Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Структура и классификация недвижимости

В процессе классификации рынка недвижимости определя­ются группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования. Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследова­нию рынка недвижимости и облегчает в дальнейшем определе­ние ее стоимости и управление. В составе недвижимости можно выделить следующие группы: 1) земельный участок; 2) жилое по­мещение (жилой дом, квартира, комната, коттедж); 3) нежилое помещение, здания и сооружения; 4) предприятие с комплексом объектов недвижимости; 5) недра; 6) водные объекты; 7) лесной фонд, многолетние насаждения; 8) морские суда и суда внутрен­него плавания; 9) воздушные суда и космические объекты.

К жилым помещениям относятся помещения, отвечающие установленным санитарным, противопожарным, градострои­тельным и техническим требованиям и предназначенные для | проживания граждан. Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое производится в порядке, определяемом жилищным законода­тельством.

В общероссийском классификаторе основных фондов на­родного хозяйства в Российской Федерации дается определение здания и сооружения. Здание представляет собой архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. К сооружениям относятся технические объекты, которые создают необходимые I условия для производственных процессов (мосты, плотины, ка-' налы, шахты, нефтяные скважины, дороги), а также отдельные инженерно-строительные объекты, предназначенные для целей непроизводственного обслуживания (сооружения городского благоустройства). К незавершенному строительству относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объектов в эксплуатацию.

Предприятием признается имущественный комплекс, ис­пользуемый для осуществления предпринимательской деятель­ности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятель­ности, включая земельные участки, здания, сооружения, обору­дования, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предпри­ятие, товарные знаки и др.

Все леса и представленные для ведения лесного хозяйства земли образуют лесной фонд России. В состав земель лесного фонда входят: лесные земли, покрытые лесом, а также не покры­тые лесом — вырубки, гари, редины, прогалины; нелесные земли (болота, дороги, просеки и др.). В состав земель лесного фонда не входят: защитные лесные насаждения и другая древесная и кустарниковая растительность на землях сельскохозяйственногоназначения; защитные лесные насаждения на полосах отвода же­лезных дорог, автодороги каналов; озеленительные насаждения и группы деревьев в городах и других населенных пунктах; деревья и группы деревьев на приусадебных и дачных участках.

К многолетним насаждениям относятся все виды искусствен­ных насаждений, независимо от возраста: плодовоягодные, тех­нические, защитные, декоративные и озеленительные всех ви­дов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей.

Можно привести более детальную классификацию объектов
недвижимости, при разработке которой учитывался ряд специ­
фических характеристик. ^:

1. Происхождение:

1.1.Естественные природные объекты;

1.2.Искусственные объекты (постройки).

2. Назначение:

2.1.1.Свободные земельные участки (под застройку или дру­
гие Цели использования поверхности земли);

2.1.2.Природные комплексы (месторождения и т. п.) для их
эксплуатации.

2.2. Постройки: '

2.2.1.Для жилья;

2.2.2.Для офисов;

2.2.3.Прочие.

3.Масштаб: '

3.1. Земельные массивы;

3.1.1.Отдельные земельные участки.

3.2. Комплексы зданий и сооружений (дачный Поселок, ми­
крорайон, гостиница, санаторий, мотель и т. п.):

3.2.1.Многоквартирный жилой дом;

3.2.2.Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж);

3.2.3.Секция (подъезд);

3.2.4.Этаж секции;

3.2.5.Квартира;

3.2.6.Комната;

3.2.7.Дача;.. ■

3.3.1.Комплекс административных зданий;

3.3.2.Здание;

3.3.3 Помещение или часть здания (секция, этажи). 4. Готовность к использованию:

4.1.Готовые;

4.2.Требующие реконструкции или капитального ремонта;

4.3.Требующие завершения строительства (незавершенное
строительство).

На сформировавшемся западном рынке принята другая, от­личающаяся от предложенной выше, классификация объектов недвижимости по категориям А, Б, В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцами для ведения бизнеса.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными ви­дами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды или извлечения прибыли на вложенный ка­питал.

Категория В. Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем, поэтому объявляются избыточ­ной недвижимостью.

Как отмечалось выше, объекты недвижимости привязаны к земельным участкам, на которых они построены. В рыночных условиях в стоимость любого вида строения (жилого дома, пред­приятия, торгового здания, гаража и т. д.) входит стоимость со­ответствующего участка. Следовательно, необходимы четкие правила купли-продажи земельных участков или их аренды на длительные сроки. Конституция РФ закрепляет за гражданами v их объединениями право иметь в частной собственности землю юй ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водостоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Не­дра Российской Федерации являются государственной собствен­ностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения войной форме. Пользователями недр могут быть субъекты предприни­мательской деятельности, в том числе участники простого това­рищества, иностранные граждане, юридические лица, если фе­деральным законом не установлены ограничения пользования недрами. Участки недр предоставляются в пользование на опре­деленный срок и без ограничения срока: для геологического из­учения, добыче полезных ископаемых, добычи подземных вод. На пользование недрами необходимо иметь лицензию.

По функциональному назначению недвижимость можно раз­бить на следующие основные составляющие: земельные участки;

объекты жилья (городское, сельское, загородное); нежилые помещения (офисы, торговые помещения, склад­ские помещения);

промышленная недвижимость; недра, лесной фонд и водные объекты; суда и (Космические объекты.

Каждая из этих составляющих объектов недвижимости разви­
вается самостоятельно, так как опирается на собственную зако­
нодательную и нормативную базу и имеет существенные разли­
чия в политике приватизации государственной и муниципальной
собственности. '