Очевидно, что бизнес, требующий столь серьезных согласований и вложений, делает более привлекательной покупку помещения, чем приобретение его в аренду. Но при существующих ценах на недвижимость вариант покупки доступен далеко не всем предпринимателям. Если вы – начинающий бизнесмен, то вам имеет смысл ориентироваться на небольшой инвестиционный пакет, которым вы располагаете без привлечения кредитов. Тогда аренда будет для вас наиболее разумным решением. Для предприятия, в котором вы будете приобретать опыт, подойдут помещения, уже приспособленные для салона (так называемый вторичный рынок), а также помещения внутри бизнес-центров или торгово-развлекательных комплексов. Аренду также широко используют предприниматели, приобретающие франшизу салона красоты у западных или российских сетей. В этом случае залогом успешности бизнеса должен служить сам бренд и продуманная система поддержки со стороны франчайзора, минимизирующая возможные риски.
Ориентировочная стоимость аренды помещения в Москве:
- В раскрученном бизнес - или торгово-развлекательном центре: ставка аренды зависит от площади арендуемого помещения, этажности, расположения по отношению к другим торговым павильонам.
В бизнес-центре салон красоты должен располагаться на первом этаже и иметь свободный доступ для посетителей. Его площади приравниваются к торговым площадям и арендным ставкам бутиков. Они могут находиться в диапазоне $1000 - 2500 за кв.м.год. В известном торговом центре (например, «Атриум») арендная ставка составляет $1300-1400 за кв.м. в год. Арендовать помещение в торгово-развлекательном центре, расположенном за пределами Садового кольца можно за $550-700 за кв.м. в год.
- В помещениях в центре города и так называемых элитных районах: ставки находятся в зависимости от того, располагается ли салон красоты на так называемых «торговых коридорах» или улицах, прилегающим к ним. Могут находиться в диапазоне $ 800 - 2 800 за кв.м.год.
- В спальных районах: зависит от места расположения - находится ли салон на улице внутри спального квартала или же имеет выход на центральную магистраль, близко расположен к станции метро. Здесь арендные ставки находятся в диапазоне $350-700 за кв.м.год.
Конечно, будучи арендатором, психологически вы не осознаете себя хозяином, при том что вкладываете свои деньги и силы. По истечении срока аренды, а иногда и в случае смены собственника, вам придется искать себе другое помещение со всеми вытекающими расходами и убытками. Многие хотят открыть салон красоты или открыть СПА салон, взяв в аренду помещение, принадлежащее государству. Такая возможность кажется привлекательной, так как в России государственная и муниципальная аренда - самая низкая, потому самая выгодная. С другой стороны, связываясь с госструктурами, вы точно так же рискуете, что однажды вас «попросят» из помещения. Риск сокращается, если при заключении договора аренды вы внимательно и детально пропишете права и обязанности сторон, в том числе вопросы расторжения договора, изменения условий аренды со стороны арендодателя. Если это субаренда, то обращайте внимание на пункт основного договора о разрешении арендодателя на сдачу излишков площади, на сами сроки аренды и необходимость регистрации договора.
Идеально было бы взять в аренду коммерческое помещение с прописанной в договоре возможностью выкупа. В этом случае вы сможете понять, как будет развиваться ваш бизнес. И если в конечном итоге выложите крупную сумму, то будете знать, что покупка оправданна.
Прежде чем арендовать помещение, обратите внимание на следующее:
· Стоимость аренды. В эту графу также можно внести налоги, страховку, оборудование, членские взносы и текущее содержание предприятия – вы должны знать, кто и за что будет платить.
· Услуги. Что включено в арендную плату (например, услуги охраны, вывоз мусора, текущий ремонт) и как оплачиваются услуги, которые не входят в этот список.
· Существующие требования и ограничения по эксплуатации помещения. Вам нужно учесть каждый нюанс, для того чтобы потом он не превратился в проблему.
· Предыдущие арендаторы. Кто они, какие ошибки делали и как вы можете избежать подобных ошибок?
· История недвижимости. Если она находится в собственности, то как давно собственник владеет этой недвижимостью? В порядке ли его правоустанавливающие документы, или они оформлены с нарушением законодательства? (Особенно важно, если помещение приватизировалось у государства). Насколько вероятна перепродажа собственности в то время, когда вы будете арендатором? Что произойдет в этом случае с вашими обязательствами?
Прежде чем заключать договор об аренде, помните:
- Необходимо с максимальной осмотрительностью подойти к выбору фирмы, у которой вы будете арендовать помещение. Постарайтесь убедиться в ее надежности. Остерегайтесь недобросовестных посреднических фирм, которых сейчас в России предостаточно. Если предлагаемый Вам договор об аренде помещения вызывает у Вас сомнения, лучше проконсультироваться по этому вопросу у юриста.
- В договоре должно быть предусмотрено ваше преимущественное право продления срока его действия, а также пересмотр величины арендной платы в ваших интересах. В противном случае собственник всегда сможет поставить вас в известность о повышении арендной платы, а в случае отказа от уплаты по новым ставкам ваше предприятие всегда может лишиться арендуемого помещения. (Таким образом, собственник может прибрать к рукам ваш бизнес, в который вы столько вложили).
Если же вы решили стать собственником помещения, то вкладываете деньги в недвижимость, которой впоследствии сможете распоряжаться по собственному усмотрению. Однако при столь серьезных инвестициях необходимо все взвесить и действовать осторожно и обдуманно, особенно если при этом вам придется влезть в долги. Ведь суммы, необходимые для покрытия всех остальных затрат, связанных с организацией салона, могут значительно превысить объем, который вы для этого запланировали. Кроме того, если вы решите перепродать помещение, к тому моменту оно может упасть в цене при перепланировке микрорайона, где оно расположено. Что может быть хуже, чем вложить крупную, да еще и заемную сумму, если потом вы не сможете эти деньги вернуть?
Итак, если Вы все же решили покупать помещение, обратите внимание на следующие моменты:
- его стоимость;
- оценка имущества (если вы приобретаете помещение на вторичном рынке);
- возможность извлечения доходов (сдача в аренду и т.д.);
- возможная цена перепродажи;
- наличие разрешения на продажу;
- потребность в ремонте;
- величина налогообложения;
- стоимость юридического оформления.
Так же, как и в случае с арендой, особое внимание следует уделить тому, чтобы договор о купле-продаже был оформлен правильно. Убедитесь в благонадежности продавца. Не вступайте в сделку как «частное лицо с частным лицом». В этом случае вы можете положить начало целому клубку финансово-юридических проблем.
Дата добавления: 2015-09-10; просмотров: 24 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |