Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Расчет стоимости здания доходным методом

Для расчета стоимости здания воспользуемся следующими формулами:

К_к^зд= (Бр_ст+Рвс+Рнл+Свк) / 100

Где, К_к^зд - коэффициент капитализации здания,

Бр_ст - без рисковая ставка,

Рвс - риск вложения средств в недвижимость,

Рнл - риск за низкую ликвидность,

Свк - ставка возврата капитала

Оставшийся срок жизни = 100-29=71 год

К_к^зд = (9+3+3+(100 /71)) /100 = 0,16

АП_зд = Пзд×АП_м × 12 мес

АП_зд - арендная плата от здания за год,

АП_м – арендная плата за 1 м² в месяц,

АП_зд = 320×610×12 = 2 342 400 руб.

Ст_ст^зд= Чд^зд / К_к^зд

Где, Чд^зд - чистый доход от аренды здания.

Чд^зд = 2 342 400×0,7 = 1 639 680 руб.

Ст_ст^зд = 1 639 680 / 0,16 = 10 248 000 руб.

Расчет стоимости здания сравнительным методом

Дополнительные сведения для расчета по сравнительному методу:

Определим стоимость 1м2:

1) 3 300 000 / 550 = 6 000 руб.

2) 4 200 000 / 600 = 7 000 руб.

3) 2 800 000 / 540 = 5 185 руб.

4) 2 200 000 / 500 = 4 400 руб.

5) 3 000 000 / 510 = 6 470 руб.

Определим стоимость 1м² с учетом инфляции 1,2% в месяц:

1) (1+0,012 ×8) × 6000 = 6 576 руб

2) (1+0,012 ×11) × 7 000 = 7 924 руб

3) (1+0,012 × 11) × 5 185 = 5 869 руб

4) (1+0,012 ×12) ×4 400 = 5 034 руб

5) (1+0,012 ×13) × 6 470= 7 479 руб

Стоимость 1м² объекта оценки (здания) = (5 687,35 + 6 138,95 + 11 456 + 5 129,26 + 6 221,71) / 5 = 6 926 руб/м²

Стоимость здания = 6 926× 610 = 4 224 860 руб.

Расчет стоимости земельного участка методом земельной ренты

Для расчета стоимости земельного участка воспользуемся следующими формулами:

Ст^зу = АПзу / К_к^зу

Где, Ст^зу - стоимость земельного участка,

АПзу - Арендная плата за землю,

К_к^зу - Коэффициент капитализации земельного участка.

АПзу = Стн ×Ки^зу×Пл^зу

Где, АПзу - арендная плата за землю,

Стн - ставка налога на землю,

Ки^зу - коэффициент использования земельного участка,

Пл^зу - площадь земельного участка.

К_к^зу = (Бр_ст+Снл) / 100

Где, К_к^зу - коэффициент капитализации земельного участка,

Бр_ст - без рисковая ставка,

Снл - ставка за низкую ликвидность.

К_к^зу = (9+1,5) / 100 = 0,105

АПзу = 22 × 2 × 1250 = 55 000 руб.

Ст^зу = 55 000 / 0,105 = 523 809 руб.

Расчет стоимости земельного участка методом

Физического остатка

Для расчета стоимости земельного участка методом физического остатка применяются следующие формулы:

Ст^зу = ЧД - Ст_ст^зд× К_к^зд / К_к^зу

Ст^зу = (1 639 680 - (4 242 913 * 0,16)) / 0,105 = 9 150 610 руб

Расчет итоговой стоимости единого объекта недвижимости

(здания с земельным участком)

Рассчитаем итоговую стоимость земельного участка при равном рейтинге обоих методов:

Ст^зу = (523 809 + 9 150 610) / 2 = 4 837 210 руб

Стоимость единого объекта:

Затратным методом = 4 837 210 + 4 242 913 = 9 080 123 руб.

Доходным методом = 4 837 210 + 10 248 000 = 15 085 210 руб

Сравнительный метод = 4 837 210 + 4 224 860 = 9 062 070 руб

Итоговая стоимость объекта = 0,3 * 9 080 123 + 0,3 * 15 085 210 + 0,4 * 9 062 070 = 10 874 428 руб = 10 874 тыс.руб.