Читайте также:
|
Кто Строит.ру (ktostroit.ru) 29.01.2013
Недвижимость в нашем городе всегда была и остается одним из самых надежных и доходных инструментов инвестирования. В условиях экономической нестабильности, во времена обесценивания денежных активов недвижимость остается самым надежным и безопасным видом вложения финансовых средств, приносящим постоянный доход и сохраняющим капитал.
Ликвидная недвижимость в Петербурге превратилась в составную часть рынка инвестиций. Вне зависимости от политической и экономической ситуации, инвестирование в недвижимость представляется наиболее рентабельным и перспективным.
Рынок недвижимости рассматривается как надежный и доходный способ вложения денежных средств, обеспечивающий сохранение и приумножение стоимости и величины капитала, однако не стоит забывать, что эти финансовые сделки включают в себя довольно высокий фактор риска.
Вкладывать деньги в коммерческие помещения под торговлю и развлечения - значит получать прибыль в течение долгих лет. Инвестиции в коммерческую недвижимость могут начать приносить прибыль довольно быстро. Это заставляет инвесторов, располагающих свободными финансовыми ресурсами или готовых взять кредит, вкладываться в торговый центр или развлекательный комплекс.
Доходность массового спроса
Инвестиции в жилую недвижимость также представляются интересным направлением вложения накоплений. С начала 90-х цены на квадратные метры падали лишь дважды: в 1998 году в связи с дефолтом и в 2009 году из-за мирового финансового кризиса. Но падение продолжалось недолго, уже через год-другой стоимость недвижимости возвращалась на докризисный уровень, а через некоторое время вновь начинала расти. Рост цен на жилье в Петербурге в среднем составляет примерно 5% в год.
"Вложение денег в недвижимость всегда считалось одним из наиболее надежных видов инвестиций. Сегодня одним из самых распространенных видов вложений считаются инвестиции в жилую недвижимость, так как цены на жилье стабильно растут, всегда есть возможность последующей перепродажи (по более высокой цене) или сдачи квартиры в аренду. Наибольшим спросом у инвесторов традиционно пользуются квартиры небольших метражей (однокомнатные квартиры и студии) в объектах эконом- и комфорт-класса, которые расположены в пешеходной доступности от метро, в районах с развитой торговой и социальной инфраструктурой. В среднем разница цен в объектах на начальном и на завершающем этапах строительства составляет от 15 до 25 процентов", - говорит Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group).
По мнению Зоси Захаровой, генерального директора компании London Real Invest, рентабельность жилых объектов составляет около 30%, хотя может достаточно широко варьироваться в зависимости от многих факторов.
В сегменте жилой недвижимости наибольшую доходность способны обеспечить относительно недорогие квартиры массового спроса. По данным Ольги Трошевой, р уководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость», р ост цены на такие объекты составляет до 50%. Это могут быть новые крупные проекты на окраинах города, где начальные цены очень привлекательные и хороший потенциал роста: по мере застройки квартала вводятся новые дома, дороги и социальные объекты. «В сегменте бизнес-класса разница обычно несколько ниже - 20-25 процентов, однако и здесь встречаются объекты, где цены за период строительства могут вырасти на 50 процентов. Ситуацию в элитных проектах предсказать сложнее, так как рынок недвижимости данной категории очень чувствителен к появлению новых проектов, которые ощутимо отражаются на ценах уже имеющихся на рынке объектов», - говорит г-жа Трошева.
«Покупая недвижимость, важно учитывать множество факторов. Первое - окружение: если сейчас в районе новостройки мало объектов инфраструктуры, но уже через пару лет поблизости будет и школа, и детский садик, и магазины, и спортивные сооружения - стоимость такой недвижимости, безусловно, вырастет. Второй момент - качество самого жилого комплекса. Дома, квартиры в которых редко меняют своих владельцев, конечно, ценятся выше. Также важна надежная инженерия в доме, современные коммуникации, бесшумные лифты. Хорошо, если в доме предусмотрен автомобильный паркинг и в нем хватит места на каждую квартиру, - это значит, что газоны во дворе и детские площадки не превратятся в стихийную парковку. Именно такие детали определяют качество жизни в доме и, как следствие, стоимость в нем недвижимости», - делится своими наблюдениями Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».
«С точки зрения простого обывателя рынок недвижимости нельзя назвать высокодоходным. Наиболее выгодным вложением средств здесь, как и прежде, остаются малогабаритные квартиры-студии и однокомнатные площадью от 25 до 32 квадратных метров, расположенные неподалеку от станций метро. По статистике, именно на квартиры такого типа приходится половина сделок на первичном рынке, и в некоторых проектах в большей степени экономкласса доля этих квартир составляет около 90 процентов. Студии и "однушки" можно выгодно перепродать и без особых сложностей и усилий сдать в аренду», - считает Юлия Троицкая, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».
А вот директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург Елизавета Конвей уверена, что в целом жилье не является доходным инструментом для инвестиций, зато является самым стабильным способом вложения средств, что в условиях ту рбулентной экономики - немаловажный фактор. «Спросом в качестве инструмента для инвестиций пользуются премиальные квартиры, расположенные в объектах нового строительства в центральных районах. Что касается экономкласса, то здесь большинство покупок совершается под собственные нужды», - говорит эксперт.
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, также связывает инвестиции в жилье с большими рисками, поскольку много зависит от текущего состояния застройщика, его финансового положения. «Перед тем, как решишь вкладывать свои денежные средства, необходимо провести всесторонний анализ девелопера как с юридической, так и экономической точки зрения», - говорит он.
Долгосрочная коммерческая история
По мнению большинства опрошенных экспертов, единственным конкурентом жилой недвижимости сегодня являются торговые центры, имеющие качественную локацию и, соответственно, высокую проходимость. «Средняя доходность качественных торговых центров в хороших локациях составляет 22-25 процентов, а для проектов с действительно уникальной локацией доходность еще выше и приближается к рентабельности жилья. Думаю, в текущем году к этим двум лидерам другие сегменты приблизиться не смогут. Хотя также хочется выделить складской сегмент и производственные площадки», - говорит Зося Захарова.
Андрей Бойков также уверен, если предполагается долгосрочный вклад, то целесообразнее выбирать коммерческую недвижимость. По его мнению, наиболее ликвидным сегментом коммерческой недвижимости является торговый сегмент, так как по сравнению с офисной и складской недвижимостью в нем наблюдается рост активности, как со стороны арендаторов, так и со стороны торговых сетей.
Учитывая, что в центре города и прилегающих районах пятен под жилую застройку остается не так много, а окраины активно осваиваются крупными застройщиками, девелоперы продолжают инвестировать в коммерческую недвижимость. «Достаточно насыщенным в Петербурге считается рынок крупных торговых центров, но при этом в городе слабо развит формат малых торговых комплексов. Если рассматривать новые районы и ближайшие пригороды (Колпино, Пушкин, Павловск), то на сегодняшний день можно констатировать дефицит торговых площадей. И в ближайшее время здесь все будет зависеть от того, кто первый выйдет на рынок: хорошие качественные проекты с удобной локацией и удачной концепцией, безусловно, будут выгодным вложением денег, - считает Мария Матвеева, генеральный директор девелоперской компании "Созвездие". - Если говорить о дальнейших прогнозах, то в центральных районах Петербурга расположено много исторических и промышленных зданий, нуждающихся в реновации. Но масштабное развитие и реконструкция таких объектов возможны только при соответствующей политике городской администрации».
По данным Ирины Онищенко, еще одним достаточно выгодным видом инвестиций является вложение денег во встроенные коммерческие помещения, расположенные на первых этажах новых жилых комплексов. «Помимо того, что коммерческая недвижимость, так же как и жилая, постоянно растет в цене, данные помещения можно сдавать в аренду, не беспокоясь о том, что возникнут проблемы с поиском арендатора. Как правило, потенциальные арендаторы ведут переговоры о будущем использовании нежилого помещения под ту или иную функцию с собственником еще на стадии строительства дома», - рассуждает она.
«Что касается помещений стрит-ретейла, сегодня средний срок окупаемости составляет порядка 11-13 лет, доходность - порядка 8-13 процентов годовых», - говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».
По его мнению, средний частный инвестор готов вложить в недвижимость порядка 3-15 млн рублей. «Что касается последних тенденций, можно говорить о том, что в конце 2012 года появился определенный сегмент покупателей, готовых инвестировать в жилье около 30-50 миллионов рублей. Однако качественных предложений, которые бы реально отвечали таким запросам, практически нет. В сегменте стрит-ретейла намечается группа покупателей, которые готовы инвестировать не только в отдельные помещения, но и в целые здания различной функциональности, по большей части с арендаторами», - поясняет эксперт.
Андрей Бойков выделяет еще один перспективный на сегодняшний день вид недвижимости для инвестирования. «Сегмент апарт-отелей - это относительно новый сегмент рынка недвижимости РФ, в котором, по нашим оценкам, имеется огромный потенциал. Существующие псевдоаналоги апартаментов в Санкт-Петербурге и за рубежом показывают успешность таких инвестиций. Этот сегмент практически не развит в нашей стране, в Петербурге появляются первые объекты (пример - комплекс апартаментов Vertical на Московском проспекте, 73 и апарт-отель YE'S на пересечении проспекта Просвещения и улицы Хошимина). В апарт-отелях инвесторы приобретают жилые юниты (апартаменты) и сдают их в последующую аренду. При этом в отличие от простых квартирных домов апарт-отели обладают набором гостиничной инфраструктуры, различных сервисных услуг и профессиональным управлением комплекса. Из плюсов можно отметить также низкий порог входа, при этом ставки аренды будут отличаться от рядовых квартир на 40 процентов и более, а сдачей в аренду и обслуживанием юнитов будет заниматься управляющая компания».
вернуться
Ввод жилья упал на 5%
"Ведомости (Санкт-Петербург)" 30.01.2013
Надежда Зайцева
Впервые с 2009 г. в Петербурге снизились темпы жилищного строительства. Два с лишним года назад компании не начинали новых проектов, объясняют эксперты
В 2012 г. в Петербурге, по данным Петростата, сдано в эксплуатацию 2,57 млн кв.м жилья - это на 5% меньше, чем годом ранее, или 41758 квартир (на 6,7% меньше). Чиновники городской администрации в начале прошлого года говорили, что рассчитывают на ввод 2,75 млн кв.м. Получить комментарии в комитете по строительству вчера не удалось.
Из 2,57 млн кв.м сданных площадей 383000 кв.м приходится на госсобственность, а 110000 кв.м - на индивидуальное жилищное строительство, говорится в материалах Петростата. Около 800 кв. м сдано в декабре.
По объемам ввода жилья Петербург вернулся на уровень 2007 г. До сих пор, за исключением кризисного провала 2009 г., объемы строительства только росли (см. таблицу). До этого объемы ввода падали только в 1999 г., вспоминал два года назад вице-президент СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
Крупнейшие петербургские компании не снижали объемы строительства. Etalon Group в прошлом году ввела в эксплуатацию 363120 кв. м (рост к 2011 г. 11%), группа ЛСР - 333000 кв.м (рост в 2,4 раза).
«Главстрой СПб» в 2012 г. построил 263000 кв.м - это на 6% меньше, чем в 2011 г., передал через пресс-службу гендиректор компании Сергей Ветлугин. Источник, близкий к компании, объясняет снижение графиком ввода в эксплуатацию очередей комплекса «Северная долина».
На итогах 2012 г. мог сказаться кризисный спад, полагает представитель Etalon. Средний срок реализации проектов - 2,5 года, а в 2009 г. некоторые компании из-за кризиса не начали новых проектов, объясняет собеседник «Ведомостей». По его словам, Etalon подошел к кризису с незначительной долговой нагрузкой, поэтому сразу по его окончании мог инвестировать в новые проекты.
Объем ввода жилья всегда отражает состояние отрасли в ретроспективе трех-четырех лет, говорит начальник отдела аналитики компании Setl City Владимир Копылов. Снижение объемов ввода жилья в 2012 г. - результат изменений, происшедших в 2008 г., а именно сокращения числа участков, выставляемых городом на торги, и смещения девелоперского спроса в пользу частных территорий, считает эксперт.
Перспектив для заметного роста объемов строительства в городе нет, скорее всего, в этом году сдача жилья будет держаться на уровне 2,5 млн кв.м, считает один из петербургских девелоперов. Однако показатели могут измениться, если Смольный начнет серьезно наращивать объемы строительства за счет городского бюджета, добавляет он.
вернуться
Дата добавления: 2015-04-12; просмотров: 28 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |