Читайте также:
|
Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются-продаются и не используется для получения дохода. Чем более похожи объекты сравнения и чем больше их используется для анализа, тем более точным будет получаемый результат оценки. Следовательно, СП наиболее надежен при оценке жилья, так как рынок жилья – наиболее развитый сегмент рынка недвижимости и имеется достаточное количество сопоставимых продаж объектов (квартир). К тому же этот рынок насыщен информацией: периодическая печать, телевизионная информация и собственные базы данных риэлтерских фирм.
Преимущества сравнительного подхода:
– позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;
– в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
– статистически обоснован;
– позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;
– при наличии достаточного количества данных для анализа, подход достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Однако существует ряд проблем, связанных с применением этого подхода. Основные из них представлены в таблице.
Таблица 4.1
Основные проблемы, связанные с применением сравнительного подхода к оценке недвижимости
| Проблема | Влияние на точность получаемого результата |
| Различия продаж | Подход основан на анализе сопоставимых продаж, а абсолютно идентичных продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Продажи могут отличаются не только набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами, тем больше вероятность получения недостаточно точного результата оценки |
| Проблема | Влияние на точность получаемого результата |
| Сложность сбора информации о фактических ценах продаж | Точность оценки зависит не только от обширности, но и от достоверности используемой для анализа информации. На сегодняшний день в России фактические цены продаж нередко скрываются в целях уклонения от уплаты существующих государственных налогов и сборов, проверка достоверности информации существенно затруднена |
| Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки | Процесс проверки специфических условий совершения сделки (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.) сложен. При наличии подобных обстоятельств цена продажи конкретного объекта может существенно отличаться от типичной для данного рынка. Использование информации о таких продажах может негативно отразиться на результатах анализа |
| Зависимость от активности рынка | Подход основывается на анализе рыночных данных, поэтому точность результата оценки зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Оценка на малоактивных рынках проблематична |
| Зависимость от стабильности рынка | Если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результата оценки затруднено: за время с момента совершения даже недавней сделки до даты оценки рыночные условия могут существенно измениться. Процесс приведения цен продаж к единому моменту времени (дате оценки) требует знаний и затрат времени для тщательного анализа возможных произошедших изменений на рынке |
| Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах | Согласование скорректированных цен очень похожих продаж основывается на простейших статистических методах. Если сделок купли-продажи сопоставимых объектов было мало или информация о подобных сделках за последнее время отсутствует, требуется согласование данных о значительно отличающихся друг от друга продажах, что может снизить точность результата оценки |
Итак, определение стоимости недвижимости сравнительным подходом основано на анализе рыночных данных о продажах аналогичных объектов, в которые вносятся соответствующие корректировки, сглаживающие существующие различия между сравниваемыми объектами. Рыночные данные используется во всех трех базовых подходах к оценке недвижимости, но точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчетах на основе сравнительного подхода.
Задача 1. Используя парный анализ продаж, определите стоимость квартиры.
| Отличия объектов сравнения | Оцениваемая квартира | Данные о недавно проданных квартирах | ||
| кв. 1 | кв. 2 | кв. 3 | ||
| Балкон | – | - | + | + |
| Этаж / этажность | 3/5 | 5/5 | 5/5 | 3/5 |
| Цена продажи, тыс. руб. | ? |
Задача 2. Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. «С», если известна следующая информация об аналогичных участках:
| Параметры | Участок № 1 | Участок № 2 | Участок № 3 | Участок № 4 |
| Цена и условия сделки | Обмен с доплатой 200 тыс. руб. на комнату | 44 тыс. руб. наличными | Обмен на легковой автомобиль 1980 г. выпуска | 50 тыс. руб. наличными |
| Улучшения | нет | нет | фундамент 10*10 | фундамент 10*10 |
| Размер участка, соток | ||||
| Местоположение | ул. А | ул. С | ул. В | ул. Солнечная |
стоимость земли на ул. «С» выше в среднем на 5 %, чем на ул. «А», и ниже на 20 %, чем на ул. «В»;
рыночная стоимость автомобиля 1980 г. выпуска – 55 тыс. руб.
стоимость комнаты – 245 тыс. руб.
затраты на возведение фундамента 10*10 м = 15 тыс. руб.
Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 113 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |