Читайте также:
|
|
Самый распространенный источник финансирования строительства — долевое участие. Оно встречается в 90% проектов многоквартирных домов, в 72% проектов коттеджной застройки.
Как известно, закон РФ «Об инвестициях в Российской Федерации» гарантирует негосударственным инвесторам право частной собственности на жилье, строительство которого они финансировали. Поэтому долевое участие — по существу, форма предварительной покупки жилья, которая позволяет приобретать жилье по более низкой цене и с поэтапной оплатой [11].
Соответственно для организатора финансирования строительства привлечение дольщиков (субинвесторов) равнозначно продаже жилья и, естественно, в большинстве случаев продавцы стремятся получить прибыль.
Сочетание собственных средств фирмы-застройщика и долевого участия представляет собой наиболее распространенную схему финансирования в Санкт-Петербурге, причем основными дольщиками практически везде являются физические лица. В 1995 г. на их долю, по данным городского Бюро по регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере, приходилось 85% общего объема долевого финансирования. Важная роль, которую играет долевое участие в процессе функционирования первичного рынка жилья, и высокая доля дольщиков — физических лиц, делают обеспечение прав субинвесторов одной из центральных проблем современного рынка недвижимости.
Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, служит договор о долевом участии в строительстве, который должен быть заключен в письменной форме. Без такого договора впоследствии нельзя оформить право собственности на соответствующую жилую площадь, так как для этого наряду с другими документами должны быть представлены документы, подтверждающие долевое участие в строительстве.
В общих положениях договора обязательно должно быть записано, что указанный объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит, а также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по инвестированию данного объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц.
Стороны указанного договора могут именоваться по-разному. Фирма, привлекающая денежные средства в жилищное строительство, в зависимости от конкретной ситуации называется, как правило, «заказчик», «первоначальный инвестор», «инвестор», а лицо, вкладывающее. средства, «дольщик», «субдольщик», «субинвестор». Права участников долевого строительства никак не зависят от выбора того или иного наименования.
Первоначальный инвестор, как правило, принимает на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до полаого его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку, а также в течение определенного срока с момента акта Государственной приемочной комиссии передать дольщику (субинвестору) квартиры определенной площади [12].
По договору долевого участия клиент обязуется ежеквартально или в иные определенные договором сроки оплачивать согласованную заранее часть общей площади квартиры. При этом после заключения договора оплачивается первый долевой взнос, который по размеру примерно соответствует проценту готовности дома на момент заключения договора. Оставшаяся часть стоимости разбивается на равномерные поквартальные платежи, с таким расчетом, чтобы к окончанию строительства инвестор смог выплатить всю стоимость строительства квартиры. Каждый внесенный долевой взнос оплачивает определенное количество квадратных метров общей площади строящейся квартиры. Стоимость одного квадратного метра при первоначальном долевом взносе согласуется на стадии заключения договора, а в дальнейшем определяется фактической стоимостью строительства на момент внесения очередного платежа [19].
После завершения строительства застройщик производит заселение согласно заключенным долевым договорам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру в организации государственной власти и передает здание в эксплуатацию.
Преимущества долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости состоят в следующем:
— поэтапная оплата;
— индексирование только остаточной стоимости строительства по договору;
— затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%.
При привлечении средств дольщиков в зависимости от их потребностей, а главное — финансовых возможностей, применяют несколько вариантов долевого участия.
1.) Долевое участие со 100%-ной единовременной оплатой:
— по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме» с указанием метража и местоположения квартиры;
— в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора;
— указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией;
— по окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком исходя из действительной площади передаваемой квартиры;
— после окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику.
2.) Долевое участие с поэтапной оплатой:
— по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указаниемее метража и местоположения;
— в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика;
— в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 м2 вносится первый взнос; общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени (процента) готовности жилого дома на момент заключения договора и может составлять от 20 до 100%;
— оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику (как правило, поквартально), с индексацией стоимости 1 м2 на момент каждого платежа, с учетом цен, действующих в строительной отрасли; каждым взносом оплачивается определенное количество квадратных метров общей площади квартиры;
— по окончании строительства производится окончательный расчет исходя из действительной площади, передаваемой дольщику квартиры.
3.) Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:
— по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием ее метража и местоположения;
— в договоре указывается, сколько квадратных метров общей площади новой квартиры считается оплаченным на момент заключения договора в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади старой квартиры, принадлежащей дольщику;
— разницу в метраже общей площади дольщик оплачивает деньгами, поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком объекте;
— возможны два варианта зачета квартир: 1) квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику и квартира поступает в реализацию; 2) дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.
При анализе системы долевого участия в строительстве особое значение имеет система расчетов. Определяя порядок их осуществления, следует учесть, что инвестирование строительства — длительный процесс, и в условиях продолжающейся инфляции затраты на строительство постоянно растут. В связи с этим в договоре следует оговорить конкретный механизм изменения суммы инвестирования, а также желательно установить предел ее увеличении.
Следует отметить некоторые особенности схем финансирования, построенных на долевом участии в строительстве, негативно отражающихся на функционировании этого рынка. Дело в том, что документы, устанавливающие право собственности на жилье, выдаются дольщикам лишь по завершении строительства, а до этого они располагают только договором о долевом участии. Поэтому, по мнению брокеров и юристов, вторичный рынок долевого участия считается малонадежным, а долевое участие обладает сравнительно низкой ликвидностью.
В то же время долевое участие в строительстве имеет определенные преимущества по сравнению со вторичным рынком жилья: более низкая стоимость, большая «прозрачность» истории объекта, получение жилья с более низкими эксплуатационными издержками.
Дата добавления: 2015-04-12; просмотров: 97 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |