Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Поясните, как определяется итоговая стоимость объекта оценки.

При выведении итогового значения стоимости учитываются цель и назначение оценки, применимость того или иного использованного метода оценки для данной цели и данного типа объекта оценки, а также достоверность и надежность информации, использованной при применении того или иного метода.

Выбор итоговой стоимости может осуществляться 3 способами: 1.как среднеарифметическое величин (когда результаты полученные разными способами расходятся в значениях не значительно); 2. математическим взвешиванием; 3. субъективное взвешивание результатов оценки.

когда необходимо более аргументированное обоснование результатов оценки. Оно заключается в предании определенных весов каждому результату оценки стоимости объекта. Для этого используют метод анализа иерархии. Алгоритм обобщения результатов оценки этим методом состоит из последовательных процедур:1. Структуризация проблемы обобщения результатов в виде иерархии.2. построение матриц сравнения и расчет значения весов критериев. При построении матрицы весов попарно сравнивают критерии по отношению к их воздействию на общую цель. Система попарных сравнений приводит к результату, который м.б. представлен в виде обратной симметричной матрицы. Интенсивность проявления элемента иерархии по отношению к другому элементу иерархи оценивается в баллах от 1 до 9, где 1-равная важность, 3- умеренное превосходство одного элемента над другим, 5 –существенное, 7- значительное, 9-очень сильное; 2,4,6,8- промежуточные значения.

Итоговая величина стоимости в зависимости от цели оценки указывается в виде конкретной величины и/или диапазона величин, находящихся между наименьшим и наибольшим значениями.

Диапазон величин как результат оценки возможен в тех случаях, когда из-за недостатка исходных данных, существенных колебаний цен на рынке недвижимости или ограниченного времени оценки рассчитать конкретную величину не представляется возможным.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Раскройте содержание метода оценки земельных участков, исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

Оценка земель может проводиться на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель.

К затратам на воспроизводствоотносят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др.

Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям.

Стоимость замещениярассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки. Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры: 1й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объ ектами коммунальнобытового обслуживания. 2й этап. Определение себестоимости строительства 1 м ² площади жилых домов по типовому проекту. 3й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов. 4й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки. 5й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

Раскройте содержание метода оценки земельных участков по условиям инвестиционных контрактов.

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах. в крупных городах сложились два вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство: а) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах; б) на основе заключения инвестиционных контрактов.

Этот метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом – собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором – арендатором земельного участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимо располагать сведениями о: площади земельного участка; проектируемых площадях жилых и нежилых помещений; сроках строительства и реализации проекта; наличии и стоимости обременении.

Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, таков. 1й этап. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.). 2й этап. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. 3й этап. Определяется рыночная стоимость 1 м ² площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании. 4й этап. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта. 5й этап. Уточняется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта. 6й этап. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства. 7й этап. Рассчитывается ставка дисконтирования. 8й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4й этап) с учетом времени строительства (5й этап), продажи (6й этап) и значения ставки дисконтирования (7й этап). Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременении.