Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Финансирование за счет банковских займов под строительство.

Принято различать краткосрочное (в период строите­льства объекта) и долгосрочное финансирование строительства, которое, как правило, поступает из разных источников, хотя иногда источник может быть и один, на­пример пенсионный фонд или страховая компания.

При реализации проекта строительства наиболее рас­пространенным является сочетание краткосрочного кре­дитования строительства объекта за счет банковского займа и долгосрочного кредитования созданного объекта специализированным ипотечным институтом (банком, страховой компанией, пенсионным фондом).

Для предпринимателей привлечение банков к краткосрочно­му кредитованию более выгодно и приемлемо, чем исполь­зование ресурсов институциональных инвесторов, по ряду причин:

— большинство строителей жилья не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необ­ходимые гарантии институциональным инвесторам;

— большинство предпринимателей не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необ­ходимые гарантии институциональным инвесторам;

— по мере укрупнения проектов появляется необходи­мость привлечь не один, а несколько институциональных инвесторов, что значительно сужает выбор;.

В то же время для банков кредитование жилищного строительства является достаточно рискованной операцией, поскольку, во-первых, это процесс создания ценности, ко­торая еще не существует при предоставлении займа, а во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитую­щих развитие недвижимости, не имеет достаточно квали­фицированных специалистов для определения эффек­тивности проекта.

Можно выделить три варианта решения задачи креди­тования нового строительства и возврата выданного кре­дита.

1. Коммерческий банк и строительная организация принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект бу­дет продан (под него будет получен долгосрочный ипотеч­ный кредит) по ходу реализации проекта или, по крайней мере, по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит. Этот вариант следует признать наибо­лее рискованным как для банка, так и для строительной организации, по­скольку при отсутствии постоянного кредитора банк будет вынужден либо отказать заемщику в кредите, либо при­нять на себя несвойственную ему функцию ипотечного кредитования.

2. Кредитор сознательно идет как на выдачу кредита под строительство, так и на долгосрочное кредитование. Различие между этим и предыдущим вариантом, по суще­ству, лишь в том, что в данном случае кредитор может за­ранее тщательно изучить проект, предусмотрев необхо­димость финансирования создаваемого объекта в своих перспективных финансовых планах.

3. Наиболее распространенный и наименее рискован­ный вариант — сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита ипотечного банка или другого института, специализирующегося на долгосрочном (ипотечном) кре­дитовании.

Механизм получения гарантий состоит в следующем Специализированный банк (как правило, ипотечный) или иной долгосрочный кредитор берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости после завершения его создания либо обязуется выкупить созданный объект. Такое согла­шение называется выводящим обязательством, посколь­ку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат вы­данного кредита.

Кредитор строительства, постоянный кредитор и заем­щик заключают в данном случае трехстороннее соглаше­ние, которое позволяет всем его участникам мини­мизировать риски, связанные с реализацией проекта С одной стороны, заемщик и кредитор строительства получают гарантии, что при выполнении всех условий выводя­щего соглашения постоянный кредитор (покупатель) обеспечит постоянное финансирование, «выкупит» кредит под строительство. С другой стороны, постоянный креди­тор получает гарантии от заемщика и кредитора в том, что выводящий платеж будет принят только от него, что позволяет ему спланировать свою деятельность, избежать риска, обусловленного необходимостью искать объекты кредитования.

Итак, все названные варианты строятся на основе долгосрочного ипотечного кредитования или, по край­ней мере, предполагают его в качестве необходимого условия.

Краткосрочные кредиты банка под строительство при­нимают форму либо корпоративного кредитования, либо кредитования под проект. В первом случае банк интересу­ет устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. Во втором — сам проект выступает в качестве обеспечения кредита.

Механизм кредитования строительства и возврата пре­доставленного кредита и процентов по нему существенно отличается от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предо­ставляют единовременно, в момент выдачи кредита, а по­гашение происходит обычно по частям в течение всего срока кредитования. В случае кредитования под строите­льство, как правило, наоборот: средства предоставляют по частям, по мере завершения отдельных этапов работ, а по­гашают всю сумму единовременно, когда заканчивается срок кредита.

В связи с повышенным риском кредитования строите­льства процентные ставки в этом случае обычно превыша­ют ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся плата за кредит состоит из платы за предоставление кредита и из плавающей ставки, которая изменяется вместе с базовой процентной ставкой данного кредитора и чаще всего превышает последнюю на оговоренное заранее число пунктов.

Наиболее распространенными методами предоставле­ния средств под строительство являются:

§ поэтапный метод, в соответствии с которым по мере создания объекта кредитор предоставляет средства, приобретая право удержания на завершенную часть объ­екта;

§ метод драфта, по которому кредитор предоставляет средства по мере того, как архитектор или другое лицо, контролирующее ход строительства, подтверждает факт выполнения работ;

§ метод ваучеров, который предполагает выделение кредитором необходимых средств под счета от субподряд­чиков за фактически выполненные работы.

Относительно недавно появился такой весьма при­влекательный для предпринимателя способ финансирования, как безрегрессионное кредитование. Он позволяет значительно снизить финансовый риск, ибо в данном случае единственным обеспечением кредита является сам строящийся объект недвижимости и взыскание не может быть обращено на имущество ком­пании.

Более актуально ограниченно-регрессионное кредитова­ние, при котором банки требуют дополнительного обеспе­чения помимо объекта и части собственного капитала предпринимателя. В качестве такого дополнительного обеспечения могут выступать гарантии завершения проек­та, предоставляемые материнской компанией, либо огра­ниченные гарантии непревышения затрат. Ограниченно-регрессионные кредиты выдают, как правило, на период строительства или на период до первого пересмотра аренд­ных платежей.

4. Выпуск ценных бумаг. Жилищные займы..

Инвестици­онные проекты жилищного строительства, осуществляемые с помощью выпуска и размещения жилищных сертификатов или облигаций жи­лищного займа, имеют ряд существенных преимуществ: ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, обладают ликвидностью, надежностью и гарантируют их владель­цам право получить жилую площадь или возвратить де­нежные средства.

В соответствии с Указом Президента РФ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 г. № 1182 жилищный сертификат — особый вид облигации с индексируемой номинальной стоимостью.

Облигация — долговое обязательство, по которому, за­емщик гарантирует кредитору выплату определенной сум­мы по истечении оговоренного срока и выплату ежегодного дохода в виде фиксированного или плавающего процента.

В случае привлечения финансовых средств с помощью жилищного займа в качестве заемщика-эмитента могут выступать юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищ­ное строительство и проектную документацию на жилищ­ное строительство.

В качестве кредитора-собственника облигаций может выступать любой инвестор, как физическое так и юриди­ческое лицо.

В этой схеме прямые договорные отношения между за­стройщиком и инвестором заменяются на систему выпус­ка и размещения специальных ценных бумаг — облигаций жилищного займа, дающих право их владель­цам на получение впоследствии жилья в домах, под кото­рые эмитент производит эмиссию.

Поручителями (гарантом) по жилищным серти­фикатам могут быть банк, страховая компания.

Срок обращения облигаций соответствует сроку реали­зации программы строительства тех объектов, под кото­рые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг.

Облигация жилищного займа является беспроцентной с выплатой дохода единовременно — при погашении. Доход по облигации может быть выражен в натуральной или де­нежной форме:

1.)Натуральный доход по облигациям получается при погашении облигаций квартирами, например, из расчета: на одну облигацию — один квадратный метр общей пло­щади квартиры в доме, построенном на средства займа.

Минимальный номинал жилищного сертификата, вы­раженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 м².

2.)Денежный доход по облигациям получается при их по­гашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.

Отличительные черты облигационного жилищного займа:

— конкретный адресный характер использованияза­емных средств;

— эквивалентность жилищной облигации праву собст­венности на один квадратный метр общей площади квар­тиры;

— разделение строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых должно быть реализо­вано заранее определенное число облигаций;

— формирование цены жилищной облигации в зависи­мости от затрат по каждому этапу строительства и от уров­ня инфляции, приведенных к квадратному метру общей площади квартир;

— независимость финансирования строительства от хода размещения облигаций за счет частичного кредито­вания банком программы строительства;

— зависимость срока действия займа от срока строите­льства;

— выбор инвестором формы погашения жилищных об­лигаций.

Погашение облигаций по желанию инвестора осущест­вляется тремя способами:

— деньгами исходя из рыночной стоимости квадратно­го метра общей площади жилья, построенного на средства займа;

— жильем;

— обменом на облигации последующих серий или дру­гих займов.

Лица, желающие получить квартиру и купившие не менее 30% от требуемого для этого количества облигации, имеют право заключить с эмитентом договор купли-прода­жи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Согласно Указу Президента РФ эмитент жилищных сертификатов обязан выкупить их по требованию держа­теля в течение семи банковских дней. В связи с этим поло­жением эмитент, объявляя о моменте начала продаж облигаций, должен резервировать часть средств на скупку облигаций.

Банк, выступивший финансовым агентом и гарантом по займу, обязан в случае массовой продажи облигаций держателями и недостатка собственных средств эмитента подключиться к скупке облигаций. Это необходимо, чтобы подстраховать эмитента на период между выкупом облигаций и их даль­нейшей перепродажей и кредитованием продолжения строительной программы.

5. Ипотечное кредитование.

Кредитование под залог недвижимости в широком смысле этого слова называют ипотекой. Ипотечное креди­тование необычайно популярно в промышленно развитых странах, поскольку обеспечивает сохранность заложенно­го имущества наряду со стабильностью его цены, создает прочную экономическую базу для долговременного отвле­чения кредитных ресурсов банка-кредитора, который мо­жет не испытывать особых опасений за возврат ссуд заемщиком.

Ссуды на покупку и строительство жилья, освоение зе­мельных участков под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения широко распространены во всех западных странах. Только в США за год населению выдают кредитов на приобретение недвижимости на сум­му, превышающую 800 млрд. дол. Свыше 80% новых до­мов в стране покупают в кредит.

Ипотечный кредит возник еще в рабовладельческом обществе, развивался при феодализме и расцвел, как и кредитное дело в целом, при капитализме.

Само понятие «ипотека» (гр. hуpotheke — залог, за­клад) появилось в Древней Греции в начале VI в. до н. э. и уже тогда было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

Федеральная жилищная политика на­правлена на то, чтобы именно банковские кредитные ре­сурсы при гарантиях государства стали основным источником финансирования жилищного строительства. Действующие в настоящее время основы залогового за­конодательства не учитывают специфику ипотеки как са­мостоятельного вида кредитования.

Между тем многие банки уже приступили к выдаче кредитов на покупку и строительство жилья, однако такая «полуипотека», отличающаяся коротким сроком возврата средств, высокими процентными ставками, а также многочисленными дополнительными условиями (накопление клиентом определенной суммы на счетах банка, тщательный отбор претендентов, поручительство другого банка или страховой компании, высокая лик­видность объекта кредитования), доступна лишь 3-5% тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия.

Собственные кредитные ресурсы банков, однако, явно недостаточны для крупномасштабного финансиро­вания жилищной сферы, в связи с чем значительная роль отводится деятельности специализированной го­сударственной структуры — Федеральному агентству по ипотечному кредитованию, создание которого преду­смотрено Указом Президента РФ № 2281 от 28.12.1993.

Постановлением Правительства РФ от 26.08.96 № 1010 «Об агентстве по ипотечному кредитованию» зада­ча создания агентства переведена в практическую плос­кость. Стали возможными следующие функции агент­ства, принятые в мировой практике:

— разработка типовых ипотечных кредитов, которые оно будет покупать у банков и иных кредитных организа­ций;

— выкуп у кредитных организаций ипотечных креди­тов, выданных ими по согласованным с агентством стан­дартам;

— эмитирование собственных ценных бумаг, обеспе­ченных купленными ипотечными кредитами и государ­ственными гарантиями, для размещения среди инве­сторов.

Экспертные оценки показывают, что при выдаче ипо­течных кредитов по ставкам, не превышающим 15% годо­вых в валютном исчислении, спрос населения на подобные кредиты был бы весьма высок, а доходность ценных бу­маг, выпускаемых агентством, на уровне 16-18% вполне достаточна, чтобы привлечь инвесторов.

Рассмотрим потенциальныйнабор средств, которымможет воспользоваться каждый гражданин в процессе улучшения жилищных условий.

1.) Первый из обязательных источников инвестирования нового жилья для конкретного гражданина — его личный целевой вклад, размер которого является фиксирован­ной (в СКВ) величиной и определяется по разнице между расчетной и инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, и расчетным размером субсидий, если таковые положены ему по закону.

При этом под инвестиционной стоимостью понимается совокупность затрат на оплату предпроектных и строите­льно-монтажных работ и услуг генерального менеджера программы. В инвестиционную цену может быть включе­на оплата процентов за использование ограниченных сумм кредитных средств, привлекаемых в необходимых случа­ях для инвестирования.

Индивидуальные договоры с участниками допускают, что личные целевые вклады локальных инвесторов могут вноситься как единовременно, так и в ходе всех трех основных этапов.

Данные средства поступают на расчетный счет генера­льного менеджера (ответственного исполнителя) програм­мы или, по его поручению, банка. При каждом платеже фиксируются рублевый и валютный эквивалент целевого взноса и количество оплаченных им квадратных метров жилья. Средства локальных инвесторов, находящихся на различных этапах участия в программе, и создают глав­ный источник финансирования строительства объектов и основу системы жилстройсбережений граждан.

Вместе с тем программа предусматривает, что право на конкретный адрес дома-новостройки у каждого локально­го инвестора возникает только в том случае, если на нако­пительном этапе он оплатил не менее 50% расчетного значения совокупного личного вклада.

Таким образом, в результате состязательности пер­выми будут реально получать квартиры те, кто раньше других оплатит минимальный взнос и в ходе инвестици­онного этапа доплатит еще не менее 20% от расчетного личного вклада или внесет его полностью на любом из этих этапов. Другими словами, в программе реализу­ется принцип: первым заплатил — первым получил квартиру.

2.) Вторым источником инвестиций на строительство квартиры для конкретного гражданина могут быть адрес­ные субсидии местных органов власти или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесто­ры, или из внебюджетных фондов, которые формируются генеральным менеджером в рамках программы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов). При наличии в бюджете средств от налогов, приватизации и других ис­точников данные средства также могут входить в фонд субсидий для адресной поддержки конкретных категорий граждан и перечисляться на договорной основе генераль­ному менеджеру, гарантирующему целевое освоение этих средств и предоставление соответствующей площади жи­лья конкретным гражданам.

3.) Еще один источник инвестирования — банковские кредиты.

В соответствии с Указом Президента РФ «Положении о жилищных кредитах» предусматривается предоставле­ние юридическим и физическим лицам трех видов креди­тов:

— краткосрочного или долгосрочного кредита на при­обретение и обустройство земли под предстоящее жилищ­ное строительство (земельного кредита);

— краткосрочного кредита на строительство (реконст­рукцию) жилья (строительного кредита);

— долгосрочного кредита на приобретение жилья (кре­дита на приобретение жилья).

Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном поряд­ке земельного участка и наличия разрешения соответст­вующих органов на строительство жилья.

Для выдачи строительного кредита банк открывает кре­дитную линию. При этом ссуда выдается заемщику либо по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ, либо — по усмотрению бан­ка — в порядке поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства.

Сумма банковского кредита, как правило, не должна превышать 70% стоимости строительства или приобрете­ния жилья. Остальные не менее 30% стоимости покрыва­ются за счет собственных средств заемщика или средств, полученных в виде субсидии из бюджета или от предприя­тия.

Основными документами, определяющими взаимоот­ношения банка и заемщика, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды; срок и размеры кредита; порядок выдачи и погаше­ния кредита; инструмент кредитования (процентная став­ка, условия и периодичность ее изменения); условия страхования ссуды; способ и форма проверки обеспеченно­сти и целевого использования кредита; санкции за нецеле­вое использование и несвоевременный возврат ссуды; размеры и порядок уплаты штрафов; порядок расторже­ния договора; дополнительные условия по соглашению кредитора и заемщика. Конкретные условия жилищного кредитования уста­навливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования используют пере­менную (плавающую) процентную ставку, индексирова­ние суммы основного долга, отсрочку платежей заемщика.

В договоре о залоге (об ипотеке) устанавливают форму, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут выступать:

• земельный участок под строительство, на который у заемщика есть право собственности или другие права;
• готовое жилье или незавершенное строительство;

§ другие виды имущества и имущественных прав.

Гарантом (поручителем) погашения жилищного кре­дита юридическими лицами может стать банк, в котором открыт расчетный счет заемщика, либо другой банк, либо страховая компания, либо другие юридические лица.

В роли поручителей за физических лиц выступают страхо­вая компания или другие юридические лица, а также фи­зические лица [12].

Заложенное имущество подлежит страхованию залого­дателем от рисков утраты или повреждения.

Решение о предоставлении строительного кредита банк принимает на основе кредитной заявки заемщика.

Одним из важнейших моментов ипотечного кредито­вания является оценка собственности, предлагаемой в качестве залога, поскольку в случае неплатежеспособно­сти должника долг будет погашен за счет стоимости за­лога.

Оценка недвижимости представляет собой чрезвычай­но сложную задачу. Некоторые особенности строений, та­кие как архитектурный стиль, местоположение, плани­ровка комнат и др., не поддаются точной оценке. Многое зависит от способности оценщика, его опыта и умения учитывать множество факторов, влияющих на стоимость дома (квартиры), и выразить ее в рублях (или долларах).

Цена на недвижимость зависит от четырех рыноч­ных факторов:

1. спроса на недвижимость;

2. полезности объ­екта;

3. предложения;

4. отчужденности объектов недвижи­мости.

Покупателей недвижимости интересует доход от испо­льзования данного объекта. Поэтому, определяя рыноч­ную стоимость недвижимости, оценщик должен принять во внимание, прежде всего, возможный доход от использо­вания объекта. Другими словами, рыночная стоимость не­движимости равна капитализированному доходу, т. е. доходу, превращенному в капитал.

Процедура оценки включает следующие этапы:

— осмотр объекта;

— исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в данном или аналогичных регионах;

— сравнительный анализ аналогов;

— определение восстановительной стоимости объекта;

— определение рыночной стоимости объекта.

Для определения стоимости объекта обычно использу­ют три основных метода: калькуляции, прямого и сравни­тельного анализа продаж, капитализации дохода.

Метод калькуляции базируется на балансовой стоимо­сти, которая принимается в качестве нижней границы цены, или ликвидационной стоимости недвижимости, т. е. той суммы, которую можно выручить при срочной распродаже недвижимости. Последний подход широко распространен. Он показывает, какова восстановительная стоимость объекта за вычетом износа, увеличенная на цену земли [18].

Процедура расчета состоит из пяти стадий:

— определение стоимости возведения нового аналогич­ного объекта (восстановительной стоимости);

— оценка физического и морального износа объекта;

— уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения реальной стоимости объек­та;

— расчет стоимости земельного участка;

— суммирование реальной стоимости здания и стоимо­сти земли.

При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж сначала собирают данные о рынке недви­жимости, сходной с оцениваемой. Затем цены на объекты-аналоги корректируют с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Этот метод также включает несколько стадий:

— сбор информации о совершенных сделках, котиров­ках, предложениях о продаже аналогичных объектов не­движимости;

— оценка достоверности информации, получение подтверждения того, что совершенные сделки произво­дились в свободных рыночных условиях (не было, к при­меру, спешной распродажи перед отъездом за границу и т. п.);

— подбор подходящих единиц (квадратные или куби­ческие метры и т. д.) и проведение сравнительного анали­за для каждой выбранной единицы;

— сравнение оцениваемого объекта с аналогами, про­данными или продаваемыми на рынке, по отдельным эле­ментам и корректировка цены объекта;

— установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к од­ному стоимостному показателю или группе показателей.

Метод капитализации дохода основывается на прин­ципе ожидания. Исходят из того, что типичный инве­стор или покупатель приобретает недвижимость, чтобы получить в будущем доходы или выгоду. Стоимость объ­екта определяют как его способность в будущем прино­сить доход.

Потенциальный доход, рассчитанный на основе ры­ночных ставок и тарифов для сравнимых объектов, сопо­ставляют с возможными потерями, которые прогнози­руют с учетом динамики цен на недвижимость.

Определив издержки по эксплуатации недвижимости (на основе фактических затрат), вычисляют чистый доход, который пересчитывают затем в текущую стоимость объ­екта.

Как правило, используют все три метода, сводя три стоимостные оценки к одной.

6. Частный капитал.

Финансирование капитальных вложений за счет собственных средств инвесторов, а также за счет собственных средств банка производится по договоренности сторон. Договаривающиеся сто­роны самостоятельно определяют порядок внесения инвесторами (заказчиками) собственных средств на счета в банки для финансирования капитальных вложении, кредитования и взаиморасче­тов между участниками инвестиционного процесса за выполнен­ные подрядные работы и поставку оборудования, материальных и энергетических ресурсов, оказание услуг. Формы оплаты опре­деляются договорами (контрактами).