Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Характер ликвидности объектов недвижимости.

Ликвидность объекта - чрезвычайно важная, особенно для профессионального инвестора, оперирующего заемными средствами, рыночная характеристика объекта недвижимости. В общем, для жилья ликвидность можно определить как значение вероятности реализации объекта на рынке в течение конечного промежутка времени.

Для количественной оценки ликвидности жилья используют сравнение относительно норм ликвидности объектов:

• высоколиквидным считают объект, реализация которого на рынке после экспонирования в течение месяца может состояться с вероятностью не менее 90%;
• ликвидными считают объект, реализация которого на рынке после экспонирования в течение месяца может состоятся с вероятностью не менее 50%
• низколиквидным считают объект, реализация которого на рынке после экспонирования в течение месяца может состояться с вероятностью не менее 10%;
• неликвидным считают объект, реализация которого на рынке после экспонирования в течение месяца может состояться с вероятностью менее 10%.

На рынке жилой недвижимости ликвидность определяется качественными характеристиками объекта и качественно - стоимостными характеристиками сделки.
Качественно - стоимостные характеристики сделки.
Традиционно считают, что существует прямая зависимость уровня ликвидности объекта недвижимости от абсолютной величины стоимости объекта (в связи с малым уровнем обеспеченности жильем населения, существует постоянный спрос на жилье, поэтому чем меньше его стоимость - тем шире аудитория потенциальных покупателей).
Кроме зависимости от абсолютной, существует зависимость ликвидности от относительной стоимости объекта. Говоря об относительной стоимости, мы имеем в виду рыночную стоимость жилья, исчисленную относительно качественно однородных объектов (объектов одной категории). Чем выше относительная стоимость - тем ниже уровень ликвидности, т.е. зависимость ликвидности от относительной стоимости - обратная.
Для оценки уровня ликвидности, кроме перечисленных выше стоимостных характеристик сделки относят качественные ограничения на возможную для проведения сделки структуру средств (скажем, по каким - либо причинам существуют ограничения на расчеты с использованием безналичных, ипотечных или, скажем, субсидиарных средств для проведения сделки) или ограничения на фактическое пользование объектом (скажем, заселится в объект можно только спустя некоторое время и т.д.).
Помимо характеристик сделки, уровень ликвидности объекта определяют качественные характеристики жилья.
Существует зависимость уровня ликвидности жилья от типа жилого помещения (комната, 1-2-3-многокомнатная квартира) и категории жилья (эконом, массовое, комфорт, премиум и бизнес).
Зависимость от качественных характеристик жилья проста - по типу объекта наибольшей ликвидностью обладают 1 - комнатные квартиры (ликвидность комнат, вопреки традиционному мнению, ниже однушек, т.к. обусловлена в основном низкой ценой, а не качественным превосходством), меньшей - двухкомнатные, еще меньшей - трехкомнатные и совсем низкой - многокомнатные квартиры. Зависимость ликвидности от категории жилья имеет более сложный характер - наиболее ликвидными считаются объекты категорий массовое и эконом, менее ликвидными - комфорт, низколиквидными - премиум и бизнес.