Читайте также:
|
Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация:
Таблица 2
| Офисное Здание | Торговый центр | Проект по застройке жильем | |
| Стоимость застройки, $ | 577 000 | 721 500 | 450 000 |
Продолжение таблицы 2
| Офисное Здание | Торговый центр | Проект по застройке жильем | |
| Годовой валовой доход недвижимости, $ | 150 000 | 250 000 | 100 000 |
| Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $ | 20 000 | 25 000 | 5 000 |
| Прочий доход, $ | 5 000 | 10 000 | 3 000 |
| Операционные расходы, $ | 50 000 | 120 000 | 30 000 |
| Резерв на замещение, $ | 5 000 | 10 000 | 3 000 |
| Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % | 13,2 | ||
| Коэффициент капитализации, для земли, % |
Расчеты рекомендуется оформить в виде таблицы 3.
Таблица 3
| Офисное здание | Торговый центр | Проект по застройке жильем | |
| Стоимость застройки, $ Годовой валовой доход,$ - Поправка на недоиспользование и потери при сборе,$ + Прочий доход, $ = Действительный валовой доход - Операционные расходы,$ - Резерв на замещение,$ = Чистый операционный доход Коэффициент капитализации для зданий, сооружений,% Коэффициент капитализации для земли, % -Доход, относимый к зданиям и сооружениям =Чистый остаточный доход от земли Расчет стоимости земли при коэффициенте капитализации 12% | 450 000 100 000 5 000 3 000 98 000 30 000 3 000 65 000 13,2 |
В качестве примера приведен расчет по проекту по застройке жильем.
2. Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости
Затратный подход основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях – замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе затратного подхода лежит принцип замещения.
Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) – это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и моральный износ), что и у объекта оценки.
Задача 1
Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи $75 000, стоимость участка $17 000, а стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа $74 000.
Задача 2
Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) $90 000, стоимость участка $21 000, а стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа $90 000. Причем эффективный возраст улучшений (здания) 35 лет.
Алгоритмы расчета для решения задач 1-2.
- И с. об. = С в. с. об. – С здан., где
И с. об. – износ сопоставимого объекта;
С в.с.об. – стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа;
С здан. – стоимость здания.
- С здан. = С прод. – С земли, где
С прод. – стоимость продажи;
С земли – стоимость земли.
- К из. = И с. об. / С в.с.об., где
К из. – коэффициент износа.
- Т эф. = К из. * Т эк ., где
Т эф. – эффективный возраст улучшений;
Т эк. – срок экономической жизни.
Задача.3.
Необходимо оценить здание, построенное 20 лет назад, имеющее расчетный срок физической жизни 100 лет, владелец которого построил в нем плавательный бассейн. Стоимость воспроизводства этого здания составляет 160 млн.руб. Текущие дополнительные издержки на эксплуатацию бассейна – 6 млн.руб., а его доходы – 7,2 млн.руб. в год. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить величину износа.
Дата добавления: 2015-02-16; просмотров: 80 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |