Читайте также:
|
Две группы принципов:
I. принципы,основанные на представлениях потенциального собственника, включают в себя три принципа:
1) принцип полезности, – которая означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворять потребность собственника, тем выше его полезность, а значит и стоимость.
С точки зрения сравнительного подхода этот принцип раскрывается следующим образом, рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью.
С точки зрения затратного подхода за продаваемый объект недвижимость не целесообразно платить больше, чем стоит новое строительство аналогичного объекта в приемлемые сроки.
С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно такой же доход.
2) принцип замещения –определенное количество однородных по полезности и доходности ОН будут пользоваться самым высоким спросом.
Этот принцип связан с установлением верхней границей стоимости объекта недвижимости, которая будет обусловлена затратами на строительство заменяющие собственности в приемлемые сроки.
1) принцип ожидания – определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства, от использования объекта включая выручку, от последующей перепродажи ожидает получить потенциальный собственник или польз-ль.
II. принципы, обусловленные действием рыночной среды, включают следующие четыре принципа:
1) принцип спроса и предложения – он означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения (обусловленной природной ограниченностью земельных участков), а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию улучшений).
2) принцип конкуренции – он означает, что цены на объект недвижимости устанавливаются постоянным соперничеством субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.
3) принцип соответствия –максимальная стоимость объектов недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.
Этот принцип проявляется через прогрессию и регрессию:
Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.
Эффект регрессии имеет место, когда ОН характеризуется излишними улучшениями; назначение ОН не соответ.его местополож-ю;
4) принцип изменения внешней среды – предполагает, что при оценке объектов недвижимости должны учитываться возможные изменения экономических, социальных и юридических условий при которых они используется, а также учет внешнего окружения и перспективы развития района необходимы.
Дата добавления: 2014-12-19; просмотров: 88 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |