Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Характеристика вещных прав на землю

1. Право пожизненного (наследуемого) владения землей (ч. 1 ст. 216, ст. 266, 267 ГК РФ и ст. 21 ЗК РФ) отличается от иных вещ­ных прав следующими основными особенностями:

• наибольшей стабильностью прав на земельный участок. Так, если право пользования земельным участком может быть временным, т.е. краткосрочным, то право владения принадлежит владельцу не только на протяжении всей его жизни: после жизни воля владельца в опре­делении принадлежности земельного участка гарантируется к соблю­дению принудительной силой государства, если наследник не отказался от наследства;

• наибольшей широтой самостоятельности правомочий землевла­дельца в отношении использования земельного участка. Владелец вправе самостоятельно, без каких-либо специальных разрешений соб­ственника земельного участка возводить на земельном участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, если законом не предусмотрено иное;

• узким кругом субъектного состава правоотношений по владению земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения. Поскольку наследователем может быть только гражданин или физи­ческое лицо, субъектный состав данного вида правоотношений огра­ничивается именно этой категорией лиц. Право пользования земель­ным участком может принадлежать и организациям, т.е. более широ­кому кругу лиц;

• наличием в правомочиях по владению земельным участком кон­ституционных положений о правах, свободах и обязанностях граждан, имеющих статус высшей ценности и составляющих смысл, содержа­ние и применение российского законодательства (ст. 2, 18 Конститу­ции РФ).

Право пожизненного наследуемого владения было введено в зако­нодательство как наиболее близкое к праву собственности на землю.

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком имеет следующие отличительные черты:

■ более широкий круг субъектов данного вида правоотношений - граждане и юридического лица (ч. 1 ст. 268 ГК РФ и ст. 20 ЗК РФ);

■ более узкий круг оснований приобретения данного вещного пра­ва;

■ наличие производной связи между правом на земельный учас­ток и правом на недвижимость, расположенную на данном участке;

■ относительно меньшая стабильность отношений землепользова­ния. Во-первых, право постоянного землепользования может быть пре­кращено по тем же основаниям, по которым оно возникло, — на ос­новании решения уполномоченного государственного или муниципаль­ного органа, принятого в установленном законом порядке; во-вторых, право землепользования может быть и временным, устанавливаемым на определенный срок.

В отношении права постоянного землепользования не предусмот­рено возможности передачи данных правомочий по наследству.

3. Сервитуты (п. 1 ст. 216, ст. 274—277 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ), выражающиеся в праве ограниченного пользования соседним земель­ным участком и может быть:

а. по источнику установления:

- частный сервитут - уста­навливается гражданским законодательством;

- публичный сервитут - устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ и органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государ­ства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельного участка. Установление публичного сервитута осуществля­ется с учетом результатов общественных слушаний.

б. по сроку установления: временным или постоянным

в. по субъекту установления:

Сервитут может устанавливаться:

= соглашением собствен­ников земельных участков;

= решением суда.

Собственник земельного участка вправе требовать, в том числе в судебном порядке, предоставления сервитута для обслуживания свое­го земельного участка.

г. по цели установления:

Сервитуты могут устанавливаться для: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных или индивидуальных инженерных, электри­ческих и других линий и сетей; проведения дренажных работ на зе­мельном участке, забора воды и водопоя на земельном участке; прого­на скота через земельный участок и т.п.

Сервитут должен осуществляться способом, наименее обремени­тельным для земельного участка, в отношении которого он установ­лен. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, впра­ве требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установ­лен сервитут, если иное не предусмотрено законом. За сервитуты, установленные в пользу сельских жителей и их объединений, плата не взимается.

Сервитута подле­жат государственной регистрации и сохраняется при перехо­де земельного участка к другому лицу.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения основа­ний, по которым он был установлен. В случае, если земельный учас­ток в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением земельного участка, собствен­ник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Особенности сервитута как вещного права следующие:

■ если основанием возникновения прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного пользования земельным участком явля­ется свободный от чьих-либо притязаний участок, то основанием сер­витута всегда является наличие соседнего используемого участка, ин­тересы надлежащей эксплуатации которого требуют вмешательства в пользование данным земельным участком;

■ право сервитута представляет своего рода право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседних землепользовате­лей. Если есть возможность обеспечить надлежащую эксплуатацию участка, не ущемляя прав соседних землепользователей, то право сер­витута возникать не должно;

■ право сервитута представляет собой узкоцелевое использование земельного участка, выделенного для прохода или проезда; его нельзя использовать под складирование имущества, размещение каких-либо объектов и т.д.;

■ право сервитута не может быть самостоятельным предметом сде­лок. В частности, его нельзя приобретать, вносить в качестве вклада в имущество хозяйственного общества и использовать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав вне зависимости от зе­мельного участка, для обеспечения рационального использования ко­торого установлен данный сервитут;

■ право сервитута носит придаточный характер к основному пра­ву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный зе­мельный участок прекращается и право сервитута;

■ право сервитута не порождает у лица, в пользу которого уста­навливается данный сервитут, прав на земельный участок, служащий для сервитута (ограниченного пользования им), поскольку сервитут не влечет за собой лишения прав землепользователя на данный земель­ный участок (п. 2 ст. 274 ГК РФ);

■ сервитут устанавливается на период до устранения причин, породивших необходимость этого сер­витута, с устранением которых прекращается дей­ствие сервитута.

Иные права на пользование землей

Помимо них существуют иные основания пользования земельными участками, не имеющими вещный характер - права на землю, основанные на обяза­тельственных правоотношениях. Главными из них являются арендные обязательства (ст. 606—625 ГК РФ и п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Обязательства как основания прав на пользование земельными участками имеют следующие особенности:

◊ относительный характер данного вида правоотношений, посколь­ку они касаются не всех лиц, как это установлено законом относитель­но вещных прав на землю, а только тех, которые находятся в сфере действия данных обстоятельств;

◊ свобода воли сторон обязательств, на основании которых возни­кает право на пользование земельным участком;

◊ договорный характер обязательств по использованию земель­ных участков;

◊ отсутствие специальных решений уполномоченных государ­ственных и муниципальных органов на право пользования земель­ными участками, как это имеет место при вещных правах на землю (на основе до­говора (аренды и др.) и факта его государственной регистрации);

◊ установленные законом форма (сложная письменная (купчая), бланкетная) и процедура оформления обяза­тельств как основания возникновения права на землепользование;

◊ возникновение прав на землю из договорных обязательств можно подразделить на права, дающие возможность осуществлять весь цикл использования земель, полученных по договору (широкие права), и права, дающие возможность осуществлять отдельные функ­ции использования земель (узкие права).

В литературе отмечается, что следует различать договор аренды и возникающее на его основании право аренды земли, которое предлагается рассматривать в качестве разновидности вещных прав.

Если первый вид прав выражается в одном договоре аренды зе­мельного участка, то второй вид прав может выражаться в различ­ных видах договоров.

Аренда земельного участка имеет значительное сходство с вещны­ми правами на землю, отличаясь от них следующими основными при­знаками:

• срочный характер правоотношений, поскольку аренда всегда пред­полагает заключение арендных обязательств на определенный срок. Этим элементом арендные отношения по использованию земель в определенной мере сходны с правом временного землепользования, однако последнее не имеет, как правило, договорного характера и ос­новывается на административно-правовом акте предоставления земель­ного участка во временное пользование;

• возмездный характер использования земель. Возмездность землепользования на основе вещных прав имеет нормированный государством характер, а возмезд­ность землепользования, вытекающая из договорных отношений, нор­мируется сторонами в допустимых законом пределах. При этом плата за арендуемый земельный участок государству не прекращается, и ответственным по этим платежам остается лицо, обладающее земельным участком на праве собственности или на осно­ве иных вещных прав на земельный участок;

• взаимная регламентация отношений по использованию земель сторонами договора аренды. В отличие от вещных прав на земельный участок, которые определены законом, регламентация арендных отно­шений может устанавливаться и изменяться по взаимному согласию сторон при условии соблюдения законодатель­ства (ст. 270 ГК РФ и ст. 46, 48 ЗК РФ).

Установленные сторонами условия аренды земельных участков являются нормативными и имеют значение при решении споров, вы­текающих из права землепользования;

• возможность взаимного воздействия (пр. – неустойка) сторон договора аренды друг на друга в случае нарушения или неисполнения договорных обяза­тельств, составляющих внутренний регламент аренды земельных уча­стков.

Иные же виды договоров, на основании которых возникает право пользования земельными участками, характерны наличием в них лишь возможностей осуществления определенного круга действий в отно­шении этих земельных участков: изыска­тельские работы, на осуществление поливов сельскохозяй­ственных угодий, договоры на осуществление агрохимического обслу­живания, договоры на компактную застройку земельных участков и т.д.

Поскольку предметом договорных отношений является определен­ная функция по использованию земель, такие договоры не подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная оценка подобных функций осуществляется в другой форме — в форме лицен­зирования. В частности, лицензируется деятельность по мелиорации земель, по обследованию земель на предмет выявления деградирован­ных сельскохозяйственных угодий и др.

Основания прекращения права безвозмездного срочного пользова­ния землей закреплены в ст. 47 ЗК РФ.

Основания и правовые последствия прекращения вещных прав на землю

В соответствии с действующим земельным законодательством зе­мельный участок может быть изъят для государственных и муници­пальных нужд, а также ввиду ненадлежащего использования.

Для государственных и муниципальных нужд земельный участок может быть изъят у собственника путем выкупа его Российской Фе­дерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием по решению, принятому органом исполнительной власти. Собственник должен быть уведомлен об изъятии за год, а также о дате регистрации. Выкуп час­ти участка допускается только с согласия собственника. Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собствен­ником участка. В выкупную цену включаются:

• рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества;

• убытки, причиненные собственнику, включая упущенную выгоду и убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.