Студопедия  
Главная страница | Контакты | Случайная страница

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Аренда земельных участков.

Читайте также:
  1. Аренда автомобиля / Прокат авто
  2. Аренда земельных участков
  3. АРЕНДА ЗЕМЛИ
  4. АРЕНДА И ЛИЗИНГ В СФЕРЕ ВЕДЕНИЯ ХОЗЯЙСТВА.
  5. Аренда недвижимости имущества
  6. Аренда нежилой недвижимости: нежилого помещения, здания, сооружения
  7. Аренды зданий и сооружений. Аренда предприятий.
  8. Вопрос 9.Аренда, лизинг, нематериальные активы.
  9. ГАРАНТИИ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ И АРЕНДАТОРОВ.

 

Современный Земельный кодекс определяет перечень прав на земельные участки как перечень закрытый, включающий в себя следующие права: собственность, сервитут, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда и безвозмездное срочное пользование. Первые четыре права - это вещные права. Их отнесение к закрытому перечню прав правомерно: содержание вещного права определяется исключительно федеральным законом. Отнесение к правам на земельные участки прав аренды и безвозмездного срочного пользования, которые, как известно, возникают из договора, выглядит несколько странно.

В соответствии с ГК РФ граждане и юридические лица вправе заключать различные гражданско-правовые договоры, в том числе и договоры с земельными участками, которые являются объектами гражданских прав. Такие договоры порождают права на земельные участки, содержание которых определяется содержанием заключенного договора. Однако из всех обязательственных отношений, объектом которых является земельный участок, ЗК РФ выделяет только два вида, определяя возникающие из них права как права на земельные участки и ставя их в один ряд с вещными правами. Поэтому понятия "субъективные права на земельные участки" в широком смысле и "права на земельные участки" в ЗК РФ не тождественные. Права подрядчика в соответствии с договором строительного подряда или права лица, заключившего договор о проведении изысканий на земельном участке, - это права на земельные участки, таковыми по ЗК РФ не являющиеся.

Такой суженный подход понимания термина "права на земельные участки" получил закрепление и в законодательстве, и в правоприменительной практике. Использование термина "право на земельный участок", например, в Градостроительном кодексе РФ следует понимать как его использование в содержании ЗК РФ. К недостаткам такого подхода следует отнести и то, что вещное право поставлено в один ряд с правами из обязательственного правоотношения. В законодательстве часто термин "право на земельный участок" понимается как исключительно вещное право <1>.

--------------------------------

<1> Например, в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594).

 

Законодатель выделил аренду из прочих отношений и уделил ей такое внимание в связи с тем, что не нашел ей адекватной замены в перечне вещных прав и вынужден был решать эту проблему в дальнейшем. Необходимость гипертрофированного развития аренды земельных участков потребовала специального правового регулирования этих отношений в тексте ЗК РФ, в результате чего в Кодексе появились нормы, определяющие содержание аренды земельных участков, нормы гражданско-правовые, дублирующие или противоречащие нормам об аренде ГК РФ. Это породило противоречия двух Кодексов, не разрешенные и сегодня, что существенно затрудняет формирование правоприменительной практики <1>.

--------------------------------

<1> Эти противоречия касаются не только аренды, но наиболее очевидны они применительно к аренде. Необходимо отметить, что после вступления в силу ЗК РФ в Государственную Думу был внесен законопроект о том, что нормы ЗК РФ, регулирующие гражданские правоотношения, должны применяться в части, не противоречащей ГК РФ. Этот проект до сих пор не принят.

 

Аренда - один из двух видов пользования земельным участком, наряду с собственностью, стимулируемый законодательством.

В соответствии с ГК РФ под арендой понимается возмездное владение и пользование или только пользование имуществом, устанавливаемое на определенный срок. Объектом аренды являются непотребляемые, индивидуально определенные вещи. Применительно к земельным участкам аренда предполагает передачу земельного участка во владение и пользование. Объектом аренды являются земельные участки или их индивидуально определенные части. Земельные участки, как объекты аренды, должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, части земельных участков должны быть определены с отражением характеристик таких частей в кадастре недвижимости. Несоблюдение этих правил влечет ничтожность договора аренды <1>.

--------------------------------

<1> Вопрос о допустимости частей земельного участка как объектов аренды является дискуссионным. В соответствии со ст. 6 ЗК РФ части земельного участка рассматриваются как объекты земельных отношений. Отражение частей земельного участка допускается при их кадастровом учете. Судебную практику нельзя считать окончательно сформированной по этому вопросу (подробнее см.: Ерш А.В. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. N 4). При этом необходимо учитывать, что понимание объекта аренды в последнее время изменяется как раз в сторону допущения не только вещей как объектов аренды, но и их частей. Окончательно этот вопрос может быть решен только после внесения изменений в ст. 607 ГК РФ.

 

Субъектами аренды могут быть как российские, так и иностранные граждане и юридические лица. Установленные законодательством ограничения в приватизации для иностранных граждан и юридических лиц, отдельных групп земельных участков, в частности для сельскохозяйственных угодий и земельных участков в приграничных территориях, для аренды не применяются. То есть аренда по замыслу законодателя - право для всех, в то время как собственность - право только для некоторых.

Ограничение аренды установлено только в отношении земельных участков, определяемых как земельные участки, запрещенные в обороте. Запрет на приобретение правомочия владения на такие земельные участки установлен для всех, кроме специальных субъектов, создаваемых публичным собственником, - учреждений, казенных предприятий и некоторых иных.

Аренда - право возмездное. Арендатор уплачивает арендную плату. Величина арендной платы определяется договором и составляет существенное условие такого договора. При отсутствии достигнутого соглашения о размере арендной платы договор считается незаключенным. В отличие от иных гражданско-правовых договоров, в случае если стороны пришли к соглашению по величине арендной платы, притом что законодательство предполагало ее установление в меньшем размере, такой договор считается действительным, а сама арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон.

Договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав и считается заключенным с момента такой регистрации. Изменения к такому договору также подлежат государственной регистрации. Краткосрочные договоры регистрации не подлежат. Такие правила действуют и в отношении договоров, заключенных на неопределенный срок, поскольку они могут быть расторгнуты по заявлению любой из сторон, которая предупреждает об этом другую сторону в срок не менее чем за три месяца, если иное не установлено договором. Соответствующая позиция подтверждена ВАС РФ.

По общему правилу арендная плата определяется на рыночной основе. Арендная плата может устанавливаться на торгах, когда их предметом является право на заключение договора аренды, или определяться исходя из рыночной стоимости аренды, если договор аренды заключается без проведения торгов. В последнем случае заключения величина арендной платы определяется актами органов власти и местного самоуправления.

Величина арендной платы может устанавливаться в виде определенной величины или порядка ее расчета. В последнем случае в основу расчета могут быть положены величины удельной платы, определяемые органами власти, а арендатор не может влиять на величину арендной платы, являющейся, как было отмечено выше, существенным условием договора. Отношения между арендатором и арендодателем приобретают несбалансированный характер. Поскольку арендатор не знает, как арендодатель нормативным актом изменит величину арендной платы в дальнейшем, следовало бы исходить из того, что в этом случае стороны не пришли к соглашению о размере арендной платы. Тем не менее судебная практика исходит из того, что в этом случае стороны арендного отношения все же пришли к соглашению.

В отдельных случаях арендная плата устанавливается на льготных условиях, когда ее величина существенно ниже сложившегося уровня арендной платы. В частности, законодатель допускает такое установление арендной платы при переоформлении права постоянного бессрочного пользования на аренду, но только в случае заключения договора аренды обладателем права постоянного бессрочного пользования. В дальнейшем при заключении нового договора аренды, при прекращении действия льготных условий, новые льготы по арендной плате не предоставляются. Также не предусмотрены льготы лицам, ранее имевшим право постоянного бессрочного пользования, но утратившим его до заключения договора аренды. Величина льготной арендной платы установлена Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <1> и не может превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

 

В сложившейся правоприменительной практике понятие "содержание арендной платы" трактуется очень широко. В него включается не только собственно арендная плата, определенная договором аренды, но и плата при заключении договора на торгах, а также иные обязательства имущественного характера, в том числе обязательства по передаче части построенных на земельном участке объектов недвижимости в собственность собственника земельного участка.

Договор аренды может быть заключен на торгах или без торгов. В случае объявления торгов право заключить договор получает лицо, предложившее лучшие условия в соответствии с условиями торгов. При реализации исключительного права на земельный участок в соответствии со ст. 36 ЗК РФ собственник здания или сооружения, обладатель права постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения имеет право заключить договор аренды без торгов. Также договор аренды заключается без торгов в случае предоставления земельного участка по процедуре предварительного согласования места расположения объекта. При этом необходимо учитывать, что по этой процедуре может быть предоставлен только земельный участок, не сформированный на момент издания акта о предварительном согласовании места расположения объекта. ЗК РФ (в частности, ст. 30) устанавливаются и иные случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов. Условно их можно разделить на две группы: предоставление земельных участков для государственных нужд и предоставление земельных участков обладателю некоего права, когда такое право было получено по конкурсу (например, получение земельного участка лицом, выигравшим конкурс по развитию территории).

Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на тех же условиях, однако собственник не обязан предоставить ему земельный участок. В случае предоставления земельного участка на торгах, предоставление земельного участка на новый срок также должно осуществляться на торгах. Поэтому, как правило, в случае предоставления земельного участка в аренду из состава публичных земель, преимущественное право арендатора реализовано быть не может. Но если арендатор земельного участка является собственником здания или сооружения, в том числе строительство которого не завершено, то он имеет исключительное право на заключение договора аренды <1>.

--------------------------------

<1> Необходимо отметить, что собственник объекта незавершенного строительством имеет право только на заключение договора аренды в соответствии с позицией, занятой ВАС РФ. При этом он должен зарегистрировать право на объект незавершенного строительства. До регистрации права собственности в соответствии со ст. 219 ГК РФ права на объект незавершенного строительства формально не возникли. В соответствии со сложившейся практикой, в силу того что для регистрации права на объект, не завершенный строительством, необходимо представить документы, подтверждающие наличие права на земельный участок, регистрация права должна быть осуществлена до окончания срока действия договора аренды. Это требует от арендаторов внимания в случае, когда договор аренды заключен на определенный срок и в силу договора не продлевается на неопределенный срок.

 

Арендные права могут переходить к новым арендаторам, в том числе и без согласия арендодателя. В соответствии с практикой ВАС РФ, закрепленной Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 и подтвержденной рядом последующих решений, при отчуждении здания или сооружения арендатором земельного участка право аренды земельного участка переходит к новому собственнику. При этом моментом перехода рассматриваемого права является момент возникновения права собственности на здание. Право переходит в силу закона без регистрации и без внесения изменений в договор, что дает новому арендатору право требовать внесения изменений в договор аренды. В случае когда на одном земельном участке находится несколько зданий, а право переходит только на одно, новый собственник здания вступает в арендное отношение на стороне арендатора, т.е. становится соарендатором. Порядок пользования земельным участком будет определяться договором между соарендаторами, при этом соарендаторы не вправе требовать раздела земельного участка от собственника, а могут только просить об этом.

Общие права арендатора земельного участка установлены ст. 22 ЗК РФ. В случае заключения долгосрочного, на срок свыше пяти лет, договора аренды в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендатор вправе без согласия арендодателя передать свое право аренды иным лицам. Условие в договоре об ограничении этого права ничтожно. По-видимому, эту норму следует понимать как права арендатора, получившего земельный участок без торгов или не на аукционе. В случае приобретения права аренды на конкурсе уступка права аренды лицам, которые не соответствовали условиям конкурса, невозможна <1>.

--------------------------------

<1> Уступка права лицам, которые были участниками конкурса, сомнительна, но окончательного разрешения этот вопрос в практике пока не нашел. Уступка прав лицам, которые не были участниками конкурса и не соответствуют условиям конкурса, невозможна, равно как и невозможна уступка права аренды без отчуждения прав на здание или сооружение, расположенное на этом земельном участке, поскольку это прямо противоречит ст. 35 Земельного кодекса и принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания. То есть в случае торгов фактически уступка возможна только при приобретении права аренды на аукционе, и даже это утверждение может быть подвергнуто сомнению.

 

Арендатор вправе передавать земельный участок в субаренду без согласия собственника, если договором аренды не предусмотрено иное. Но в случае аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, договором, заключенным после вступления в силу ЗК РФ, иное предусмотрено быть не может. То же касается и договоров, заключенных на конкурсе <1>.

--------------------------------

<1> Необходимо отметить, что законодательство не определяет перечня конкурсных условий, а только ограничивает предоставление земельных участков на конкурсе для жилищного строительства. По существу через определение конкурсных условий ограничивается доступ к приобретению прав на земельные участки, что противоречит общим принципам законодательства.

 




Дата добавления: 2014-12-20; просмотров: 70 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав




lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2024 год. (0.009 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав