Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Долевое участие в строительстве

Самый распространенный источник финансирования строительства — долевое участие. Оно встречается в 90% проектов многоквартирных домов, в 72% проектов кот­теджной застройки.

Как известно, закон РФ «Об инвестициях в Россий­ской Федерации» гарантирует негосударственным инве­сторам право частной собственности на жилье, строи­тельство которого они финансировали. Поэтому долевое участие — по существу, форма предварительной покупки жилья, которая позволяет приобретать жилье по более низкой цене и с поэтапной оплатой [11].

Соответственно для организатора финансирования строительства привлечение дольщиков (субинвесторов) равнозначно продаже жилья и, естественно, в большинст­ве случаев продавцы стремятся получить прибыль.

Сочетание собственных средств фирмы-застройщика и долевого участия представляет собой наиболее распростра­ненную схему финансирования в Санкт-Петербурге, при­чем основными дольщиками практически везде являются физические лица. В 1995 г. на их долю, по данным город­ского Бюро по регистрации прав на недвижимость в жи­лищной сфере, приходилось 85% общего объема долевого финансирования. Важная роль, которую играет долевое участие в процессе функционирования первичного рынка жилья, и высокая доля дольщиков — физических лиц, де­лают обеспечение прав субинвесторов одной из централь­ных проблем современного рынка недвижимости.

Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, служит до­говор о долевом участии в строительстве, который дол­жен быть заключен в письменной форме. Без такого договора впоследствии нельзя оформить право собствен­ности на соответствующую жилую площадь, так как для этого наряду с другими документами должны быть пред­ставлены документы, подтверждающие долевое участие в строительстве.

В общих положениях договора обязательно должно быть записано, что указанный объект строительства (ре­конструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запре­щением не состоит, а также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства дольщиков, об­ладает правомочиями по инвестированию данного объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц.

Стороны указанного договора могут именоваться по-разному. Фирма, привлекающая денежные средства в жи­лищное строительство, в зависимости от конкретной ситу­ации называется, как правило, «заказчик», «первона­чальный инвестор», «инвестор», а лицо, вкладывающее. средства, «дольщик», «субдольщик», «субинвестор». Пра­ва участников долевого строительства никак не зависят от выбора того или иного наименования.

Первоначальный инвестор, как правило, принимает на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до полаого его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к опреде­ленному сроку, а также в течение определенного срока с момента акта Государственной приемочной комиссии передать дольщику (субинвестору) квартиры определен­ной площади [12].

По договору долевого участия клиент обязуется еже­квартально или в иные определенные договором сроки опла­чивать согласованную заранее часть общей площади квартиры. При этом после заключения договора оплачивает­ся первый долевой взнос, который по размеру примерно со­ответствует проценту готовности дома на момент заклю­чения договора. Оставшаяся часть стоимости разбивается на равномерные поквартальные платежи, с таким расчетом, чтобы к окончанию строительства инвестор смог выплатить всю стоимость строительства квартиры. Каждый внесенный долевой взнос оплачивает определенное количество квадрат­ных метров общей площади строящейся квартиры. Стои­мость одного квадратного метра при первоначальном долевом взносе согласуется на стадии заключения договора, а в дальнейшем определяется фактической стоимостью стро­ительства на момент внесения очередного платежа [19].

После завершения строительства застройщик произ­водит заселение согласно заключенным долевым догово­рам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру в организа­ции государственной власти и передает здание в эксплуа­тацию.

Преимущества долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости состоят в следующем:

— поэтапная оплата;

— индексирование только остаточной стоимости стро­ительства по договору;

— затраты на приобретение жилья при долевом учас­тии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жи­лья на 10-20%.

При привлечении средств дольщиков в зависимости от их потребностей, а главное — финансовых возможностей, применяют несколько вариантов долевого участия.

1.) Долевое участие со 100%-ной единовременной оплатой:

— по договору долевого участия за дольщиком закреп­ляется конкретная квартира в строящемся доме» с указа­нием метража и местоположения квартиры;

— в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора;

— указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией;

— по окончании строительства производятся взаимо­расчеты между дольщиком и застройщиком исходя из действительной площади передаваемой квартиры;

— после окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику.

2.) Долевое участие с поэтапной оплатой:

— по договору долевого участия за дольщиком закреп­ляется конкретная квартира в строящемся доме, с указа­ниемее метража и местоположения;

— в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и по­желаний дольщика;

— в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 м² вносится первый взнос; общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени (процента) готовности жилого дома на момент за­ключения договора и может составлять от 20 до 100%;

— оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику (как правило, поквартально), с индексацией стоимости 1 м² на момент каждого платежа, с учетом цен, действующих в строительной отрасли; каж­дым взносом оплачивается определенное количество квад­ратных метров общей площади квартиры;

— по окончании строительства производится оконча­тельный расчет исходя из действительной площади, пере­даваемой дольщику квартиры.

3.) Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:

— по договору долевого участия за дольщиком закреп­ляется конкретная квартира в строящемся доме, с указа­нием ее метража и местоположения;

— в договоре указывается, сколько квадратных метров общей площади новой квартиры считается оплаченным на момент заключения договора в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади старой квартиры, принадлежащей доль­щику;

— разницу в метраже общей площади дольщик опла­чивает деньгами, поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на вы­бранном дольщиком объекте;

— возможны два варианта зачета квартир: 1) квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу пе­реходит к застройщику и квартира поступает в реализа­цию; 2) дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к за­стройщику после переезда дольщика в новую квартиру.

При анализе системы долевого участия в строительстве особое значение имеет система расчетов. Определяя поря­док их осуществления, следует учесть, что инвестирование строительства — длительный процесс, и в условиях про­должающейся инфляции затраты на строительство посто­янно растут. В связи с этим в договоре следует оговорить конкретный механизм изменения суммы инвестирования, а также желательно установить предел ее увеличении.

Следует отметить некоторые особенности схем фи­нансирования, построенных на долевом участии в строи­тельстве, негативно отражающихся на функционировании этого рынка. Дело в том, что документы, устанав­ливающие право собственности на жилье, выдаются дольщикам лишь по завершении строительства, а до этого они располагают только договором о долевом участии. По­этому, по мнению брокеров и юристов, вторичный рынок долевого участия считается малонадежным, а долевое уча­стие обладает сравнительно низкой ликвидностью.

В то же время долевое участие в строительстве имеет определенные преимущества по сравнению со вторичным рынком жилья: более низкая стоимость, большая «про­зрачность» истории объекта, получение жилья с более низкими эксплуатационными издержками.

­