Читайте также:
|
К принципам, связанным с рыночной средой, относят принципы зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения, которые позволяют определить:
‒ зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по уровню удобств потребностям рынка;
‒ предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;
‒ уровень конкуренции на рынке недвижимости;
‒ изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием износа.
Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.
3.1. Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость и принято называть принципом зависимости.
Принцип зависимости означает, что стоимость земельного участка зависит от его местоположения и формируется его окружением, теми видами землепользования, которые преобладают в округе и признаются наиболее эффективными видами использования земельных участков, приносящими наибольшие доходы. Принцип зависимости означает, что если текущее использование земельного участка не соответствует преобладающим видам землепользования, оно не может рассматриваться в качестве землепользования, обеспечивающего формирование рыночной стоимости.
Местоположение земельного участка является одним из важнейших факторов, оказывающим влияние на его стоимость. Через местоположение можно учесть влияние большого количества других ценообразующих факторов, связанных с правовыми, физическими, экологическими характеристиками земельного участка, а также иными социальными мотивациями.
3.2. Оценочный принцип соответствия предусматривает соответствие уровня удобств объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка. Например, в результате активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.
3.3. Суть оценочного принципа спроса и предложения заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.
Если спрос на земельные участки в каком-то определённом месте растёт, а предложение не увеличивается, то растут и цены. Соответственно если спрос падает, а предложение возрастает, то цены снижаются. Когда спрос и предложение равны и сбалансированы, цены, складывающиеся на землю, обычно отражают её рыночную стоимость. Однако в отношении земли спрос бывает более изменчив, чем предложение. Это связано с тем, что количество земельных участков, выставляемых на продажу, обычно ограничено, и не может быть увеличено, даже в том случае, когда спрос на них резко возрастает. Земля является ограниченным ресурсом, товаром с неэластичным предложением, уровень цен на который определяется не столько предложением, сколько спросом и финансовыми возможностями покупателей.
3.4. Суть оценочного принципа конкуренции состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.
Сверхприбыль ведёт к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции приводит к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.
3.5. Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется принцип изменения.
Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объёма денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.
Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.
Дата добавления: 2015-04-11; просмотров: 43 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |
|