|
Читайте также: |
Различают два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Также к девелопменту относят строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет прямой целью получение прибыли.
Fee-development: девелопер не берет на себя финансовые риски и работает на вознаграждение. Инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. В таком проекте девелопер обычно не участвует в проекте своими деньгами. Он проводит проектирование за деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проектом может составлять 10% от стоимости проекта и больше.
Вторая разновидность – speculativedevelopment – более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая единоличным организатором проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.
В зависимости от того, какие принципы для девелопера являются первоочередными, девелопмент может быть доходноориентированным или стоимостноориентированным.
В зависимости от подхода к разделению процесса реализации проекта, различают девелопмент различных степеней стадийности:
1. 3х стадийный (развитие, контракт, выполнение).
2. 3х стадийный с подфазами (концепция проекта + подфазы, контрактная стадия, реализация проекта + подфазы).
3. 4х стадийный (концепция девелопмента, планирование, выполнение, завершение проекта).
4. 4х стадийный с вариацией фаз (предварительный этап, проектно-конструкторские работы, строительство, пусконаладочные работы).
Девелопмент можно разделить на следующие стадии развития:
• предпроектная стадия
— анализ рынка недвижимости;
— подбор объекта недвижимости;
— формирование стратегии проекта;
— инвестиционный анализ;
— оформление исходно3разрешительной документации;
— привлечение кредитных и инвестиционных средств.
• стадия проектирования
— разработка финансовой схемы, организация финансирования;
— формирование архитектурно3инженерной группы;
— привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади;
— руководство проектированием;
— проведение тендера на строительные работы.
• стадия строительства
— координация ведения строительных работ;
— контроль качества строительства и сметных расходов.
• стадия реализации
— маркетинг, реализация площадей;
— контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.
В России девелопмент начал развиваться в последние годы после того, как появились заказчики, уделяющие внимание не только количественным показателям, но и качеству реализуемых проектов.
Ведь пока рынок недвижимости был не насыщен, а спрос высок, покупали все, не обращая особого внимания на качество выполнения проекта и его концептуальность. Однако активное строительство объектов коммерческой недвижимости, в первую очередь торговой, коренным образом изменило эту ситуацию.
Классическая схема девелопмента, как правило, отличается от классической западной схемы. В основе западной схемы лежит идея создания того или иного типа недвижимости, возникшая в результате маркетинговых исследований. В основе отечественной схемы девелопмента лежит наличие земельного участка, под который разрабатывается идея, концепция проекта, и с учетом всех недостатков земельного участка возникает объект коммерческой недвижимости, который будет наиболее эффективен в данном месте.
В целом понятие "девелопмент" практически малоизвестно в России. Однако темпы развития недвижимости и степень "европеизации" современного общества позволяет прогнозировать обширное использование этого термина. Также очевидно активное участие иностранных организаций в проектной и строительной деятельности в России.
Градостроительство фактически не настолько радикально меняет свое значение, однако принципы формирования пространств и требования к ним увеличиваются. В целом, данная сфера науки также претерпевает изменения в связи с активным участием здесь иностранным проектировщиков и идеологий.
Роль девелоперов как многопрофильных специалистов стремительно растет в связи с расширением границ рынка и увеличением требований к недвижимости. Большое значение также приобретает редевелопмент — комплексная реконструкция зданий и сооружений.
Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. При этом вариант развития недвижимости должен являться наилучшим из возможных. Только в этом случае и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.
Влияние девелопмента на окружение может иметь как локальный характер (на микроуровне), так и иметь региональное и даже национальное значение, когда речь идет о крупномасштабных проектах.
Дата добавления: 2014-12-15; просмотров: 138 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |