Читайте также:
|
|
На стоимость недвижимости оказывают влияние самые различные факторы. Их влияние проявляется на различных этапах оценки недвижимости. Степень влияния факторов на изменение спроса и предложения на рынке недвижимости характеризуется экономической категорией «эластичность» (объекты недвижимости имеют низкую эластичность, что объясняется длительностью создания объектов недвижимости) [7, с. 125].
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к четырем уровням (рис. 13).
Первый уровень – интернациональный, является наиболее отдаленным от объекта недвижимости и поэтому самым абстрактным. Его существование объясняется, прежде всего, наличием конституционной нормы, закрепляющей положение, согласно которому общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры России являются основной частью ее правовой системы.
При оценке недвижимости часто бывает необходимо рассмотреть различные аспекты экономики и права на международном уровне. Например, необходимо произвести оценку целлюлозно-бумажного комбината, расположенного на северо-западе Ленинградской области. Предприятия подобного профиля, как правило, относятся к экспортно-ориентированным, поэтому наличие сырьевых ресурсов и местных рынков сбыта, не является условием его высокой оценки.
Необходимо знание экономической конъюнктуры, прежде всего, в скандинавских странах, общее состояние мировой экономики, правил налогообложения и сертификации продукции, таможенных тарифов,
международного права. Эти и другие факторы могут повлиять на заинтересованность потенциальных инвесторов в покупке предприятия или части его акций.
Второй уровень – национальный, рассматривается как результат взаимного влияния четырех основных факторов:
1. Экономических факторов:
- существующая экономическая политика страны;
- различные этапы экономического развития страны;
- развитие структуры экономики;
- сочетание факторов производства, обеспечивающих его рост;
- предложение на рынке недвижимости;
- спрос на рынке недвижимости;
- развитость рынка недвижимости в стране;
- состояние смежных рынков;
- налоги на недвижимость;
- стоимость строительства объектов недвижимости;
- риски на рынке недвижимости;
- уровень арендной платы.
2. Социальных факторов:
- уровень образования и культуры населения;
- уровень социального развития страны;
- наличие свободного времени;
- структура населения;
- плотность населения;
- уровень и тенденции преступности.
3. Административно-правовых факторов:
- законодательство в области рынка недвижимости (закон об ипотеке, налоговый кодекс, закон о разграничении государственной собственности на землю, закон о залоге, законы в области кредитной политики, законы в области лесного, земельного и экологического права и т. д.);
- процедуры получения прав на застройку или реконструкцию объектов недвижимости;
- соотношение императивного и диапозитивного методов государственного регулирования рынка недвижимости;
- контрольные функции со стороны специально уполномоченных органов за состоянием, использованием и воспроизводством объектов недвижимости.
4. Физических факторов:
- природные факторы (почвенно-грунтовые, климатические, сейсмические условия);
- факторы, созданные человеком (категория земель исходя из их целевого назначения, наличие и состояние дорог, формы земельных и лесных участков, здания, сооружения, коммунальные объекты и т. д.)
На данном уровне анализу подлежат факторы, которые носят общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости. Эти факторы косвенно влияют на оцениваемый объект, но определяют общее направление развития рынка недвижимости в стране.
Третий уровень – уровень влияния региональных факторов в масштабе города или района. Эти факторы непосредственно связаны с объектами недвижимости. К ним относятся:
1. Местоположение объекта недвижимости:
- размещение объектов недвижимости по градостроительному регламенту;
- фактическое нахождение объекта недвижимости;
- транспортная и пешеходная доступность;
- положение объекта относительно коммуникаций;
- положение недвижимости относительно объектов социально-культурного назначения;
- примыкающее окружение.
2. Условия продаж:
- плата за государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость;
- сроки осуществления процедуры купли-продажи;
- залог;
- особые условия сделок.
3. Временные факторы:
- дата определения стоимости объекта оценки;
- время, в течение которого определяется стоимость недвижимости.
4. Условия финансирования:
- процентные ставки;
- платежеспособность источников финансирования;
- сроки кредитования;
- условия выделения финансовых средств.
5. Уровень преступности:
- продажа объектов недвижимости «под нажимом»;
- вынужденная продажа;
- принудительная покупка объекта недвижимости;
- искажение факторов при продаже недвижимости;
- необычное финансирование.
6. История объекта недвижимости:
- наличие статуса «дом – памятник архитектуры»;
- исторические события, связанные с объектом недвижимости.
I уровень интернациональный
- экономические
- социальные
II уровень национальный - административно-правовые
- физические
ФАКТОРЫ - местоположение
- условие продаж
III уровень региональный - временные факторы
- уровень преступности
- история объекта недвижимости
- архитектурно-строительные факторы
IV уровень локальный - финансово-экспертные факторы
- физические характеристики
Рис. 13. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Четвертый уровень – уровень влияния локальных факторов, непосредственно связанных с объектом недвижимости, которые во многом обусловлены его характеристиками. На данном уровне учитывают:
1. Физические характеристики:
- качественные и количественные параметры (состояние недвижимости, функциональная пригодность, наличие коммунальных услуг и т. д.)
2. Архитектурно-строительные факторы:
- система объемных показателей;
- система планировочных показателей.
3. Финансово-эксплуатационные факторы:
- эксплуатационные расходы;
- доходы от эксплуатации;
- стоимость строительства, реконструкции.
Влияние перечисленных основных и других факторов на стоимость недвижимости может происходить одновременно на различных уровнях, что определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости.
Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 39 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |