком в отношении этого имущества признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доле в этом имуществе. В аналогичном порядке определяются налогоплательщики, если такое имущество находится в общей долевой собственности физических лиц и предприятий (организаций).
3. Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком признается одно из этих лиц, определяемое по соглашению между ними. При этом все собственники этого имущества несут солидарную ответственность по исполнению налогового обязательства.
4. Не признается налогоплательщиком в отношении арендуемого имущества арендатор этого имущества.
Статья 570 НК РФ. Объекты налогообложения
1. Объектами налогообложения признаются находящиеся на территории местного самоуправления следующие виды имущества:
1) жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные здания, строения, помещения и сооружения (далее в настоящей главе - недвижимое имущество);
Объекты незавершенного строительства относятся (включаются в состав) к объектам налогообложения в порядке, определяемом органами субъектов Российской Федерации, ответственными за проведение политики в области строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно - коммунального хозяйства.
2) транспортные средства (самолеты, вертолеты, теплоходы, яхты, катера, автотранспортные средства, мотосани, моторные лодки и другие транспортные средства (за исключением, транспортных средств, облагаемых транспортным налогом в соответствии со статьей 532 настоящего Кодексаё), а также весельные лодки и велосипеды.
Статья 571 НК РФ. Налоговые льготы
Представительный орган местного самоуправления вправе установливать налоговые льготы для отдельных категорий налогоплательщиков и видам имущества, признаваемым объектом налогообложения.
Статья 572 НК РФ. Налоговая база
1. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения исходя из оценки (инвентаризационной, страховой или рыночной) стоимости этого объекта.
2. Порядок и правила оценки стоимости объектов налогообложения, а также органы, осуществляющие оценку стоимости этих объектов, устанавливаются представительным органом местного самоуправления.
Не допускается одновременное использование различных методик оценки объектов налогообложения на территории одного города или района.
Статья 573 НК РФ. Налоговые ставки
Налоговые ставки устанавливаются в зависимости от оценочной стоимости имущества и не могут првышать:
1) при стоимости до 500 тыс. руб. - 0,1 процента;
2) при стоимости имущества от 500 тыс. руб. до 1000 тыс. руб. - 500 руб. + 0,5 процента от стоимости от 500 тыс. руб. до 1000 тыс. руб;
3) при стоимости имущества от 1000 тыс. руб. до 10 000 тыс.. руб. - 3,0 тыс. руб. + 1 процент от стоимости, превышающей 1 000 тыс. руб.;.
4) свыше 10 000 тыс..руб. - 12 тыс. руб. + 2 процента от стоимости свыше 10 000 тыс. рублей.
Статья 574 НК РФ. Порядок исчисления налога
1. Сумма налога в отношении каждого объекта налогообложения исчисляется отдельно как соответствующая налоговой ставке процентная доля от соответствующей налоговой базы.
2. Сумма налога определяется налоговым органом по месту нахождения имущества, подлежащего налогообложению в соответствии с настоящей главой, и сообщается налогоплательщику в порядке, установленном решением органа местного самоуправления о налоге.
Статья 575 НК РФ. Порядок и сроки уплаты налога.
Порядок и сроки уплаты налога устанавливаются решением органа местного самоуправления о налоге.
Статья 576 НК РФ. Форма налоговой декларации
Типовая форма налоговой декларации и порядок ее заполнения утверждается Государственной налоговой службой Российской Федерации. по согласованию с Министерством Финансов Российской Федерации
Юридич лица Согласно ст. 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу для российских организаций признаётся движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учёта.
В соответствии с п. 4 ст. 374 НК РФ не признаются объектами налогообложения:
земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения или оперативного управления федеральным органам исполнительной власти, в которых законодательно предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в Российской Федерации.
Налоговая база по налогу на имущество определяется исходя из остаточной стоимости объектов основных средств, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учёта (п. 1 ст. 375 НК РФ).
Отнесение сумм налога на имущество к расходам по обычным видам деятельности организации подтверждено в Письме Минфина России от 5 октября 2005 г. № 07-05-12/10.
Согласно ст. 382 НК РФ по итогам I квартала, полугодия и девяти месяцев года организация уплачивает авансовые платежи по налогу на имущество, а по итогам года исчисляет причитающуюся к уплате за год сумму налога. При этом сумма налога, подлежащая уплате по итогам года, определяется как разница между суммой налога, исчисленной в целом за год, и суммами авансовых платежей по налогу, уплаченных в течение года.
13)основные положения передачи объекта недвижимости в аренду? еспублике Татарстан порядок сдачи в аренду государственного имущества регулируется Постановлением Кабинета Министров РТ от 13 июля 1999 г. №434 "Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду государственного имущества, находящегося на территории Республики Татарстан"[1]. Данное положение устанавливает единый порядок сдачи в аренду основных фондов, находящихся в государственной собственности и закрепленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями и учреждениями. Аренда с правом выкупа является формой приватизации и регулируется Законом Республики Татарстан от 27 мая 1998 г. "О приватизации государственного имущества в Республике Татарстан"[2].
При аренде имущества государственных учреждений и казенных предприятий, арендодателем должен выступать Госкомитет по управлению государственным имуществом РТ. Право заключения договора аренды возникает по решению Госкомитета, соответствующего комитета, в том числе через конкурсы, аукционы и другие виды торгов.
Для рассмотрения вопроса о праве аренды юридическому или физическому лицу необходимо представить в Госкомитет (комитет) следующие документы:
заявление в произвольной форме с указанием наименования имущества и его технических характеристик (месторасположение, площадь, уровень благоустройства и др.), согласованное с балансодержателем;
планировка размещения арендуемых площадей, утвержденная балансодержателем;
копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями на дату подачи заявки;
бухгалтерский баланс организации на последнюю отчетную дату (при необходимости).
В месячный срок со дня получения заявки на аренду имущества и документов, Госкомитет рассматривает данную заявку, издает распоряжение о сдаче имущества в аренду и направляет его с проектом договора аренды балансодержателю на исполнение. Балансодержатель в течение 10 дней должен сдать имущество в аренду. Арендатор в десятидневный срок со дня получения имущества в аренду обязан представить утвержденный балансодержателем договор аренды и акт приема-передачи имущества в Госкомитет на утверждение. Копию распоряжения о сдаче имущества в аренду Госкомитет после государственной регистрации договора аренды направляет в бюро технической инвентаризации города, района для заполнения карточки учета нежилых пмещений.
Таким образом, договор аренды заключается между арендодателем, арендатором и балансодержателем. В таком договоре аренды предусматриваются основной профиль деятельности на арендуемом имуществе, размер арендной платы, порядок внесения арендной платы, срок аренды, распределение обязанностей сторон по ремонту арендованного имущества, обязанности арендодателя, балансодержателя и арендатора по передаче и использованию имущества.
При аренде имущества коммунальных учреждений особенностью является то, что арендодателем должен выступать орган, уполномоченный распоряжаться коммунальным имуществом (КУКИ).
Необходимо отметить также особенности аренды зданий и сооружений, когда стороной в договоре выступает акционерное общество. Так крупная сделка, заключаемая акционерным обществом -
- от 25% до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки; - требуется решение совета директоров
- свыше 50% от балансовой - требуется решение общего собрания акционеров (ст. стоимости активов.78, 79 Федерального закона "Об акционерных обществах"[3]); при аренде с правом выкупа имущества акционерных обществ, более 25% акций которых находится в государственной собственности требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом.
Затронем еще один подвид договора аренды здания, сооружения – договор субсубаренды здания, сооружения. На практике может возникнуть обстоятельства, при которых помещение, здание или сооружение необходимо будет передать в субсубаренду. Но возможно ли такое по действующему гражданскому законодательству?
Договор "субсубаренды" помещения под офис противоречит действующему гражданскому законодательству РФ, регулирующему арендные правоотношения, следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ право сдачи арендованного имущества в субаренду принадлежит только арендатору при обязательном согласии арендодателя. Передача имущества в субаренду субарендатором с согласия арендатора (субарендодателя) действующим законодательством РФ не предусмотрена и грубо нарушает права собственности или вещные права арендодателя. Вообще возможность существования субсубаренды в заонодательстве РФ отсутствует. Следовательно, любой договор субсубаренды – ничтожен
14)права и обязаности арендодателя и арендатора недвижимости в соответств с ГК РФ? По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. 1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 608. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
атья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Статья 614. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
15)в чем разница между договором аренды и лизингом? Согласно главе 34 Гражданского кодекса РФ, договор лизинга считается разновидностью договора аренды. По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество (предмет лизинга) у определенного им же продавца и предоставить этот предмет лизингополучателю за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ). Из указанного определения и других положений Гражданского кодекса РФ следует ряд отличительных признаков лизинга:
1) финансовая аренда (лизинг) предполагает три стороны сделки: лизингодатель, лизингополучатель и поставщик оборудования (продавец). Как правило, роли сторон не пересекаются в рамках конкретной сделки, хотя при возвратном лизинге предусматривается возможность для лизингополучателя выступать также в роли поставщика. Именно в этом и состоит отличие договора лизинга от обычной аренды, для которой характерны две стороны сделки — арендодатель и арендатор;
2) в рамках лизинговой сделки могут заключаться два или более договоров, включая договор купли — продажи и договор финансовой аренды как таковой. Могут также заключаться и другие договоры, например договор страхования, кредитный договор, договор на техническое обслуживание лизингового имущества и т.д.;
3) предмет лизинга должен использоваться только в предпринимательских целях;
4) оборудование должно приобретаться для передачи в лизинг. При этом на лизингодателя нормы Гражданского кодекса РФ накладывают дополнительное условие: приобретая имущество для лизингополучателя, он должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи в лизинг определенному лицу.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
16) какие объекты недвижимости не могут быть переданы по договору лизинга? В лизинг не могут быть переданы нематериальные активы, ведь нематериальные активы — это превращенная форма такой категории объектов гражданского права, как бестелесные вещи, а последние вообще не могут быть предметом договора аренды.
Также предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (п. 2 ст. 3 Закона о лизинге).
Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 92 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |