Читайте также:
|
В МСО данный метод называется способом развития подразделений. Этот процесс связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости.
Метод предполагаемого использования имеет следующую последовательность действий.
1. Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.
2. Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
3. Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.
4. Определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций.
5. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
Другой вариант метода предполагаемого использования получил в литературе название метода разбивки на участки (определения затрат на освоение).
Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.
После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.
Процедура оценки методом разбивки на участки включает следующие этапы.
Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.
Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сравнения продаж.
Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения земли в первую очередь включает проектные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны учитывать следующие затраты:
Этап 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).
Этап 5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.
Этап 6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков. Производится исходя из периода их продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.
Лекция 2. Сущность розничных банковских услуг. Условия их развития и виды
1. Розничный бизнес банка. Его отличия от корпоративного
Розничный бизнес – это самостоятельное направление банковской деятельности, связанное с предоставлением стандартизированных услуг массовому потребителю.
В отличие от корпоративного бизнеса розничный бизнес позволяет устанавливать персональные отношения и реализовывать концепцию «менеджер-клиент».
3 варианта организации розничного банковского бизнеса:
1) Создание самостоятельного независимого банка, основным и единственным направлением деятельности которого является розничный бизнес
2) Организованное выделение розничного бизнеса в структуре универсального банка как обособленное самостоятельное направление банковской деятельности
3) Полное организованное обособленное розничное развитие и создание дочернего розничного банка в рамках банковской группы (холдинга)
Независимо от организационного оформления розничный банковский бизнес должен включать в себя следующие элементы:
1) Устойчивый и дифференцированный продуктный ряд, который может мобильно меняться в соответствии с потребностями различных групп клиентов
2) Широкие розничные сети, обеспечивающие возможность оказания любой из предлагаемых банком услуг в непосредственной близости к потребителю
3) Корпоративные или деловые связи с другими организациями, оказывающие финансовые услуги частным лицам
4) Эффективные технологии банковского бизнеса, позволяющие оценить рентабельность отдельных банковских продуктов, групп клиентов, рыночных сегментов и принимать оперативные решения в ответ на изменение рыночной ситуации
5) Рыночная стратегия должна основываться на изучении потребностей клиентов в финансовых услугах
Продуктный ряд розничного бизнеса базируется на изучении потребностей клиентов в финансовых услугах и включает комплексные продукты, максимально удовлетворяющие эти потребности.
Стратегия развития розничного бизнеса – это программа его действий, направленных на формирование и удержание долговременных конкурентных преимуществ на рынке услуг для населения.
Розничный бизнес ориентирован на внутренний рынок (национальный рынок), а также его особенности и закономерности развития.
Разная ориентация банковского бизнеса (на клиента и банковский продукт) предопределяет необходимость формирования двух разных стратегий.
Разработка стратегии обеспечивает общие цели, которыми банк занимается в рознице:
1) Повышение прибыльности
2) Привлечение большего числа клиентов
3) Завоевание позиций лидера на рынке
2 стратегии проникновения на рынок розничных банковских услуг:
1) Построение собственного розничного бизнеса с нуля
2) Приобретение банка, который уже имеет широкую сеть региональных подразделений, занимающихся розничным обслуживанием клиентов
По классическому подходу М.Портера выделяют банковские стратегии:
1) Стратегия лидерства по издержкам. Цель банка: сокращение издержек при предоставлении банковских услуг за счёт эффекта масштаба. В розничной сфере это можно достичь осуществляя массовое агрессивное привлечение клиентов. В рамках этой стратегии для банка большое значение имеет постоянное наращивание клиентской базы, увеличение объёмов реализации услуг для постоянных клиентов, а также расширение спектра предоставляемых услуг. В рамках данной стратегии сбытовая сеть банка имеет несколько уровней:
1. Филиалы и отделения банка
2. Удалённые рабочие места (представительства банка в торговых точках)
3. Система дистанционного банковского обслуживания
Основная проблема – это возможное сокращение качества предоставляемых услуг.
Снижение издержек зачастую происходит за счёт привлечения неквалифицированного персонала и за счёт экономии на каналах сбыта услуг.
2) Стратегия дифференциации. Эта стратегия заключается в формировании лояльности большого числа клиентов и их приверженности определённому банковскому бренду. Для банков, реализующих эту стратегию, важнее не формально наращивать клиентскую базу, а предоставлять более качественные, чаще уникальные услуги, в максимальной степени соответствующие высоким и разнообразным потребностям клиентов.
Продвижение банковских продуктов в этой стратегии осуществляется целенаправленно, а не массово.
3) Стратегия фокусирования.
Дата добавления: 2014-11-24; просмотров: 136 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |