Читайте также:
|
Если вы 2 эти стадии прошли, то тогда уже аналитики смотрят уже непосредственно вашу платежеспособность, поэтому можно на любой стадии отсеяться. Но и потом немаловажная ситуация, что помимо того, что вас одобрили, как заемщика, банку еще может не понравится квартира, которую вы покупаете. Поэтому можно получить одобрение, как заемщика и потом банку привозить одну, вторую или третью квартиру из тех, что вы выбираете. Поэтому на каждой стадии может быть такая ситуация. Все важны: должна быть нормальная биография, не должно быть просрочек, должна быть более менее честная информация, написанная по вашим доходам. В качестве плюса, банки любят людей, у которых есть еще какие-то активы: машины, квартиры, земельные участки и что-то еще – это говорит о том, что человек не на последний кусок хлеба покупает. Этому банки тоже уделяют внимание, это всегда приветствуется и в некоторых банках больше денег дают, если у вас есть какая-то еще недвижимость или какие-то активы. Можно отсев получить на любой стадии, вы можете пройти службу безопасности, но вам не поверят, что у вас доходы такие есть.
А служба безопасности выявляет именно рабочее место, где вы работаете, что делаете и т.д.?
Понимаете, таких умников, которые могут нарисовать тоже много. Иногда звонят и спрашивают:
- “Скажите, пожалуйста, а что видно из окна вашего кабинета?”
Т.е. кто-то договорился с другом, нарисовали ему справку по форме банка и трудовую книжку нарисовали. Не знаю, какими способами они проверяют, внутренним чутьем или еще чем-нибудь. Могут спросить, как фамилия секретарши вашего директора? Когда возникает какое-то сомнение проверять могут совершенно в невероятных вопросах. Если человек там работает, то он все знает, поэтому всегда спрашивают у клиентов: вы помните, сколько этажей в вашем здании? Что видно из окна напротив? Вот такие вещи спрашивают
Понятно. Следующие вопросы как раз по выбору ипотечного брокера. Как правильно выбрать ипотечного брокера?
По брокерам есть разные позиции. Есть брокеры, которые берут до авансом, а есть те, которые берут после. Те, которые берут до – они берут меньше, потому что у них риска меньше остаться без денег. Те, которые берут после у них всегда есть риск, что им не заплатят. Берут и 8%и 10%, брокеры берут. Поэтому когда 8-10 это уже экстремально, но брокеры разные бывают. У нас компания брокерская и немного риелторства. Есть брокерские отделы в риелторских компаниях, тогда там такой нюанс: они прикормлены в каких-то конкретных банках. Для нас важно, что бы у клиента была хорошая ставка, потому что нам клиенты только платят. Если это в риелторской компании, то они стараются всех тащить в Дельту, там в Дельте ставки повыше намного, но зато в Дельте очень удобно работать риелторам. Смотрите, что бы брокер давно работал на рынке, смотрите отзывы и форумы. Есть брокеры, которые говорят, что мы вам все нарисуем – это конечно хорошо. Но повлиять реально на службу безопасности никто не может, что бы не говорили. У нас парень работал, до этого работал аналитиком. Очень много объявлений “Сделаю 2-НДФЛ” и т.д. В безопасности или аналитики банка, они в принципе эти все конторы, которые рисуют левые бумажки – они их тоже знают. Смотрите по отзывам, если только хвалебные отзывы, то этому тоже не верьте, т.к. сам брокер может это про себя написать. Но если совсем негатива нет, то почему бы не поработать? 2 подхода есть: брать до того деньги или после. После всегда берут больше. Те, которые до того берут меньше всегда, поэтому такая ситуация.
Ирина, а можно какую-нибудь общую статистику для понимания. Например, 10 человек к вам обратились за ипотечным кредитованием и сколько из десяти получают одобрения и сколько человек не получают?
У меня были отказы, парочка отказов. Я знала, что там чисто рисованные документы. У меня было по моему 2 отказа, я уже работаю 2 года. Один был армянин, который нарисовал там чего-то, и вторая была тоже какая-то ситуация. У меня был опыт, когда давали чуть меньше денег, именно потому, что не поверили серой справке. Но вот за 2 года у меня было всего 2 отказа.
Грубо говоря, из 100 клиентов было всего лишь 2 отказа?
У меня было 2 отказа. На самом деле у меня так таковой зарплаты нет, оклада нет. Мы все сделали, нам заплатили, я получила свою заработную плату. Мне подавать заявку что-то делать и потом банк отказывает и потом не получить зарплату совсем не хочется и у всех сотрудников такая же позиция. Поэтому мы сами отсеиваем и смотрим, прозваниваем в банк и спрашиваем те нюансы, которые нас интересуют. Конечно же, что-то может выскочить и потом, в процессе подготовки документов, но основные болевые точки мы проговариваем, что они проходят в этом банке или нет. Отказы бывают, когда нарисованные документы. Когда документы реальные, то могут чуть меньше дать, но что бы отказали – в моем опыте такого не было, только тем, у кого рисованные документы.
А что для банка более приоритетно? Что банкиры любят более ООО или ИП, если бизнес рассматривать?
Конечно, ООО любят больше. Есть банки, которые официального этого не декларируют, но вообще бизнес не рассматривают. ООО любят больше, потому что видно обороты. По ИП там другая ситуация. Когда 6% доходы минус расходы – это еще ничего, когда хоть какие-то обороты видно. Стандартно любят наемных работников. Есть банки, которые вообще бизнес не смотрят или ставят требования в 2-3 раза выше, что бы ты туда не пошел просто. Но в общем можно подобрать банк, который сможет помочь вам и в таком случае. И есть такая ситуация, что если первоначальный взнос достаточно большой, можно идти в банки, где доходы декларируются. Т.е. если совсем кривая ситуация, то есть банки, где от 30% первоначальный взнос, тогда декларируешь доходы. Когда ты декларируешь доход, то есть шанс получить кредит.
А можно теперь для обычных людей, которые еще ни разу не работали с ипотечными брокерами какую-то стандартную схему сотрудничества?
Та схема, которая у нас с вами есть – она и есть эта ситуация. Т.е. брокер смотрит документы, предлагает какой-то вариант и если человек согласен, то это прописывается в договоре. У меня был клиент, когда ему брокер пообещал и ставку не прописал. И когда он пришел он говорит:
- “Мне поставили не такую ставку, не ту сумму, не тот срок”
Надо смотреть, что бы в брокерском договоре было прописана сумма, срок и ставка однозначно и условия, на которых если что происходит возврат. В договоре должно быть четко оговорено, что если условия не выполнены, то должен быть возврат. Еще бывают такие нюансы, что когда нечто нестандартное, когда я приводила пример с домом 1912 года, тогда не просто одобрение, а идем в тот банк, в котором одобрят еще и квартиру. Т.е. если вариант нестандартный нужно прописывать, что в особых условиях банк должен прокредитовать квартиру с какими-то особенностями. Я знаю один банк, который дает квартиры, где собственники дети, все остальные не дают.
Сколько примерно среднее время от того момента, когда мы первый раз к вам пришли на консультацию, принесли какие-то документы и до того момента, когда ипотека одобрена?
Сейчас перед новым годом показатель нестандартный. В принципе они говорят 3-5 дней, но я им не верю и за неделю они в общем-то одобряют. Если не надо какие-то документы доносить, то за неделю одобрение всегда бывает. Иногда бывает и быстрее. Тут вопрос такой, что бы подать весь комплект документов сразу, что бы не доносить какие-то документы. У них даже регламент у банка есть, что они должны за столько-то рассмотреть. Если ничего не надо доносить, то обычно в такие сроки все делается.
Почему людям выгоднее работать с ипотечными брокерами, а не самостоятельно?
Как пример, в этом году у меня был товарищ из какой-то энергетической компании, у него зарплата была под 300.000 белая и первоначальный взнос большой. Он занят, ему этим заниматься некогда. Его жена пришла, договор подписала, он по скану все сбросил и был уверен, что он предоставил лучшую справку, и ему было просто некогда – это одна ситуация. Вторая ситуация – выбрать лучшую ставку. Когда человек идет по дороге и видит, что 9.9% в Дельте можно получить кредит. Но человек не знает, что на самом деле, что бы получить такой кредит – он его не получит, потому что там условия такие. Брокер заранее проговаривает все нюансы, что здесь будет комиссия, здесь еще какие-то нюансы, здесь у вас эту квартиру не возьмут. Потому что очень часто, та же самая Дельта, она просто на слуху: такая хорошая ставка. Человек получает решение, а в решении написано, что человек должен оплатить комиссию 4-5% от кредита – это абсолютно реальная ситуация, не выдуманная. И он уже на выходе получил это решение. Изначально банк это не проговаривал, человеку стандартному не говорят сразу об этой информации. И человек получает ставку и комиссию за оформление кредита. Какие еще нюансы бывают, когда отказы бывают? Допустим, в справке 2-НДФЛ не написали код города и все отказ, иногда и по таким причинам отказывают. У нас недавно был случай, когда служба безопасности банка нам говорит:
- “Вы знаете, мы вам оформляем кредит, но у вас КПП в справке 2-НДФЛ неправильно написано, бухгалтерия заменит”.
И возникает вопрос, то ли нарисовали справку 2-НДФЛ, бухгалтерия ошиблась. Т.е. мне позвонили и сказали и человек пришел, поменял и сделали. Ну и потом когда извините, всякие кривые варианты бывают. У кого-то жена с просрочками. У кого-то надо совместить, что бы идти с гражданским супругом, нюансы такие. Какой-то банк берет гражданских супругов, какой-то не берет. Т.е. человек не всегда знает, что можно гражданского супруга можно взять в заемщики. У кого-то доход маленький, а я спрашиваю:
- “Вам же только 30 лет, у вас мама еще молодая, наверное.”
- “Да, маме 50 лет.”
- “Мы маму можем взять в заемщики”
Т.е. я знаю, что подсказать. В call-центре или на входе там этих вопросов не задают, а я это все знаю уже, что именно в этом банке еще и папу пенсионера возьмут до 70-ти лет. Стандартно, в каком-то банке в 55 лет женщина заканчивает, в каком-то 65, а есть банки, в которых до 70 или 75 лет кредитуют. Т.е. вы это не знаете, а я знаю. Один банк дает 70% дохода на погашение кредита разрешает направлять, а другой дает всего 45%. Мы этот рынок не просто мониторим с сайтов, которые доступны в общем пользовании. Нам присылают рассылку, которая именно для брокеров, в которой все прописано, также к нам приходят специалисты и рассказывают. Есть банки, которые 5% от лимита кредитной карты вычитают из дохода вашего. Есть которые 10 и есть которые 25% вычитают.
Очень много сейчас людей приходят с очень маленьким доходом, у которых лимит кредитной карты 600.000, 700.000 или даже миллион – это удивительная ситуация. Получается, что если у него лимит 500.000, то 50.000 банк из дохода вынимает. Он приходят, у него зарплата 75.000, лимит по кредитной карте 500.000. Значит от 75.000 отнимаем 50.000 и у него остается 25.000 рублей кредитная карта. Брокер может подсказать, что вы вот эту карту закройте или давайте пойдем в тот банк, в котором есть отлагательное условие, что вы можете закрыть ее, если вас одобрят на момент оформления сделки. Я это знаю, а вы нет, нюансов много. И когда берешь кредит на большой срок и особенно большая сумма и пол процента и несколько сотых или десятых процентов – они влияют на ваш ежемесячны платеж, а платить то 20 лет. Поэтому надо посчитать, что выгоднее? Один раз брокеру заплатить или 20 лет платить ставку, которая на пол процента выше, чем могло было бы быть. Стандартно все берут в Сбербанке и в ВТБ, а там ставки не самые лучшие – это однозначно.
Даже сейчас новогодняя программа, которую вы посоветовали нам, что до нового года сдать документы, что будет ниже ставка. И мы посчитали, что благодаря тому, что мы все это успеем до нового года, мы бы переплатили 2.500.000 рублей за это время.
Я могу сказать, что если бы мы шли по стандартной программе ВТБ, причем там ставка 14 с чем-то и она действует пока вы не получите документы на право собственности. Потом она становится 13 с чем-то. Это акция заканчивается, поэтому какие будут ставки потом не знаю. До этого ставки были достаточно высокие. На момент получения кредита – это одна ставка. А после получения документов на право собственности и оформления закладной, когда вы залог банку передаете – тогда ставка снижается.
Если бы я самостоятельно этим занимался, то я бы не знал об этой акции. Мы бы так подписали договор и потеряли бы 2.500.000 рублей.
Плюс ко всему я могу сказать, что если мы с вами бы не разделили это на 2 части, то когда бы начали копаться в вашем бизнесе, то они бы закапались. А мы с вами разделились на 2 части, та же самая сумма первоначального взноса у вас осталась, но у вас в бизнесе не копались – согласитесь это тоже хороший вариант.
Это тоже посоветовали именно вы, поэтому надо к профессионалам обращаться и работать с брокерами.
Да, т.к. каждый день мы работаем в этой сфере. Каждый день идет рассылка от какого-то банка, у нас вот это появилось новое, у вас вот это. Мы можем вопросы им задавать. Т.е. эти нюансы они всегда присутствуют. Честно говоря, если бы я брала кредит еще до того, как я начала работать брокером, то я бы тоже не пошла к брокеру, я бы села, обзвонила и т.д. Каждый запрос в банк фиксируется. В НБКИ написано, что запрос банка №1, 2, 3. И четвертый банк смотрит и думает, что 3 запроса сделали, значит ему уже 3 раза отказали, а чего я буду смотреть – это тоже такой нюанс, я это знаю. А стандартный человек этим не интересуется. А люди берут и отправляют заявки по всем банкам. Потом очень многие говорят, что мне банк пообещал. Банк пообещал – это одно, а когда ты придешь и реально документы принесешь – это другое.
А какая сейчас ситуация с рефинансированием в России?
Рефинансирование есть, его не так много, но оно есть. Там надо, что бы прошло не менее 6 платежей по кредиту. И зависит еще от того целевой кредит или нет. Если ты под залог купил квартиру, как у вас ситуация, то этот кредит рефинансировать проще. А если под залог своей квартиры ты взял деньги на какие-то личные цели, то это достаточно сложно рефинансировать. По рефинансированию обычно немного ставки выше бывают, чем стандартные программы в этом банке. Когда идут на рефинансирование? Многие буквально 2-3 года назад валютных кредитов нахватались, сейчас ставк пониже можно сделать. Один банк сейчас хочет сделать так, что можно будет увеличивать, т.е. ты взял 30% или 40%, а сейчас ты уже там выплатил и можно попросить у банка под залог той же квартиры взять побольше. Там есть процедуры просто разные, одни банки добровольно разрешают, а другие нет. Банки не любят, когда от них клиенты убегают. Т.е. есть клиент, все хорошо, а он берет и сбегает в другой банк. Некоторые дают согласие, а некоторые не дают согласия. Некоторые банки рефинансируют без согласия первоначального банка. Есть те, которые требуют, что бы банк дал согласие на рефинансирование. Есть один банк, в котором не очень хорошие ставки, но он выпустил хорошую программу. Люди нахватались несколько кредитов, потребов. Можно дать в залог свою квартиру и они прямо дают 50% от рыночной стоимости и банк прямо сам напрямую гасит все кредиты, которые есть, но без тех самых потребов, которые там повыше. Но в общем возможность есть прорефинансировать – это чуть подольше получается.
Существуют ли по закону какие-то ограничения на одновременное количество ипотек, ипотечных кредитов, которые берет человек?
На самом деле есть простое логическое объяснение, что в принципе ипотека дается для личных надобностей. Формально, человек может брать сколько хочет кредитов, лишь бы ему доходов хватало и что бы у него была хорошая кредитная история, когда он работает. Так что если доходов хватает, то почему нет.
А какие в настоящий момент, в конец 2013 года минимальные ставки по ипотекам в России?
Все зависит сейчас от первоначального взноса. Например, можно взять 10.5% при 40% своих и на 5 лет, наверное не интересно. Есть ставки 11-11.5%, но когда? Когда предположим вы по доходам берете, что бы доходов хватало на 20 лет, а фиксируете ставку, как комбинированную – это когда можно фиксировать ставку на первые 5-7 лет, что это будет гарантированная ставка такая низкая. А через 5 лет ставка будет другая – средняя по Межбанку +5%. Это выгодно тем, что предположим, показать много доходов вы не можете и поэтому срок кредита растягиваете, что бы меньше был платеж. Но вы точно знаете, что вы имеете еще какой-то заработок и вы каждый месяц будете больше погашать. Или допустим вы знаете, что какая-то ваша квартира собирается продаться в регионе и вы погасите часть кредита. Т.е. это выгодно тем, кто досрочно будет погашать. Т..е если мы делаем фиксированную ставку на 5-7 лет, то можно получить 10.5-11%, такая ситуация. Или предположим, вы берете на короткий срок, тогда можно и фиксированную на 5-7 лет, тогда ставка может быть такая.
А если у человека есть собственность, одна только квартира и он хочет в залог ее заложить, и под нее взять в кредит? Нужно ли показывать, что еще есть какое-то жилье?
Могут ли такое потребовать, если это однокомнатная квартира и там дети прописаны. По-разному бывает. В моей практике требовали, когда однушка и когда дети есть прописанные в квартире. А в некоторых банках прямо стоит ситуация, что вы даете обязательство, что в случае, если что-то случится, вы выпишитесь добровольно оттуда. Но потребовать, что бы было второе жилье – это если все-таки однушка маленькая и дети прописаны там. А если эта квартира большая, то как правило, даже не требуют людей выписывать оттуда. У вас еще был вопрос, какую сумму максимальную? Дают до 90% по квартирам от оценочной стоимости, квартиру можно взять в кредит, в залог.
Какой был самый курьезный случай в вашей брокерской практике или какие-то нестандартные, интересные варианты?
Курьезы бывают, когда ты одобрение получил, а на сделку не смог выйти. У меня была ситуация, когда у отца и у дочери от первого брака были доли в квартире. Но по случаю того, что папа женился второй раз, у него семья, а дочка владеет это квартирой, но там живет папа с другой мамой. Пытались получить деньги. Дочка у папы не может выкупить квартиру, папа не может заплатить дочери деньги. Муж переписывает все на вторую жену. Вторая жена уже выкупает у дочери от первого брака мужа, формально все подходит. Это не совсем курьезный случай, но случай интересный. Сложно, когда между родственниками такие варианты происходит. У моего товарища, у которого в прошлом году 90.000.000 одобряли. Он подобрал дом, дом шикарный, но собственники жили заграницей. И они его держали на поводу. Мы приедем, документы покажем, а документы так и не показали. Я в его бизнесе разобралась во всем, что можно и что нельзя. Мы ему деньги, кстати, вернули, хотя по идее мы не виноваты были до конца. Просто ему так и не показали документы на дом. Курьезы еще бывают там, когда человек взял ипотеку, получил кредит, а его вязли и работы лишили.
Многие спрашивают. У меня было открыто очень много ипотечных кредитов и сейчас благодаря вам мы взяли еще несколько, еще Сбербанк одобрил. И когда вы помогали все оформлять и документы высылали банкам, были ли какие-то трудности и как такое происходит?
Вы знаете, формально почему у нас с вами все получилось? Формально я должна была отправить только анкету, паспорт и какие-нибудь права. Но, зная практику, я выслала туда еще обороты по расчетному счету. Мы с вами это показали и банк увидел то, что мы с вами захотели. Мы все, что надо было нам показать, показали. Все-таки всем банкам, которые работают с системой декларирования, все-таки лучше что-то показывать. То, что может существенно повлиять на решение кредитного комитета.
Я на самом деле весь май ходил по банкам и у меня практически в 20 банках одобрили ипотеки, а ВТБ-24 как раз меня завернул летом. Какие-то справки, принесите то, принесите это. Я туда ездил раз 10 и потом я понял, что уже это все бессмысленно.
Мы со всеми банками дружим. У нас есть девушка, с которой мы работали – Настя Залуцкая. Она перешла сюда, мы с ней работали. Еще есть фактор специалиста, который работает, который отвечает правильно на вопросы, у которого есть хорошая практика. Поэтому немаловажно, когда есть специалист, который сидит на том конце провода и который принимает документы. Просто когда мы пытались взять 90.000.000 кредит я понимала, что девушка грамотная и понимающая, сотрудники тоже разные бывают.
Т.е. личные связи тоже выстроены? Ведь люди все равно работают с людьми.
Связи тут построены на том, что брокеры выгодны не только вам, а брокеры еще выгодны банкам? Потому что мы отсеиваем шелуху, которой бы они занимались. Те, кто реально не проходит по стандартам этого банка – мы никогда не пустим туда этого человека. К ним тоже приходит куча людей, они смотрят, проверяют заявку и кредит не одобряют. И эта ситуация им не слишком интересна. А брокер интересен им тем, что он все отсеял, все причесал, пригладил, подал все в полном комплекте. Т.е. брокер в отличии человека, который где-то бегает на работе всегда на связи. Брокеру дали задание – брокер разбивается и выполняет все требования. Им мы интересны еще также, что мы приводим им клиентов. Мы им тоже интересны, потому что помогаем им план выполнять.
Я думаю, что в скором времени обратимся к вам снова, потому что мы инвестируем без перерыва и всех, кто хочет заниматься этим профессионально, т.е. вывод какой основной нашей беседы? Что если мы хотим построить дом, то надо идти к строителям профессиональным. Если мы хотим заниматься инвестициями, то обязательно должен быть в команде человек, который занимается этим профессионально. Потому что даже сейчас вы сэкономили этой новогодней акцией банка ВТБ24 - 2.500.000 рублей нам на ипотеке из-за того, что снизится этот процент на 1.75% на весь срок ипотеки – 25 лет!
Вывод: каждый профессионал должен заниматься своим делом. Огромное вам спасибо!
Дата добавления: 2015-02-16; просмотров: 160 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |