Читайте также:
|
Первоначальная ст-ть- это фактич.затраты на начало исп-ния имущества. остаточная ст-ть основана на расчете текущей Рыночной Стоимости земельного участка при его существующем использовании в сумме с общими затратами на возмещение (воспроизводство) улучшений за вычетом начислений на физический износ. применяется в случае оценки специализированной собственности, которая редко продается (если продается вообще) на открытом рынке. Ликвидационная Стоимость, или Стоимость при Вынужденной Продаже. Денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением Рыночной Стоимости.
Стоимость Действующего Предприятия-ст-ть единого имущ-го комплекса, опр-ная в соот-вии рез-тами, работами сформировавшегося пр-ва. Это стоимость бизнеса в целом. Это понятие включает в себя оценку функц-щего предприятия и получения из Общей Стоимости Действующего Предприятия величин для составных частей, выражающих их вклад в общую стоимость, однако сама по себе ни одна из этих компонент Рыночной Стоимости не образует. Залоговая ст-ть- ст-ть имущества в целях обеспечения кредита.
12. ст-ть для страхования-ст-ть полного возмещения имущества при наступлении страх.случая. ст-ть собст-ти для н/о - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов. ст-ть собст-ти для инвестирования-ст-ть опр-мая интересами инвестора и рез-ми инвест-го проектир-я
13. База оценки-это вид ст-ти кот. опр-ся в каждой конкретной ситуации. Оценка может произв-ся для след. целей:1-для покупки или продажи(НС-рын ст-ть, ст-ть на откр. рынке, расч.ст-ть реализации; СС-ст-ть опр затрат методом,ликв ст-ть) 2-для продажи в течение огранич. срока(НС-расч ст-ть огран специа-ции) 3-для исп-ния в кач-ве кред-х обяз-в (НС-залог ст-ть, рын, на отк рынке, ст-ть реализ-ции, СС-ликвид ст-ть)4-для составления бух. фин. отч-сти (НС-рын, балнс, ост ст-ть СС-балнс, ост ст-ть)5-для включения в проспекты фин. бирж (НС- рын ст-ть, ст-ть на откр. рынке)6-для страх-я(НС-страх. ст-ть, ост ст-ть замещения СС-тоже что и НС). Для опр-ния целей необх-мо отнести оцениваемую недв-ть к опред-му классу и категории. Класс недв-ти опр-ся отнош-ем рынка к данному объекту недв-ти: 1класс-специализированная собс-ть СС (собс-ть кот в силу своего специф хар-ра редко продается на открытом рынке, кроме случаев ее реализации как части бизнеса.) 2 класс- неспециализированная собс-ть НС(все остальные виды собс-ти на которую сущ-ет всеобщий спрос) Категория опр-ся хар-ром исп-ния ее владельцем:1 земля и здания исп для ведения бизнеса (НС-ст-ть при сущ исп СС-ост ст-ть замещ), 2 для проживания 3 кот исп-ся в кач-ве инвестиций (НС- рын ст-ть, ст-ть на откр. рынке) 4 кот наход-ся во владении в кач-ве незаверш пр-ва (ст-ть для бух отч-ти) 5 кот нах-ся во владении для целей освоения и развития (НС- рын ст-ть, ст-ть на откр. рынке СС-ост ст-ть замещ) 6-кот нах-ся во владении с целью употреб-я их неистощ-х ресурсов (НС и СС-земля-ст-ть при сущ исп-нии, здания-ост ст-ть)
14. Объект недв-ти рассм-ся с 4 разных позиций: 1-позиция отраж точку зрения пользователя (принципы полезности, замещения, ожидания); 2-отраж взаимоотношение компанентов собс-ти (принципы добавочной продуктивности, вклад, убывающая и возрастающая отдача, баланса, эк. размера, эк. разделения); 3-точку зр рынка (принципы зависимости, соответствия, D и S, конкуренции, изменения) 4-отраж наилуч и наиб эф-ное исп-ние. В основе 1 поз лежат принципы, основанные на представлениях пользователя: принцип полезности-спос-ть удовлетворять потреб-ти польз-ля, принцип замещения - покуп-ль не заплатит больше мин. цены, взимаемой за др. аналог-й объект такой же полезности. принцип ожидания - ст-ть объекта, опр-ся величиной ден потока, ожидаемого от исп-ния этого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.
15. Позицияотраж взаимоотношение компанентов собс-ти. Сюда отн-ся принципы, связанные с требованиями к объектам недвижимости. 1 принцип добавочной продуктивности - в основе ст-ти земли лежит продук-сть, кот выр-ся доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и упр-ние. 2 принцип вклада - в рез-те инвестиций д.б. получен доход, остающийся после покрытия издержек, 3 прнцип убыв и возраст отдачи - ↑ вложений обусловливает ↑ чистой отдачи лишь до опр-го предела(макс ст-ти объекта), после которого прирост чист отдачи становится меньше, чем прирост вложений. 4 пр. баланса - оптим сочетание составляющих объект анедв-ти-ва при кот достиг-ся макс ст-ть, 5 пр. эк. размера - оптим эк величина - размер земли, кот неох-м для эф-го эк исп-ния различ типов собственности. 6 пр эк. разделения - имущ-ные права на объект недв-ти следует разделять и соединять т.о., чтобы ↑ стоимость недв-ти.
16. Позиция точку зр рынка. Сюда отн-ся принципы связанные с рыночной средой: 1 пр зависимости- факторы внеш среды оказ-ют влияние на ст-ть объекта недв-ти. 2 Пр. соответствия: объект недв-ти, не соотв-щий сущ-щим в наст вр рын стандартам, имеет меньшую стоимость. 3 Пр D и S: цена недв-го имущ-ва опр-ся взаимодействием D и S на рынке. 4 Пр конкуренции: норм прибыль порождает конкуренцию, кот стимулир развитие рн, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности. 5 Пр изменения: при оценке недв-ти фикс дата оценки. Изменение ст-ти может происх-ть в связи с устареванием недв-ти и под влиянием внешних условий
17. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи) объекта недвижимости: такой вар-т исп-ния объекта недв-ти, выбранный среди разумных и возможных, кот приводит к наивысшей ст-ти земли. Процедура альтер исп-ния собст-ти носит название анализ ннэи. Анализ вып-ся для 2 случаев:1-для участка земли (осн целью явл-ся ответ на вопрос: если есть свободная земля как ее исп-ть и что на ней строить?) 2-для участка земли с улучшениями.(осн целью явл-ся ответ на вопрос: какие вар-ты улучшений м.б. выбраны? Какой тип модернизации и реконструкции выбрать?)Для поиска варианта ннэи примен-ся принципы инветиц. анализа, т.е. возможность альтер-го исп-ния объекта недв-ти исходит из наличия след предпосылок:1-наличиие пи и пр.рес-ов 2-возможность сущ-ния стр-ры с/х 3-возм-сть изменения D и S в рез-те влияния к-л факторов 4-возм-ть диверсификации бизнеса 5-возм-ть исп-ть аналог объекты в др странах со схожими условиями 6-возм-ть измен-я масштаба пр-ва
18. Реал-ция принципа нниэ заключ-ся в выборе оптимального варианта освоения земучастка исходя из величины ост. стоимости земли. При рассмотрении возмож-х вар-тов альтер исп-я объектов недв-ти необх-мо руковод-ся след критериями: 1-вар-т д.б. законно разрешен, т.е.соотв-ть правит-ным, регион-м и муниц-м законодат-м актам 2-вар-т д.б.физ-ки осуществим,т.е. нужно учесть: необх размер зем участка, частота стих бедствий, инженерно-геолог и гидролог-кие усл-я, геогр и топограф особенности местности, доступ-ть коммун-ций 3-вар-т д.б. фин-во целесообразен(возврат инвестиций)4- вар-т должен иметь макс продук-ть(вар-т обеспеч-щий наиб быстрый возврат инвестиций). На 1 этапе анализа форм-ся вар-ты освоения зем участка с учетом: 1) потенциала местоположения 2) физических, ландшафтных особенностей участка 3) технологической и финансовой обоснованности. На 2 этапе анализа опр-тся затраты, выручка, прибыль по каждому из выбранных вариантов. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилуч. и наиб.эф-ным.
19. В основе подхода лежит принцип ожидания, т.е. ст-ть недв-ти опр-сявеличиной будущих доходов владедьца. Для оценки выгод будущ доходов денеж потоки, кот генерир-ся с собст-тью пересчит-ся с наст. ст-тью. В наст.вр. рассм-ся след. источники доходов: 1-арендная плата 2-часть дохода от коммерч экс-ции объекта, кот имеет компоненты собст-ти неотносящ-ся к недвижимости Обычно в расчетах оценки недв-ти примен-ся 1 источник. Выгоды от владения недв-мой собс-тью: 1) право на получение регулярного дохода в период владения 2) доходы от продажи собс-ти после окончания владения. Сущ след уровни доходов: 1 Потенциальный валовой доход (PGI=a*Fa;где a-ар.плата, Fa-площадь)- доход от сдачи недв-ти в аренду при 100% занятости без учета расходов 2 Действительный валовой доход (EGI= PGI* Кз * К н.а.п.)- доход от сдачи недв-ти в аренду с учетом потерь от не занятости (Кз) и недобора ар платы (К н.а.п.):, 3 Чистый операционный доход (NOI= EGI-ОЕ)- EGI за вычетом операционных расходов 4 ден поток до уплаты налога (РТСF= NOI -DS)-часть дохода, остающ-ся после выплаты сумм по обслуживанию долга (DS) 5 ден поток после уплаты налога( АТСF= РТСF- налоги ) -общая сумма дохода от продажи объекта (реверсии).
20. Потенциальный валовой доход (PGI)- доход от сдачи недв-ти в аренду при 100% занятости без учета расходов. PGI = ПА+СПА+РА; ПА- часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. ПА=(a*Sa)-льгота; где a-ар.плата за год, Sa-площадь;льгота=((1-Коб)*Sа*a); СПА- часть дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре. РА- часть дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок. РА= a*Sa, где a-рын. плата за год, Sa-площадь(н-р для управляющего дома или незанятая площадь)
Действительный валовой доход -доход от сдачи недв-ти в аренду с учетом потерь от не занятости (V) и недобора ар платы (L). EGI= PGI-(V-L)+MI(проч доходы-доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату); V= PGI*КV, КV=Tн*Коб/То, где Tн- кол-во мес за которые не заплатили, То- число мес в году-12.
21. Чистый операционный доход (NOI= EGI-ОЕ)- EGI за вычетом операционных расходов-расх обеспеч-щих норм функц-ние недв-ти, ОЕ= FE+VE+RR, где FE-пост расходы, кот не зависят от степени загрузки объекта н-р: налоги на имущество и землю, страховые платежи, амортизация на полное восстановление и капит ремонт, VE-перемен расх, кот зависят от степени загрузки н-р: расходы на заключение договоров аренды, коммунал платежи, расходы на з/п обслуж персонала, RR-расходы в резерв замещения- расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения.
4 ден поток до уплаты налога (РТСF= NOI -DS)-часть дохода, остающ-ся после выплаты сумм по обслуживанию долга (DS)
22. ден поток после уплаты налога( АТСF= РТСF- Т(налог платежи) ) -общая сумма дохода от продажи объекта (реверсии). Доход от продажи объекта (реверсии) определяется как денежный поток, поступающий инвестору при окончании проекта.
23. Инвестор желает получить от недв-ти доход, кот был бы не меньше, чем экс-ция аналог объекта. При этом подразумевается что доход можно разделить на 2 части: 1-возврат инвестированного капитала 2- доходы от инвестирования. Для колич-го выражения возврата исп-ся нормы возврата, кот подраздел-ся на: 1-нормы дохода(показывают зависимость годовых доходов от ст-ти собс-ти) IR=I/V 2-нормы прибыли (явл нормами сложного % сопостав-щими все будущие ден потоки с начальными инвестициями.) YR=∑CF/Y. Различают след. нормы дохода: 1)общ коэф капитал-ции Ro=NOI /V 2) коэф капит-ции собств капитала RE= РТСF/V 3) Rm коэф капит-ции заем капитала 4) коэф капит-ции для земли Re=NOI /V 5) коэф капит-ции для зданий и улучшений Rв=NOI /V. Различ след нормы прибыли: 1) норма % YR-годовая норма слож %, получ-ная кредитором в виде в виде платы за предостав-ный им кредит. 2)норма дисконтирования DR- норма слож %, кот примен-ся для пересчета будущ платежей в наст-щую ст-ть 3) внутренняя норма прибыли YCR- норма слож %, кот приравнивает наст ст-ть всех будущ платежей к ст-ти начальных инвестиций. 4)норма прибыли на собст капитал EYR- норма слож %, кот измер прибыль на собств капитал в теч-нии всего периода владения вкл-чая реверсию 6) норма прибыли на заемный капитал MYR- норма слож %, кот измер прибыль на заемный капитал
24. Различают след. нормы дохода: 1)общ коэф капитал-ции Ro=NOI /V 2) коэф капит-ции собств капитала RE= РТСF/V 3) Rm коэф капит-ции заем капитала 4) коэф капит-ции для земли Re=NOI /V 5) коэф капит-ции для зданий и улучшений Rв=NOI /V. Различ след нормы прибыли: 1) норма % YR-годовая норма слож %, получ-ная кредитором в виде в виде платы за предостав-ный им кредит. 2)норма дисконтирования DR- норма слож %, кот примен-ся для пересчета будущ платежей в наст-щую ст-ть 3) внутренняя норма прибыли YCR- норма слож %, кот приравнивает наст ст-ть всех будущ платежей к ст-ти начальных инвестиций. 4)норма прибыли на собст капитал EYR- норма слож %, кот измер прибыль на собств капитал в теч-нии всего периода владения вкл-чая реверсию 6) норма прибыли на заемный капитал MYR- норма слож %, кот измер прибыль на заемный капитал
25. 1. Потенциальный валовой доход (PGI= ПА+СПА+РА)- доход от сдачи недв-ти в аренду при 100% занятости без учета расходов 1.1 ПА - часть дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. ПА=(a*Sa)-льгота; где a-ар.плата за год, Sa-площадь;льгота=((1-Коб)*Sа*a); 1.2 СПА - часть дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре. 1.3 РА - часть дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок. РА= a*Sa, где a-рын. плата за год, Sa-площадь. 2. потери от не занятости V= PGI*КV, КV=Tн*Коб/То, где Tн- кол-во мес за которые не заплатили, То- число мес в году-12. 3. потери от недобора ар платы (L) 4. проч доходы MI- доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату 5. Действительный валовой доход -доход от сдачи недв-ти в аренду с учетом потерь от не занятости и недобора ар платы EGI= PGI-(V-L)+MI 6. операционные расходы-расх обеспеч-щие норм функц-ние недв-ти ОЕ= FE+VE+RR 6.1. FE-пост расходы, кот не зависят от степени загрузки объекта н-р: налоги на имущество и землю, страховые платежи, амортизация на полное восстановление и капит ремонт, 6.2 VE-перемен расх, кот зависят от степени загрузки н-р: расходы на заключ-е договоров аренды, коммунал платежи, расходы на з/п обслуж персонала, 6.3 RR-расходы в резерв замещения - расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения. 7. Чистый операционный доход (NOI= EGI-ОЕ)- EGI за вычетом операц расходов 8. платежи по обслуживанию долга DS 9. ден поток до уплаты налога (РТСF= NOI -DS)-часть дохода, остающ-ся после выплаты сумм по обслуживанию долга (DS) 10. Т налоговые платежи 11. ден поток после уплаты налога( АТСF= РТСF- Т)общая сумма дохода от продажи объекта (реверсии).
26. 1. Потенциальный валовой доход (PGI= ПА+СПА+РА)- доход от сдачи недв-ти в аренду при 100% занятости без учета расходов 1.1 ПА - часть дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. ПА=(a*Sa)-льгота; где a-ар.плата за год, Sa-площадь;льгота=((1-Коб)*Sа*a); 1.2 СПА - часть дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре. 1.3 РА - часть дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок. РА= a*Sa, где a-рын. плата за год, Sa-площадь.
28. операционные расходы-расх обеспеч-щие норм функц-ние недв-ти ОЕ= FE+VE+RR 1. FE-пост расходы, кот не зависят от степени загрузки объекта н-р: налоги на имущество и землю, страховые платежи, амортизация на полное восстановление и капит ремонт, 2. VE-перемен расх, кот зависят от степени загрузки н-р: расходы на заключ-е договоров аренды, коммунал платежи, расходы на з/п обслуж персонала, 3. RR-расходы в резерв замещения - расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения.
Определение средней рыночной стоимости квадратного метра 1, 2-х комнатных квартир.
Для определения средней рыночной стоимости квадратного метра 1, 2-х комнатных квартир в Заводском районе Минска, в микрорайоне Шабаны я использовал специализированные печатные издания. Это были газеты «Из рук в руки», «Недвижимость Белоруссии» и другие. Ознакомившись с ними, можно говорить о том, что средняя рыночная стоимость квадратного метра составляет 1132 $ м² (для 1-х комнатных квартир) и 1156 $ м² (для 2-х комнатных квартир). Цена колеблется от 892 до 1364 $ м² (для 1-х комнатных квартир), от 1017 до 1220 $ м² (для 2-х комнатных квартир).
В данном варианте цены формируются по многим критериям, преимущественными являются: год постройки, этажность дома, конструктивная система, метража квартиры и т.д.
2. Работа с сайтом Realt.by.
Интернет центр недвижимости www.realt.by предлагает нашему вниманию ежедневно обновляющуюся информацию по квартирам и комнатам, загородной и коммерческой недвижимости продаваемой и сдаваемой в аренду в Минске и пригороде, а также других населенных пунктах Республики Беларусь.
Агентства недвижимости подают рекламу на основании договоров на рекламу, что гарантирует своевременное добавление и удаление информации. Достоверность информации от частных лиц визуально проверяется администраторами. Сайт www.realt.by предлагает широкий спектр услуг. С помощью данного портала можно:
· найти интересующую квартиру или комнату, воспользовавшись формой поиска квартир;
· найти любую жилую или коммерческую недвижимости на продажу или недвижимости в аренду;
· добавить объект недвижимости в базу данных Realt.by и в «Единую базу данных недвижимости»;
· узнать свежие новости на рынке недвижимости Республики Беларусь и за рубежом;
· получить актуальную и достоверную информацию о ценах на квартиры в Минске и динамике их изменения;
• получить информацию и о других видах услуг в данной области (лизинг, ипотека, оценка).
· ознакомится со списком агентств недвижимости Республики Беларусь.
Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 37 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |