Читайте также:
|
|
Принято различать краткосрочное (в период строительства объекта) и долгосрочное финансирование строительства, которое, как правило, поступает из разных источников, хотя иногда источник может быть и один, например пенсионный фонд или страховая компания.
При реализации проекта строительства наиболее распространенным является сочетание краткосрочного кредитования строительства объекта за счет банковского займа и долгосрочного кредитования созданного объекта специализированным ипотечным институтом (банком, страховой компанией, пенсионным фондом).
Для предпринимателей привлечение банков к краткосрочному кредитованию более выгодно и приемлемо, чем использование ресурсов институциональных инвесторов, по ряду причин:
— большинство строителей жилья не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необходимые гарантии институциональным инвесторам;
— большинство предпринимателей не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необходимые гарантии институциональным инвесторам;
— по мере укрупнения проектов появляется необходимость привлечь не один, а несколько институциональных инвесторов, что значительно сужает выбор;.
В то же время для банков кредитование жилищного строительства является достаточно рискованной операцией, поскольку, во-первых, это процесс создания ценности, которая еще не существует при предоставлении займа, а во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитующих развитие недвижимости, не имеет достаточно квалифицированных специалистов для определения эффективности проекта.
Можно выделить три варианта решения задачи кредитования нового строительства и возврата выданного кредита.
1. Коммерческий банк и строительная организация принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет продан (под него будет получен долгосрочный ипотечный кредит) по ходу реализации проекта или, по крайней мере, по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит. Этот вариант следует признать наиболее рискованным как для банка, так и для строительной организации, поскольку при отсутствии постоянного кредитора банк будет вынужден либо отказать заемщику в кредите, либо принять на себя несвойственную ему функцию ипотечного кредитования.
2. Кредитор сознательно идет как на выдачу кредита под строительство, так и на долгосрочное кредитование. Различие между этим и предыдущим вариантом, по существу, лишь в том, что в данном случае кредитор может заранее тщательно изучить проект, предусмотрев необходимость финансирования создаваемого объекта в своих перспективных финансовых планах.
3. Наиболее распространенный и наименее рискованный вариант — сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита ипотечного банка или другого института, специализирующегося на долгосрочном (ипотечном) кредитовании.
Механизм получения гарантий состоит в следующем Специализированный банк (как правило, ипотечный) или иной долгосрочный кредитор берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости после завершения его создания либо обязуется выкупить созданный объект. Такое соглашение называется выводящим обязательством, поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.
Кредитор строительства, постоянный кредитор и заемщик заключают в данном случае трехстороннее соглашение, которое позволяет всем его участникам минимизировать риски, связанные с реализацией проекта С одной стороны, заемщик и кредитор строительства получают гарантии, что при выполнении всех условий выводящего соглашения постоянный кредитор (покупатель) обеспечит постоянное финансирование, «выкупит» кредит под строительство. С другой стороны, постоянный кредитор получает гарантии от заемщика и кредитора в том, что выводящий платеж будет принят только от него, что позволяет ему спланировать свою деятельность, избежать риска, обусловленного необходимостью искать объекты кредитования.
Итак, все названные варианты строятся на основе долгосрочного ипотечного кредитования или, по крайней мере, предполагают его в качестве необходимого условия.
Краткосрочные кредиты банка под строительство принимают форму либо корпоративного кредитования, либо кредитования под проект. В первом случае банк интересует устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. Во втором — сам проект выступает в качестве обеспечения кредита.
Механизм кредитования строительства и возврата предоставленного кредита и процентов по нему существенно отличается от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляют единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит обычно по частям в течение всего срока кредитования. В случае кредитования под строительство, как правило, наоборот: средства предоставляют по частям, по мере завершения отдельных этапов работ, а погашают всю сумму единовременно, когда заканчивается срок кредита.
В связи с повышенным риском кредитования строительства процентные ставки в этом случае обычно превышают ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся плата за кредит состоит из платы за предоставление кредита и из плавающей ставки, которая изменяется вместе с базовой процентной ставкой данного кредитора и чаще всего превышает последнюю на оговоренное заранее число пунктов.
Наиболее распространенными методами предоставления средств под строительство являются:
§ поэтапный метод, в соответствии с которым по мере создания объекта кредитор предоставляет средства, приобретая право удержания на завершенную часть объекта;
§ метод драфта, по которому кредитор предоставляет средства по мере того, как архитектор или другое лицо, контролирующее ход строительства, подтверждает факт выполнения работ;
§ метод ваучеров, который предполагает выделение кредитором необходимых средств под счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы.
Относительно недавно появился такой весьма привлекательный для предпринимателя способ финансирования, как безрегрессионное кредитование. Он позволяет значительно снизить финансовый риск, ибо в данном случае единственным обеспечением кредита является сам строящийся объект недвижимости и взыскание не может быть обращено на имущество компании.
Более актуально ограниченно-регрессионное кредитование, при котором банки требуют дополнительного обеспечения помимо объекта и части собственного капитала предпринимателя. В качестве такого дополнительного обеспечения могут выступать гарантии завершения проекта, предоставляемые материнской компанией, либо ограниченные гарантии непревышения затрат. Ограниченно-регрессионные кредиты выдают, как правило, на период строительства или на период до первого пересмотра арендных платежей.
4. Выпуск ценных бумаг. Жилищные займы..
Инвестиционные проекты жилищного строительства, осуществляемые с помощью выпуска и размещения жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа, имеют ряд существенных преимуществ: ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, обладают ликвидностью, надежностью и гарантируют их владельцам право получить жилую площадь или возвратить денежные средства.
В соответствии с Указом Президента РФ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 г. № 1182 жилищный сертификат — особый вид облигации с индексируемой номинальной стоимостью.
Облигация — долговое обязательство, по которому, заемщик гарантирует кредитору выплату определенной суммы по истечении оговоренного срока и выплату ежегодного дохода в виде фиксированного или плавающего процента.
В случае привлечения финансовых средств с помощью жилищного займа в качестве заемщика-эмитента могут выступать юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство.
В качестве кредитора-собственника облигаций может выступать любой инвестор, как физическое так и юридическое лицо.
В этой схеме прямые договорные отношения между застройщиком и инвестором заменяются на систему выпуска и размещения специальных ценных бумаг — облигаций жилищного займа, дающих право их владельцам на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.
Поручителями (гарантом) по жилищным сертификатам могут быть банк, страховая компания.
Срок обращения облигаций соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг.
Облигация жилищного займа является беспроцентной с выплатой дохода единовременно — при погашении. Доход по облигации может быть выражен в натуральной или денежной форме:
1.)Натуральный доход по облигациям получается при погашении облигаций квартирами, например, из расчета: на одну облигацию — один квадратный метр общей площади квартиры в доме, построенном на средства займа.
Минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 м2.
2.)Денежный доход по облигациям получается при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.
Отличительные черты облигационного жилищного займа:
— конкретный адресный характер использованиязаемных средств;
— эквивалентность жилищной облигации праву собственности на один квадратный метр общей площади квартиры;
— разделение строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых должно быть реализовано заранее определенное число облигаций;
— формирование цены жилищной облигации в зависимости от затрат по каждому этапу строительства и от уровня инфляции, приведенных к квадратному метру общей площади квартир;
— независимость финансирования строительства от хода размещения облигаций за счет частичного кредитования банком программы строительства;
— зависимость срока действия займа от срока строительства;
— выбор инвестором формы погашения жилищных облигаций.
Погашение облигаций по желанию инвестора осуществляется тремя способами:
— деньгами исходя из рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилья, построенного на средства займа;
— жильем;
— обменом на облигации последующих серий или других займов.
Лица, желающие получить квартиру и купившие не менее 30% от требуемого для этого количества облигации, имеют право заключить с эмитентом договор купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.
Согласно Указу Президента РФ эмитент жилищных сертификатов обязан выкупить их по требованию держателя в течение семи банковских дней. В связи с этим положением эмитент, объявляя о моменте начала продаж облигаций, должен резервировать часть средств на скупку облигаций.
Банк, выступивший финансовым агентом и гарантом по займу, обязан в случае массовой продажи облигаций держателями и недостатка собственных средств эмитента подключиться к скупке облигаций. Это необходимо, чтобы подстраховать эмитента на период между выкупом облигаций и их дальнейшей перепродажей и кредитованием продолжения строительной программы.
5. Ипотечное кредитование.
Кредитование под залог недвижимости в широком смысле этого слова называют ипотекой. Ипотечное кредитование необычайно популярно в промышленно развитых странах, поскольку обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает прочную экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов банка-кредитора, который может не испытывать особых опасений за возврат ссуд заемщиком.
Ссуды на покупку и строительство жилья, освоение земельных участков под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения широко распространены во всех западных странах. Только в США за год населению выдают кредитов на приобретение недвижимости на сумму, превышающую 800 млрд. дол. Свыше 80% новых домов в стране покупают в кредит.
Ипотечный кредит возник еще в рабовладельческом обществе, развивался при феодализме и расцвел, как и кредитное дело в целом, при капитализме.
Само понятие «ипотека» (гр. hуpotheke — залог, заклад) появилось в Древней Греции в начале VI в. до н. э. и уже тогда было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.
Федеральная жилищная политика направлена на то, чтобы именно банковские кредитные ресурсы при гарантиях государства стали основным источником финансирования жилищного строительства. Действующие в настоящее время основы залогового законодательства не учитывают специфику ипотеки как самостоятельного вида кредитования.
Между тем многие банки уже приступили к выдаче кредитов на покупку и строительство жилья, однако такая «полуипотека», отличающаяся коротким сроком возврата средств, высокими процентными ставками, а также многочисленными дополнительными условиями (накопление клиентом определенной суммы на счетах банка, тщательный отбор претендентов, поручительство другого банка или страховой компании, высокая ликвидность объекта кредитования), доступна лишь 3-5% тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия.
Собственные кредитные ресурсы банков, однако, явно недостаточны для крупномасштабного финансирования жилищной сферы, в связи с чем значительная роль отводится деятельности специализированной государственной структуры — Федеральному агентству по ипотечному кредитованию, создание которого предусмотрено Указом Президента РФ № 2281 от 28.12.1993.
Постановлением Правительства РФ от 26.08.96 № 1010 «Об агентстве по ипотечному кредитованию» задача создания агентства переведена в практическую плоскость. Стали возможными следующие функции агентства, принятые в мировой практике:
— разработка типовых ипотечных кредитов, которые оно будет покупать у банков и иных кредитных организаций;
— выкуп у кредитных организаций ипотечных кредитов, выданных ими по согласованным с агентством стандартам;
— эмитирование собственных ценных бумаг, обеспеченных купленными ипотечными кредитами и государственными гарантиями, для размещения среди инвесторов.
Экспертные оценки показывают, что при выдаче ипотечных кредитов по ставкам, не превышающим 15% годовых в валютном исчислении, спрос населения на подобные кредиты был бы весьма высок, а доходность ценных бумаг, выпускаемых агентством, на уровне 16-18% вполне достаточна, чтобы привлечь инвесторов.
Рассмотрим потенциальныйнабор средств, которымможет воспользоваться каждый гражданин в процессе улучшения жилищных условий.
1.) Первый из обязательных источников инвестирования нового жилья для конкретного гражданина — его личный целевой вклад, размер которого является фиксированной (в СКВ) величиной и определяется по разнице между расчетной и инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, и расчетным размером субсидий, если таковые положены ему по закону.
При этом под инвестиционной стоимостью понимается совокупность затрат на оплату предпроектных и строительно-монтажных работ и услуг генерального менеджера программы. В инвестиционную цену может быть включена оплата процентов за использование ограниченных сумм кредитных средств, привлекаемых в необходимых случаях для инвестирования.
Индивидуальные договоры с участниками допускают, что личные целевые вклады локальных инвесторов могут вноситься как единовременно, так и в ходе всех трех основных этапов.
Данные средства поступают на расчетный счет генерального менеджера (ответственного исполнителя) программы или, по его поручению, банка. При каждом платеже фиксируются рублевый и валютный эквивалент целевого взноса и количество оплаченных им квадратных метров жилья. Средства локальных инвесторов, находящихся на различных этапах участия в программе, и создают главный источник финансирования строительства объектов и основу системы жилстройсбережений граждан.
Вместе с тем программа предусматривает, что право на конкретный адрес дома-новостройки у каждого локального инвестора возникает только в том случае, если на накопительном этапе он оплатил не менее 50% расчетного значения совокупного личного вклада.
Таким образом, в результате состязательности первыми будут реально получать квартиры те, кто раньше других оплатит минимальный взнос и в ходе инвестиционного этапа доплатит еще не менее 20% от расчетного личного вклада или внесет его полностью на любом из этих этапов. Другими словами, в программе реализуется принцип: первым заплатил — первым получил квартиру.
2.) Вторым источником инвестиций на строительство квартиры для конкретного гражданина могут быть адресные субсидии местных органов власти или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или из внебюджетных фондов, которые формируются генеральным менеджером в рамках программы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов). При наличии в бюджете средств от налогов, приватизации и других источников данные средства также могут входить в фонд субсидий для адресной поддержки конкретных категорий граждан и перечисляться на договорной основе генеральному менеджеру, гарантирующему целевое освоение этих средств и предоставление соответствующей площади жилья конкретным гражданам.
3.) Еще один источник инвестирования — банковские кредиты.
В соответствии с Указом Президента РФ «Положении о жилищных кредитах» предусматривается предоставление юридическим и физическим лицам трех видов кредитов:
— краткосрочного или долгосрочного кредита на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельного кредита);
— краткосрочного кредита на строительство (реконструкцию) жилья (строительного кредита);
— долгосрочного кредита на приобретение жилья (кредита на приобретение жилья).
Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья.
Для выдачи строительного кредита банк открывает кредитную линию. При этом ссуда выдается заемщику либо по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ, либо — по усмотрению банка — в порядке поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства.
Сумма банковского кредита, как правило, не должна превышать 70% стоимости строительства или приобретения жилья. Остальные не менее 30% стоимости покрываются за счет собственных средств заемщика или средств, полученных в виде субсидии из бюджета или от предприятия.
Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).
В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды; срок и размеры кредита; порядок выдачи и погашения кредита; инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения); условия страхования ссуды; способ и форма проверки обеспеченности и целевого использования кредита; санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды; размеры и порядок уплаты штрафов; порядок расторжения договора; дополнительные условия по соглашению кредитора и заемщика. Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования используют переменную (плавающую) процентную ставку, индексирование суммы основного долга, отсрочку платежей заемщика.
В договоре о залоге (об ипотеке) устанавливают форму, размер и порядок залогового обеспечения кредита.
Предметом залога могут выступать:
§ другие виды имущества и имущественных прав.
Гарантом (поручителем) погашения жилищного кредита юридическими лицами может стать банк, в котором открыт расчетный счет заемщика, либо другой банк, либо страховая компания, либо другие юридические лица.
В роли поручителей за физических лиц выступают страховая компания или другие юридические лица, а также физические лица [12].
Заложенное имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты или повреждения.
Решение о предоставлении строительного кредита банк принимает на основе кредитной заявки заемщика.
Одним из важнейших моментов ипотечного кредитования является оценка собственности, предлагаемой в качестве залога, поскольку в случае неплатежеспособности должника долг будет погашен за счет стоимости залога.
Оценка недвижимости представляет собой чрезвычайно сложную задачу. Некоторые особенности строений, такие как архитектурный стиль, местоположение, планировка комнат и др., не поддаются точной оценке. Многое зависит от способности оценщика, его опыта и умения учитывать множество факторов, влияющих на стоимость дома (квартиры), и выразить ее в рублях (или долларах).
Цена на недвижимость зависит от четырех рыночных факторов:
1. спроса на недвижимость;
2. полезности объекта;
3. предложения;
4. отчужденности объектов недвижимости.
Покупателей недвижимости интересует доход от использования данного объекта. Поэтому, определяя рыночную стоимость недвижимости, оценщик должен принять во внимание, прежде всего, возможный доход от использования объекта. Другими словами, рыночная стоимость недвижимости равна капитализированному доходу, т. е. доходу, превращенному в капитал.
Процедура оценки включает следующие этапы:
— осмотр объекта;
— исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в данном или аналогичных регионах;
— сравнительный анализ аналогов;
— определение восстановительной стоимости объекта;
— определение рыночной стоимости объекта.
Для определения стоимости объекта обычно используют три основных метода: калькуляции, прямого и сравнительного анализа продаж, капитализации дохода.
Метод калькуляции базируется на балансовой стоимости, которая принимается в качестве нижней границы цены, или ликвидационной стоимости недвижимости, т. е. той суммы, которую можно выручить при срочной распродаже недвижимости. Последний подход широко распространен. Он показывает, какова восстановительная стоимость объекта за вычетом износа, увеличенная на цену земли [18].
Процедура расчета состоит из пяти стадий:
— определение стоимости возведения нового аналогичного объекта (восстановительной стоимости);
— оценка физического и морального износа объекта;
— уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения реальной стоимости объекта;
— расчет стоимости земельного участка;
— суммирование реальной стоимости здания и стоимости земли.
При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж сначала собирают данные о рынке недвижимости, сходной с оцениваемой. Затем цены на объекты-аналоги корректируют с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Этот метод также включает несколько стадий:
— сбор информации о совершенных сделках, котировках, предложениях о продаже аналогичных объектов недвижимости;
— оценка достоверности информации, получение подтверждения того, что совершенные сделки производились в свободных рыночных условиях (не было, к примеру, спешной распродажи перед отъездом за границу и т. п.);
— подбор подходящих единиц (квадратные или кубические метры и т. д.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы;
— сравнение оцениваемого объекта с аналогами, проданными или продаваемыми на рынке, по отдельным элементам и корректировка цены объекта;
— установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю или группе показателей.
Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Исходят из того, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, чтобы получить в будущем доходы или выгоду. Стоимость объекта определяют как его способность в будущем приносить доход.
Потенциальный доход, рассчитанный на основе рыночных ставок и тарифов для сравнимых объектов, сопоставляют с возможными потерями, которые прогнозируют с учетом динамики цен на недвижимость.
Определив издержки по эксплуатации недвижимости (на основе фактических затрат), вычисляют чистый доход, который пересчитывают затем в текущую стоимость объекта.
Как правило, используют все три метода, сводя три стоимостные оценки к одной.
6. Частный капитал.
Финансирование капитальных вложений за счет собственных средств инвесторов, а также за счет собственных средств банка производится по договоренности сторон. Договаривающиеся стороны самостоятельно определяют порядок внесения инвесторами (заказчиками) собственных средств на счета в банки для финансирования капитальных вложении, кредитования и взаиморасчетов между участниками инвестиционного процесса за выполненные подрядные работы и поставку оборудования, материальных и энергетических ресурсов, оказание услуг. Формы оплаты определяются договорами (контрактами).
Дата добавления: 2015-04-12; просмотров: 136 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |