Читайте также:
|
Бұл топ мынандай қағидаларға ие:
Пайдалылық қағидасы. Меншік объекілерініңтиемденуге қабілеті жоқ болса,онда олардың құны болмауы мүмкін.Сондықтан потенциалды меншіктенушіге пайдалы болған кезде ғана мүліктік кешеннің құны болады.
Кағиданың анықталуы: пайдалылық- берілген уақыт периодтарында және берілген жерде меншік объектісі иесінің қателіктерін қанағаттандыру қабілеті.
Орнын басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын жэне табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзінің әр түрлілігіне қарамастан, бір-бірімен байланысты. Меншік объектісі үшін оны қалпына келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ешкім төлемейді. Егер екі меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз бағаның төменін аламыз.
Қағидалардың анықталуы: меншіктің максималды құны ең төмен бағамен немесе құнмен анықталады.
Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы шегін анықтауға мүмкіндік береді.
Күту қағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік объектілерінен болашақта табыс күтеді. Бағаланатын құн - болашақтағы барлық табыстардың ағымды құны.
Қағиданың анықталуы: күту - болашақта меншікті иелік етуден түсетін табыстардың ағымды құнының орнатылуы.
Нарықтық ортамен байланысты қағидалар
Бұл топ келесі қағидалардан тұрады: сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі.
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген бағаның өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруіне тәуелді.
Негізгі заңдылықтар:
· егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда бағалар төмендейді;
· егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағалар көтеріледі;
· егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс өссе, онда бағалар өседі;
· егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс төмендесе, онда бағалар төмендейді.
· егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, бағалар тұрақты болады.
Қағиданың анықталуы: ұсыныс - құрамындағы белгілі баға бойынша тауарлар саны, сұраныс - белгілі баға бойынша қажетті тауарлар саны. Сұраныс пен ұсыныс арасындағы өзара іс-қимыл бағасын анықтайды.
Бәсеке қағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату мәмілелерін жасайтын жалгер мен жал берушілер, сатушылар мен сатып алушылар арасында, жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. Әрбір объекті бәсекеде болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені ынталандыру тенденциясы бар. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды туғызады.
Қағиданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеу үшін қажетті деңгейден асып кетсе, онда берілген нарықта таза табыстардың орташа деңгейінің төмеңдеуіне алып келетін бәсеке өрлей бастайды.
Құнның өзгеру кағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекет пен жекеше сектордың әсерінен өзгереді және олар тозады, техника, технология және шикізат базасы өзгереді. Экономикалық шарттар жаңа мүмкіндіктерді туғызады, ақша массасының көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен ынталары өзгереді. Обьектінің орналасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару фазаларынан өтеді. Барлық бұл өзгерістер берілген жердегі мүлік объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін.
Қағиданың анықталуы: мүлік объектілерінің құны көбінесе тұрақты болып қалмайды, ол уақыт ағымымен өзгеріп тұрады.
Эксплүатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы
Берілген топ мынадай факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық өнімділік, салымдық, баланстандырылған, неғүрлым тиімді пайдалану.
Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өңдірістік жүйе болып табылады. Оның табыстылығы 4 фактормен анықталады: менеджментпен, еңбекпен, капиталмен және жермен. Таза табыс - осы барлық төрт фактордың нәтижесі болып табылады. Сондықтан табысты бағалау негізінде барлық жүйелердің құны анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің табысын құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет.
Қалдық өнімділіктің қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның қалдық өнімділігі жатыр. Экономикалық қызметтің кез келген түрі келесідей факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. Әрбір фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Өйткені жер жылжымайды, сондықтан еңбек, капитал және кәсіпкерлік оған бейімделуі керек. Біріншіден, үш фактор төленеді, ал сосын табыс қалдығы жер иемденушісіне рента түрінде төленеді. Өндірістің барлық басқа факторларының төленуінен кейін қалдығы болса, онда жердің бағалылығы болады.
Сөйтіп, қалдық өнімділігі, еңбек пен капитал эксплуатациясына және менеджменттің шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылған таза табыспен анықталады.
Салым қағидасы. Салым - кез келген бір жаңа факторды ендіру нәтижесінде шаруашылық объект құнының өсім сомасы. Кейбір факторлар кәсіпорынның мүліктік кешенінің құнын ұлғайтады, ал кейбіреулері төмендетеді. Мысалы, үйдің сыртын жаңадан сырлау сыртқы түрін жақсартады, ал егер бояудың түсі нарықтық стандарттарға сай болмаса, онда үйдің құны төмендетілуі мүмкін.
Салымның анықталуы: шаруашылық объектілерінің құнының ұлғаймалы немесе төмен сомасы.
Сөйтіп, мүліктік кешенге қосымша активтерді қосу тиімді бола-ды, егер олар мүліктік кешеннің нарықгық бағасынан жоғары болса. Мүліктік кешенге кез келген қосылған элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі, бұл элементтерді алуға кеткен шы-ғындардан жоғары болған жағдайда.
Баланстандырылған (пропорционалды) кағидасы. Өндіріс факторлары экономикалық баланстандырылған болса, онда меншік объектісінің қүны максималды болады немесе сақгалады. Меншік объектілерінің кұнытөрт элементгердің баланстандырылуына тәуелді: рентаға, еңбекке (еңбек ақы), капиталға (инвестиция, салым), басқа-ру координациясына (менеджментіне). Ең жоғарғытабысты қамтама-сыз ететін әрбір меншік объектісі үшін теореггикалықтепе-теңдік нүктесі бар.
Қағиданың анықгалуы: кез келген мешпік объектісіне өндірістің әр түрлі факторларының оптималды сомасы сәйкес келеді. Олардың бір-біріне сай болуы арқылы мүліктің максималды құны пайда болады.
Сөйтіп, әр түрлі мінездеме бойынша, мүліктік кешенді құрайтын үлестер бір-бірімен келісуі керек. Мүліктік кешенге кез келген бір элементті қосу, берілген принципті бұзу, оның құнының өсуіне алып келмейді.
Неғүрлым тиімді пайдалану қағидасы - барлық қарастырылған үш қағиданың синтезі мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген мүліктік кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және объектінің ең жоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады.
Аталған қағидалар жалпы түрде әмбебап және мүліктің барлық түрлеріне қолданылады. Олардың құрамы объектінің ерекшеліктеріне тәуелді өзгеріп отыруы мүмкін.
4. Кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін факторлар
Жылжымайтын мүлік өзімен өзі болмайды, ол айналадағы ортаның әсерінде болады және өзі де сол ортаға әсер етеді. Сондықтан бағалау кезінде жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін орта факторларын анықтайды.
Бағалаудың әлемдік тәжірибесі мүлік құнының бағалауына елеулі әсер ететін бірқатар факторларды белгілейді:
Физикалық: табиғи-жер, климат, ресурстар, топография, топырақ және адамның жасауымен - ғимараттар, құрылғылар, жолдар, коммуналды объектілер, телімнің түрі және т.б;
Әлеуметтік: халық санының өзгеру тенденциялары, кәрілік немесе жастық тенденциялары, өмір сүру стилі, өмір деңгейі, жан ұяның көлемі, білім бері деңгейінің өзгеру теңценциялары, қылмыс деңгейі, көрші объектілермен және олардың иелерімен қарым-қатынас;
Экономикалық: табыс дейгейінің өзгеру тенденциялары, жұмыс бастылық, несиелік ресурстарға қол жеткізушілік және несиелік саясат, пайыздық ставкалар, жал төлем ставкалар, құрылыс салуға шығындардың азаюы немесе өсуі, бағалар, сұраныс, ұсыныс;
Саясаттық (әкімшілік): шектік немесе либералдық аймақтау, құрылыс нормалары және либералдық немесе шектік ережелер, муниципалды жұмыс жасау қызметтері, қауіпсіздік пен денсаулық, салық саясаты, айналадағы ортаны қорғау.
Бірақ аталған факторлар жиынтығы орындалады және орын ауыстыру жүйесінде бағаланатын объектінің орналасу жерін көрсетеді. Қала құрылысы теориясында көрсетілгендей, қоныстандыру, қоғамның даму процесін, қоғамның өмір сүруі мен өндірістің құрылымын көрсетеді және адам мен табиғат арасындағы неғұрлым маңызды кеңістік формасы болып табылады.
Құнды бағалауда аталған факторларды түсіну үшін және олардың маңыздылығын бағалау үшін, жылжымайтын объектінің орналасуының құрылуын бақылау керек.
Адамның әр кезде жақсы табиғи жерлерде өмір сүруге ынталанғаны туралы адамзаттың даму тарихынан көре аламыз: құнарлы жерлерде, климаты жақсы, су және отын ресурстары бар, құрылыс салуға ыңғайлы жерлер. Осы жерлерде орналасып, үйлерді, қоғамдық ғимараттарды, мәдени құрылғыларды, өндірістік және шаруашылық құрылыстарды, коммуналды объектілерді салды, оларды жол арқылы қосты. Тұрғын территорияларды көркейтті және экономиканың дамуына, іскерлікке, белсенділікке сәйкес адамдардың мінезін, өмір сүру деңгейін және стилін анықтады.
Сөйтіп, топографияның көзқарасынан тұрғын жерлер табиғи ре- мінезін, өмір сүру деңгейін жэсурстары мен шикізат көздері бар, коммерциялық табыстарды алуға мүмкіндігі бар (әртүрлі өндіріс, өнеркәсіп, транспорттық қызмет, санаториялық және сауықтыру қызметтері) жақсы жерлердің анықталуы пайда болды. Қала құрылысының түсінігі - оның функционалды табиғатында. Аймақтау негізінде маңызды әлеуметтік категориялары бар, олар: үй, дем алу және еңбек. Үй - қалалардың селитебтік аймағындағы, ең жақсы телімінде орналасады, дем алу - қалаға жақын ауасы таза, еңбек - тұрғын үймен ыңғайлы байланысты, бірақ оған тэуелсіз өндірістік және өнеркәсіптік аймақтарда орналасады. Олардың жоспары кейбір жалпы қолдаған қала құрылысының қағидасына бағынады. Олар:
1.Функционалды аймақтау - берілген функция қағидасы бойынша, қоныстан-дыруды мынандай бөліктерге бөледі: еңбек, қоғамдық өмір, үй, демалыс. Функцияның бірде-біреуі өзі өмір сүре алмайды. Сондықтан қоныстандырудың жоспарланған құрыл-ымы, біріншіден, қоныстандырудың барлық бөлімдерінің қолайлы, тұрақты және сенімді өзара байланысты жағдайларын жасаумен, еңбек пен демалу өмірлік циклдарының бір-бірімен алмасуымен анықталады. Аймақтарды өзара орналастыру бойынша санитарлы-гигиеналық талаптар орындалады, соның ішінде: табиғи желдің пайда болу салдарынан тұрғын-үйге емес өндіріске қарай бағытталуы; тұрғын аймақ өзен ағысынан және рельефтен жоғары болуы керек және т.с.с. Тұрғын құрылыс пен өнеркәсіптік кәсіпорындар, коммуналды-қоймалық территориялар және т.б.өндірістер (санитарлы қорғау аймағы) арасындағы қашықтың мынадай зақым келтіру сыныптарымен анықталады: бірінші сыныптағы кәсіпорындар - 1000 м, екінші - 500 м, үшінші -300 м, төртінші - 100 м, бесінші - 50 м;
2. Қалалы толық бірлік сипаты. Қала функциясының бірде-біреуі өзі жекеше өмір сүре алмайды. Қаланың жоспарланған құрылымы қаланың барлық бөлімдерінің қолайлы, тұрақты және сенімді өзара
байланысты жағдайларын жасаумен анықталады. Қаланың барлық функционалды аймақтарының құрамына көгалдандыру енеді. Архитектуралық-жоспарлау құрылымының бірлігі көгалдандыру жолымен іске асады. Қоныстандыру территориясында көгалдандырудың барлық түрлерін біріктіруді үзіліссіз жалпы жүйеге келтіру керек. Көгалдандырулар қала ортасын сауықтырады, тұрғынға жақсы микроклимат жасайды, тұрғын үйлерін және өздерін шаңнан, шудан, күн радиациясынан сақтайды.
3. Өздеріне сай функциялары бар қоғамдық орталардың өзара байланыс жүйелерін жасау: жалпы қала орталығы - жоспарланған аудан орталығы - өнеркәсіптік аудан және демалу аймақ орталықтары -
жергілікті орталықтар (шағын аудандық, кварталдық). Қоғамдық орталықтардың арналуы: халыққа мәдени-тұрғылықты сәйкес қызмет көрсету деңгейін қалыптастыру; қоғамдық ұйымдар құру (жиналыс,одақтастар, клубтар, ұйымдар және т.с.с); қаланың әлеуметтік инфрақұрылымын қалыптастыру.
4. Қаланың көліктік - жоспарлауын ұйымдастыру. Бұл - көпшілік -жол жүйесі. Оның қоныстандырудағы рөлі - ыңғайлы, әрі қысқа жаяу жүруін, қоныстандырудың барлық функционалды аймақтар арасында
көліктік байланысты ұйымдастыру; қоныстандырудың архитектурасын жасау.
5. Қоныстандыру дамып келе жатқан құрылым ретінде архитектуралық - жоспар құрылымын жасау кезінде, оған жетілдіру қабілеттілігін, даму параметрлері мен сипаттамаларына ие және жоспарланбаған қарқынды түзетуге икемді жауап беру мүмкіндігі енеді. Бұл байланыста резервтік территориялар мен тәсілдер туралы айтылады(мысалы, сызықты құрылым) және т.б.
6. Қоныстандыру жүйесіндегі қала. Қоныстандыру -тұрғын жерлер жүйесінің бөлігі. Тұрғын жерлер жүйесі немесе тұрғын жерлердің топтық жүкесі-бұл табиғи-ландшафт орталығы профильменқоныс-тандырудың әр түрлі көлеміндегі рационалды кеңістікті топ құру.
7. Кешенділік — қоныстандыруды дамыту кезіндегі бес негізгі мәселелерді қарастыруға негізделеді: әлеуметтік, экологиялық, экономикалық, эстетикалық және техникалық.
Жоспарлаудың әлеуметтік мақсаты келесідей әлеуметтік функцияларды қамтамасыз етумен байланысты: тұрғын-үй, білім беру, қызмет көрсету, демалу, еңбек, басқару.
Экологиялық - физикалық, санитарлы-гигиеналық және климаттық параметрлермен белгіленетін ортаның өмірге қажеттілігін камтамасыз ету. Бұл қызметтің мәні қоршаған ортаны қорғау мәселесімен анықталады.
Экономикалық мақсаты территориялық ресурстарды рационалды пайдалану және өндірістің негізгі факторларын тиімді пайдалану.
Эстетикалық мақсаты қоршаған ортаны толық эстетикалық сапамен қамтамасыз ету.
Техникалық мақсаты территорияның рельефтерімен байланысты, қара топырақтың қабілеті, т.б. инженерлік-геологиялық қызметтер мәселелерін шешу. Сонымен қатар аймақтағы құрылыс материалдар өндірісін және құрылыс базасының материалды-техникалық мүмкіндіктерін дамыту.
Қала құрылысын жобалаудағы барлық принциптер мен талаптар адам қызметі үшін жағымды жағдайлар жасау үшін бағытталған. Барлық қала құрылыс нормалар мен ережелер осы идеяға негізделген. Мысалы, тұрғын-үй құрылысы үшін табиғи жағымды және санитарлы жағдайлары бар телімдерді -өзенге жақын, су қоймаларын, көгалдандыру жерлерін бөліп береді. Адамға қамқорлық жасауда экологиялық ережелерге сәйкес қоршаған орта талаптарын есепке алады. Жоғарыда аталған физикалық, әлеуметтік, экономикалық және саяси факторлар жылжымайтын мүлік объектісінің орналасу ортасының дамуын анықтайды.
Жылжымайтын мүлікті бағалау теориясында обьектінің орналасу ортасының дамуы төрт циклын белгілейді:
1. өсуі
2. тұрақтылық
3. құлдырау
4. жаңару
тұрақтылық
жаңарту
құлдырау
Жылжымайтын мүлік объектісінің орналасу жерлерінің даму циклы
Бағалаушы мүліктік кешен құнының даму жоспарын беру үшін, бағаланатын жылжымайтын мүлік объектілерінің орналасу жері мен тұрғылықты жерлердің қай циклда және даму циклының қай жерінде орналасқанын нақты анықтау қажет. Мысалы, қаржылық жағдайы төмен, жеңіл өнеркәсіптік кәсіпорын бағаланады (тігін фабрикасы). Оның орналасқан жерінде өңдейтін өнеркәсіп кәсіпорындарының күшті дамуы байқалады. Халықтың жұмыспен қамтылуы көбейеді, табыстар өседі, өмір сүру деңгейі жоғарылайды. Яғни, бағаланатын объектінің (тігін фабрикасы) орналасқан жері өсу кезеңіне кіреді. Дайын тігін өнімдеріне сұраныстың өсетінін күту қажет. Аймақта басқа тігін кәсіпорындары жоқ. Аталған фабриканың мүліктік кешен қрының өсуі болады деп күтіледі. Бұл потенциалды инвестордың кәсіпорынды немесе оның акция пакеттерінің бөлігін сатып алуы мүмкіндігі.
Аталған мысалда жылжымайтын мүлік объект нарығының экономикалық ахуалын ғана емес, сонымен бірге аудандардың, қалалардың және объектілердің орналасу аймағын да талдау қажет. Кейде экономиканы ұлттық және халықаралық деңгейдегі аспектілер түрінде қарастыру керек: өнеркәсіптік және жұмыспен қамтылу көзқарасы дамып келе жаткан экономикалық құрылымы жағынан; қызмет көрсету сферасының әрі қарай дамуын қамтамасыз ететін және тауар өндірісін ұлғайтуға әкелетін, өндірістік факторлардың үйлесуі; шығындардың өсуі және оның өндірістің дамуына, ақша айналысының мәселелеріне әсер етуі. Әлеуметтік сферада жеке адамдар мен халықтар топтарының қажеттіліктерін қарастыру қажет: халықтың әлеуметтік құрылымның өзгеруі, оның жұмыспен қамтылуы; жұмыспен қамтылудың өмір сүру түріне әсер етуі; отбасы құрылымы мәселелерінің жас, мамандық және білімділік деңгейінің көзқарасы; жерді иелену құрылымының өзгеруі және оның тұрғын үй нарығына әсері; халықтар табысы және аз табысы бар отбасының көлік шығындарына әсер етуі. Яғни, жылжымайтын мүлік объектісіне аталған факторлардың 3 деңгейде әсер етуін қарастыру қажет: аймақтық, жергілікті және тікелей қоршаған ортасы бойынша, сонымен бірге жылжымайтын объектісін қоса алғанда.
1970-1980 жж арасындағы Англия мен АҚШ-тағы жылжымайтын мүлік объектілерінің орналасу жерлерінің өзгеру тенденциясын қарастырайық. Бұл елдерде, осы кезде, ішкі қалалық аудандардың құлдырауы байқалады, онда халық пен жұмыс орындарының жалпы қысқаруы көрінеді. Ішкі қалалық аудандардағы халықтар 20 пайызға дейін азайды. Мысалы, Лондон сол уақытта 400 мың өндірістік жұмыс орындарынан айырылды. Оған негізгі себеп, кәсіпорындарды ішкі аудандардан орнын ауыстырмай, оларды жауып тастау болды.
Ішкі аудандардағы өнеркәсіптердің құрылымын қайта құру үрдістерінде, жоғары маманданған жұмыс күшін қажет етті, бұл өз кезегінде жұмыс орындарының санын қысқартты. Жұмысқа орналасу қиын болды. Ішкі аудандарда қалған жұмысшылардың көп бөлігі, білімі мен тәжірибесі болмағандықтан, жұмысқа орналасуға мүмкіндіктері болмады. Қалалардың ескі ішкі аудандарында құлдыраудың көптеген белгілері пайда болды. Англия Үкіметі қаланың ішкі аудандарына арнайы көмек көрсету бағдарламасын дайындады. Ресурстар жұмыс орындарын құруға, спортты дамытуға, дамалу орындарына және тағы басқа бағдарламаларғы жұмсалды. Арнайы аймақтар құрылды, онда барлық шектеулер алынып, салық салудың жеңілдетілген түрі қолданылды. 1980 жылдың ортасына қарай, ішкі аудандардағы халық пен жұмыс орындарының қысқару қарқынының баяулауы байқалды. Бірақ неғұрлым құлдыраған аймақтарда жұмыссыздық пен соған сәйкес құлдырау индекстері де көбейді. Ескі өнеркәсіптік аймақтағы шахтерлік және өнеркәсіптік қалалар құлдырап жатқанымен, дамып жатқан қала шеттері өмір сүріп келеді.
АҚШ-та осы жылдарда да ірі қалалар мен ескі өнеркәсіптік аудандардан ауылдық жерлерге халықтар мен жұмыс орындарының орталықтан кету тенденциясы пайда болды. Бұл бір жағынан қала шетіндегі тұрғын-үй құрылысы мен автожолдар құрылысының дамуына, екінші жағынан - ішкі қалалардың құлдырауы мен дамымай қалуына алып келді. 1970 жылдардан бастап солтүстік-шығыс штаттарынан Күнгей белдеулікте орналасқан штаттарға көшіп-қону басталды. Егер 1970 жылдан 1980 жылдар арасындағы мерзімде АҚШ халқының жалпы өсімі 10,9 пайыз болса, күнгей штаттарындағы халықтардың өсімі 30-дан 60 пайызға дейін жетті. Президент Картерге ұсынылған қала құрылыс саясаты туралы баяндамада ішкі қалалардағы халықтың оңтүстік пен батысқа көшіп-қонуына қолдау көрсету шешімдері ұсынылды. Бірақ бұл шешім, қалған адамдармен не істейміз деген сұраққа жауап болмағандықтан қабылданбады. Сонымен бірге, миллиондаған адамдар осы ұсынысқа қарсы болмады: орталық қалалар бос болды, үлкен метрополиялар құлдырауда болып, дамып келе жатқан штаттардың қалалары мен ауыпдық аймақтарына халықтар көп мөлшерде оралып жатты. Онда неғұрлым еркін өмір сүру мүмкіндігі, таза ауа мен көршілермен жақын қарым-қатынастары, жоғары табыс табу деңгейі, жас отбасыларының көп болуы болды.
Францияда экономикалық өмірдің негізгі дамыған аймақтарында халыктың көп шоғырланып және одан тыс жерлерде тоқырау мен құлдырау жағдайы қалыптасты. Қазақстан экономикасында да осыған ұқсас тенденциялар қалыптасуда. Бір кэсіпорындар жақсы қызмет жасауда, басқалары қалыптасқан жағдайда рентабельсіз, ескі өндірісін жауып және неғұрлым пайдалы жаңасын ашады, үшіншілері мүлдем жабылып қалады. Жерді пайдалану сипаты мен оған меншік түрі өзгереді, пайыздық қойылымдар өзгереді, экономикалық жағдайларда туындайтын жаңа мүмкіндіктер ашылады. Халықаралық жаңалықгар шикізат ресурстарының құнына әсер етеді. Оларды қадағалап және дұрыс түсіндіру нәтижесінде жылжымайтын мүлікті бағалау шешімдерін қабылдауға мүмкіндік береді.
Жоғарыда қарастырылған факторлар кестеде жүйеленген.
Жылжымайтын мүлікті бағалауға әсер ететін экономикалық, әлеуметтік, саяси және физикалық факторларды қарастыра отырып, біз сонымен қатар экономикалық талдаудың қолданбалы мәселелерін шештік, оған меншік объектілерді бағалау да жатады. Олардың қорытынды нәтижелерін алу үшін ақпаратты жинау, талдау мен өңдеудің жүйеленген әдістерін жатқызамыз. Жоғарыда қарастырылған факторлар мазмұнына негізделе отырып, бағалау үшін жиналатын, мүлік кұнына әсер ететін ақпаратты үш үлкен топқа бөлуге болады.
Экономика-географиялық көзқарас жағынан жалпы жэне салыстырмалы мәліметтер үш иерархиялық деңгей бойынша дайындалды:
| Факторлар | Сипаттамалар |
| Физикалық, қоршаған орта, орналасқан жері | - орналаскан жері бойынша: климат, ресурстар, топография,қара топырақ, топырақ, іскерлік орталыққа қатысты, еңбек жүргізу орындарына, тұрғын территориясына, автожолдарға, темір жолдарға, жаға-жайға, жасыл массив-терге, коммуналды мекемелерге (қоқыстыш орында-рына және т.б.), жолдардың жағдайларына және т.б.; - телімнің сипатына қарай: көлемі, түрі, алаңы, топография, подъездер, көрік-тендіру, аймақтау бойынша пайдалану түрі, сервитуттар, жалпы түрі, жағым-дылығы және т.б.; - ғимараттар мен құрылыстар: саны, типі, жылы, салынымның сапалығы, стиль, жоспары, құрылғылар және т.б. |
| Экономикалық | - әлемдік экономиканың жалпы жағдайы; елдегі, аймақтағы, жергі-лікті деңгейдегі экономикалық ахуал, кәсіпорынның қаржылық жағдайы; - сұраныс: жұмыспен қамтылу деңгейі, еңбекақы мен табыстардың көлемі, төлем қабілеттілік, қаржыландыру көздерінін бар болуы, пайыздық қойылым, жалға беру төлемінің қойылымы, сатуды қалыптастыру кезіндегі шығындар; - ұсыныс: сатуға шығарылған жерлердің бар ауданы, сатылуға шығар-ылған объектілер саны (мүліктік комплекстер), ҚМЖ-на кеткен шығын-дар, қаржыландыруды қамтамасыз етуге кеткен шығындар, салықтар. |
| Әлеуметтік | - жерді пайдалану варианттылығы, кәсіпорындағы (кіші, үлкен, арзан, қымбат) жылжымайтын мүлік объектілерін, жерді сатып алудағы негізгі қажеттілік; - қоршаған орта, көрші объектілермен жэне оның иесімен қарым-қатынас-тары және сонымен қатар меншіктік сезімге негізгі қажеттілік. - отбасы көлемі мен халықтар санының өзгеру тенденциясы, жасаруы немесе қарта-юы; - білімділік деңгейі мен қылмыстық деңгейінің өзгеру тенденциясы. - өмір сүру стилі, өмір деңгейі. |
| Әкімшілік (саяси), құқыктық | - салыктық, қаржылық саясат.; - әр түрлі түрдегі жеңілдіктерді беру; - жерді пайдалану мен жалға беру төлемінің қойылымын бақылау; - аймақтау: тыйым салу, шектеу; - шектеулі құрылыс нормалары мен ережелері; - муниципалдың қызмет көрсетуі: жолдар, көріктендіру, инженерлік құрал-жабдықтар, қоғамдық көлік құралы, мектептер, денсаулықты қорғау мен қауіпсіздік, от сөндіру қызметі. |
аймақтық, қалалық және жақын қоршаған орта бойынша. Құнды бағалауға әсер ететін, факторлардың құрамында сандық және сапалық сипаттамалары бар мәліметтер болып табылады: бағалау құнының мөлшерінің есебін және бағалау объектілерінің орналасу жерін талдауға және бағалауға арналған экономикалық негіз береді.
Сұраныс пен ұсыныс бойынша мәліметтер
Дата добавления: 2015-02-16; просмотров: 116 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |