Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Экономическая сущность и роль товарных запасов. Показатели оборачиваемости. Факторы, влияющие на формирование тов. запасов в ПОП. (6)

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

оценка рыночной стоимости земельного участка;

оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

расчет выявленных видов износа;

расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

метод сравнения продаж;

метод распределения;

метод выделения;

метод разбивки на участки;

техника остатка для земли;

капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

права собственности;

условия финансирования;

условия продажи;

условия рынка;

месторасположение;

физические характеристики;

доступные коммунальные услуги;

условия зонирования;

наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома – 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки – 80 тыс. руб.

Решение:

1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:

2. Определим стоимость земельного участка:

Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

налоги, страховка, заработная плата ИТР;

расходы на маркетинг;

прибыль и накладные расходы подрядчика;

прибыль предпринимателя.

Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течении 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект – 180 тыс. руб.; управление – 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика – 60 тыс. руб.; маркетинг – 20 тыс. руб.; налоги и страховка – 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя – 40 тыс. руб.

Решение:

1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:

тыс. руб.

2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:

тыс. руб.

3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

тыс. руб.,

где 3.1699 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

основную заработную плату строительных рабочих;

стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты – расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

затраты на подготовку территории строительства;

затраты на проектные и изыскательские работы;

прочие затраты и работы;

содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;

путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);

по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:

укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);

укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;

прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);

укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Определение износа оцениваемого здания

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки – совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ – один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 3).

Рис. 3 Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) – время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [1]:

метод сравнения продаж;

бухгалтерский;

метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

Пример 29. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

Решение:

Определим накопленный износ объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:

Таким образом, накопленный износ оцениваемого объекта недвижимости составляет приблизительно 31.9 %.

Бухгалтерский метод расчета износа основан на использовании бухгалтерских методов, т.е. на определении отношения хронологического возраста объекта к его нормативному сроку службы, определяемый на основании «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ» [2].

Экономическая сущность и роль товарных запасов. Показатели оборачиваемости. Факторы, влияющие на формирование тов. запасов в ПОП. (6)

Товарные запасы – это масса товаров сосредоточенная на предприятии с целью обеспечения непрерывности процесса. Товарные ресурсы подразделяются на следующие группы: потребительского назначения; производственного назначения. Товарные запасы могут находится в предприятиях оптовой, розничной торговли, ПОП в зависимости от сроков хранения и периодичности поступления различают: товарные запасы досрочного завоза (формируются в отдаленных, горных районах); запасы текущего пополнения (формируются в больших предприятия, это запасы сырья и товаров, объем которых обеспечивает выполнение производственной программы и плана реализации покупных товаров); запасы сезонного накопления (обусловлены сезонностью производства или сезонностью потребления, могут быть созданы по картофелю, овощам и другой сельскохозяйственной продукции для обеспечения предприятии питания на длительный период). Показателем товарных запасов характеризуют стоимостной показатель и показатель запаса сырья. . Рассчитывают показатель товарооборачиваемости, на которое влияет время (период в течение которого оборотные средства совершили количество оборотов) и скорость (сколько раз в течение года используются оборотные средства) обращения. Чем больше скорость, те меньше времени. Если фактическое время больше, чем нормативное время обращения, то идет процесс замедления оборачиваемости. Факторы определения величину товарных запасов: спрос; график завоза товаров; место нахождения поставщика; сроки реализации; состав оборота товаров; способ производства; тип, класс предприятия.

7. Продукция ПОП, её содержание, состав, показатели (7)

Государственным (муниципальным) ПОП режим работы устанавливается по решению местных органов исполнительной власти, а предприятиям иных форм собственности – собственником. Штаты ПОП, связанных непосредственно с производством и реализацией продукции, независимо от форм собственности укомплектовываются кадрами, имеющими специальную подготовку. Основной функцией ПОП является производство собственной кулинарной продукции для последующей реализации и организации потребления этой продукции. Основной функцией ПОП фактически является реализация продукции через обеденный зал. А такие виды деятельности как реализации продукции в розницу (через розничную сеть) и на сторону (другим предприятиям и организациям минуя обеденный зал) – это, по сути, дополнительные самостоятельные виды деятельности, которыми ПОП может заниматься наряду с осуществлением основного. Согласно правилам оказания услуг ОП, утверждённых постановлением правительства РФ от 15.08.97 № 1036, услуги ОП могут оказываться в ресторанах, кафе, барах, столовых, закусочных и других местах ОП. Предприятие самостоятельно разрабатывает ассортиментный перечень блюд, изделий, напитков с учётом полного соблюдения санитарных и технологических требований, а также стандартов для данного типа и класса предприятий и согласовывает его с территориальными органами санитарно-эпидемиологического надзора. Планирование работы производства включает в себя следующие элементы: составление планового меню на неделю, на его основе разработать план-меню, отражающего дневную производственную программу предприятия, составление и утверждение меню; расчёт потребности в продуктах для приготовления блюд, предусмотренных планом меню, и составление требования на сырье; оформление требований накладной на отпуск продуктов из кладовой на производстве и получение сырья. Распределение сырья между цехами и определение заданий поварам в соответствии с планом меню. Основным этапом оперативного планирования является составление плана- меню. План – меню составляется заведующим производством накануне планируемого дня (не позднее 15 часов) и утверждается директором предприятия. В нём приводятся наименования, номера рецептур и количество блюд с указанием сроков приготовления их отдельными партиями с учётом потребительского спроса. К основным факторам, которые необходимо учитывать при составлении меню относятся: примерный ассортимент выпускаемой продукции, рекомендованный для ПОП в зависимости от типа и вида предоставляемого рациона, наличия сырья и его сезонность. Утверждая план-меню, директор и заведующий производством несут ответственность за то, чтобы блюда были в продаже, в течении всего дня торговли предприятия. На ПОП со свободным выбором блюд оперативное планирование начинается с составления плана – меню на один день в соответствии с товарооборотом.

Продукция ПОП – это продукция прошедшая полную или частичную кулинарную обработку и готова к употреблению и дальнейшей реализации. Продукты ОП делятся на продукты собственного производства и на покупные товары. Продукция собственного производства делится на обеденную и прочею продукцию. Обеденная продукция является основной продукцией, она занимает больший удельный вес продукции собственного производства. В ее состав входят: супы, 2-е блюда, холодные, горячие закуски, сладкие блюда. Обеденную продукцию характеризуют: стоимость, оборот, количество блюд, средняя цена. Обеденная продукция включает продукцию которую реализуют в зале предприятия и продукцию которая отпускается на дом. Оборот по обеденной продукции полностью включает в состав розничного т/о. прочая продукция дополняет ассортимент обеденной продукции: п/ф (предназначенные для продажи), кулинарные и кондитерские изделия, безалкогольные напитки, х/б изделия, горячие напитки. Реализация покупных товаров в стоимостном выражении составляет оборот по покупным товарам. Прочая продукция предназначена для реализации в ПОП и п предприятиях розничной сети. Если реализуют прочую продукцию через ПОП, то это будет розничный т/о. реализация через другие предприятия и предприятия розничной торговли, то относится к оптовому т/о. к покупным товарам относя те товары, которые реализуются без дополнительной кулинарной обработки. К ним относят безалкогольные напитки, кондитерские х/б изделия, конфеты, вырабатываемы на других предприятиях, и полностью включают в состав т/о.