Читайте также:
|
"_______" ____________________ 20_______ года.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие положение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Трудность заключается в том, что исчерпывающий перечень требуемых данных в законодательстве отсутствует. Однако отдельные требования, которые необходимо соблюдать, все-таки можно выделить:
1. ст. 37 ЗК допускает продажу земельных участков, только если они прошли государственный кадастровый учет. В пп. 3 и 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации указывается, что объект недвижимого имущества идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. Правила кадастрового деления территории РФ и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660.
Единицами кадастрового деления территории Российской Федерации являются округа, районы, кварталы. Кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала и земельного участка в квартале. Порядок образования кадастровых номеров для города и сельской местности разный. Структура кадастрового номера для города проще: номер субъекта федерации, код города (для Москвы и Санкт-Петербурга отсутствует), номера квартала и участка в квартале. Для сельской местности кадастровый номер должен отражать административное деление данной территории.
Кадастровый номер строений или других объектов недвижимости строится на основе кадастрового номера земельного участка с дополнением номера объекта на земельном участке.
Кадастровый номер имеет иерархическую структуру – от номера субъекта Российской Федерации до номера конкретного объекта недвижимости А:Б:В:Г:Д:Е, где:
А – номер субъекта РФ, определяемый комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству;
Б – номер административно-территориального образования, входящего в состав субъекта РФ, определяемый органом исполнительной власти данного субъекта;
В – номер зоны (микрорайона, квартала, иной учетной единицы), утвержденный органом местного самоуправления;
Г – номер земельного участка, присваиваемый исходя из существующего порядка учета земельный участков;
Д – номер здания или сооружения, присваиваемый исходя из существующего порядка учета зданий или сооружений;
Е – номер жилого или нежилого помещения, присваиваемый в соответствии с существующем порядком их учета;
: - разделитель составных частей кадастрового номера.
При изменении кадастрового номера земельного участка в случае слияния или дробления возникает проблема с кадастровыми номерами строений, для решения этой проблемы необходимо вести историю (архив) кадастровых номеров данного земельного участка.
2. В договоре продажи недвижимости обязательно должны содержаться сведения, которые включаются в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация, в том числе и об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия. Включение этих данных в договор купли-продажи является требованием Закона о государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним. Перечень указанных данных не является закрытым. Поэтому при заключении договоров продажи нежилых и жилых помещений оправданным будет включение в договор также указания на год постройки, этаж и другие необходимые характеристики объекта.
2. Покупатель и продавец в операции купли-продажи недвижимости
Покупателями в договоре могут быть любые субъекты гражданского права, если законами об обороте отдельных объектов недвижимости не установлены ограничения:
1. соответствии с п. 3 ст. 15 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства и иностаранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничные территориях и иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Эти лица не могут выступать также и покупателями таких участков.
2. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения также ограничивает права на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%. Они могут обладать ими только на праве аренды. Следовательно, такие лица не могут выступать покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Если же право собственности возникло у них до введения в действие названного Закона или после этого по допускаемым Законом основаниям, например в порядке наследования, то такие земельные участки должны быть отчуждены в течение года с момента возникновения права или с момента, когда лица узнало или обязано было узнать о его возникновении.
В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. В тех случаях когда законодательством допускается продажа недвижимого имущества государственными или муниципальными предприятиями (п.2 ст. 295, п. 1 ст. 297 КГ), а также учреждениями (п. 2 ст. 298 ГК), продавцы при продажи имущества выступают как носители права хозяйственного ведения (оперативного управления). Поэтому проданное имущество одновременно выбывает как из сферы хозяйственного ведения (из оперативного управления) продавца, так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.
3. Цена в операции купли-продажи недвижимости
В Гражданском Кодексе цене посвящена специальная статья 555 «Цена в договоре продажи недвижимости». Однако порядок определения цены, место цены в операции купли-продажи объекта недвижимости определяются не только статьей 555, но еще двумя статьями. Все начинается с рамочного определения. В подразделе 2 Общие положения о договоре, в главе 27 Понятие и условия договора впервые упоминается цена как элемент договора, как составная часть операции (сделки). Вопросы цены в главе 27 отведена статья 424 «Цена». Краткость названия статьи указывает на ее базовость. Разновидностью операций является операция купли-продажи, разновидностью договоров является договор купли-продажи. Соответственно в Гражданском Кодексе появляется глава 30 «Купля-продажа», в которой уточняется понятие цены в отношении операции купли-продажи. Уточнение происходит в рамках специально статьи 485 «Цена товара». Купля продажа недвижимости является частным случаем операции купли-продажи. Поэтому в главе 30 ГК «Купля продажа» предусмотрен специальный параграф - §7 «Продажа недвижимости». В этом параграфе уточняется понятие цены уже для договора продажи именно недвижимости. Три статьи регламентируют цену в хозяйственных операциях. Статья 424 вводит понятие цены, статья 485 уточняет понятие цены для купли-продажи, статья 555 уточняет понятие цены для операции купли-продажи объекта недвижимости. Приблизительно такая же структура статей складывается в отношении и других элементов операции купли-продажи.
Статья 424. Цена
Дата добавления: 2014-12-19; просмотров: 106 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |