Читайте также:
|
Процедура покупки и содержание недвижимости в Италии.
Сначала Вам необходимо выбрать объект. Это можно сделать как в интернете или в печатных изданиях, так и связавшись с агентством, продающим недвижимость в заинтересовавшем Вас регионе.
Обычно покупатель осматривает заинтересовавший его объект лично, прежде чем принять конкретное решение. Для этого риэлторские компании организуют специальные туры. Сотрудники агентства или застройщика приглашают потенциального покупателя в Италию и возят его по интересным ему объектам.
Когда после осмотра недвижимости иностранный покупатель (например, россиянин) заявляет о своем желании приобрести объект, он подписывает безотзывное предложение о покупке (оферта), в котором указаны условия покупки, предложенная цена и необходимый задаток. Эта бумага называется предварительный договор (compromesso di vendita). При этом покупатель должен документально заверить продавца, что имеет возможность оплатить сделку, а продавец обязан доказать, что недвижимость ему принадлежит, свободна от долгов и претензий третьей стороны, а также вообще может быть продана. Договор подписывается в присутствии нотариуса. При подписании будущий владелец вносит задаток, который составляет от 10% до 50% от общей стоимости объекта и тем самым закрепляет за собой эксклюзивное право на покупку. Эти деньги вносятся на специальный депозит, контролируемый нотариусом. В договоре прописывается дальнейший порядок и сроки оплаты всей суммы сделки.
Если договор расторгается, задаток покупателем не возвращается. За исключением тех случаев, когда в предварительном договоре прописан срок, дающийся на размышление о целесообразности покупки.
После подписания compromesso di vendita рекомендуется нанять землемера (geometra). Конечно, нотариус может проверить подлинность и верность составления документов, но проверять вашу будущую недвижимость на предмет возникновения возможных проблем он не уполномочен. Это как раз входит в обязанности geometra.
В сроки, установленные предварительным договором, надо перевести на счет нотариуса всю сумму по предстоящей сделке. Только когда нотариус убедится в переводе всей суммы на его счет, продавец и покупатель подписывают нотариальный договор купли продажи (il rogito notarile). Также при его подписании необходимо выплатить установленные комиссионные (если они есть), гонорар нотариуса, налоги. Нотариус - важнейшее лицо при сделке с недвижимостью в Италии. Он представляет государство. Все документы проходят через его руки. Его может выбрать покупатель. Если такой возможности нет, то с поиском нотариуса может помочь агентство.
Как только стороны подписывают il rogito notarile, нотариус немедленно отправляет данные подписанного договора в кадастр, в регистрационную палату по недвижимости и в налоговое агентство. Происходит это обычно по интернету, поэтому право собственности на недвижимость может перейти покупателю немедленно. Если это оговорено в договоре, въехать в новоприобретенную недвижимость также можно будет сразу после подписания. Окончательная регистрация сделки в компетентных органах занимает около 15 дней, после этого нотариус отправляет Вам готовое свидетельство о собственности.
Перед началом сделки можно нанять адвоката или юриста. Делать это необязательно - только для собственного спокойствия. Нотариус - очень почетная профессия в Италии. Им доверяют, и они дорожат своей лицензией, которую очень тяжело получить. Поэтому юриста, как правило, нанимают для сопровождения крупных сделок с элитными объектами недвижимости.
Иностранный клиент может произвести приобретение недвижимости, лично подписав нотариальный договор или оформив доверенность на другое лицо. В последнем случае нет необходимости присутствия покупателя в момент подписания договора, переход же права собственности является также немедленным.
В любом случае владельцы недвижимости не пытаются выставить на продажу объекты с сомнительной историей, так как по итальянскому законодательству, если сделка купли-продажи не состоится по вине продавца, последний обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Поэтому, если нотариальный договор оформляется в Италии, можно быть уверенным, что ни у кого потом не будет неприятных сюрпризов.
НАЛОГИ И СБОРЫ
Все это платит покупатель:
Регистрационный сбор - 3-7%
Налог на регистрацию земли - 168 евро или 2% (только для новостроек)
Кадастровый налог - 168 евро или 2% (только для новостроек)
Комиссия нотариуса: 1,5--3% (+20% НДС)i. Комиссия адвоката (если Вы его нанимаете) - 1-2% (+20% НДС)
Комиссия агента делится между покупателем и продавцом. Как правило, доля покупателя составляет 2-3% от стоимости объекта +НДС.
СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Недвижимость в Италии облагается ежегодным налогом в 0,4-0,7% от кадастровой стоимости объекта. Налог на элитную недвижимость рассчитывается по другой, более сложной, формуле, но также не превышает этого значения.
Коммунальные платежи составят в среднем 100 евро в месяц. Эта сумма включает в себя плату за воду, газ, электричество и даже телефон.
Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, то учитывайте, что 40% от вашего дохода с аренды нужно будет выплачивать государству в качестве подоходного налога.
Если у вас нет возможности или желания делать все это самостоятельно, то есть смысл обратиться за помощью к профессионалам. Управляющих компаний в Италии практически не существует. Обслуживанием объектов недвижимости, как правило, занимаются агентства недвижимости. Чаще всего такое послепродажное сопровождение входит в услуги той компании, которая продает вам недвижимость. То есть присматривать за Вашей собственностью будут те, кто помог Вам ее приобрести.
В рамках управления вашей недвижимостью компания, как правило, выполняет следующие функции:
Присматривает за жильем в Ваше отсутствие, нанимает фирмы, занимающиеся уборкой помещений, уходом за приусадебным участком и т. д.
Выплачивает налог на недвижимость и коммунальные платежи.
Сдает Вашу недвижимость в аренду.
Все условия, а также стоимость оказываемых услуг оговариваются в специальном договоре, который Вы заключаете с агентством. Все расходы, выплачиваемые за Вас агентством, обычно вычитаются из арендной платы жильцов. Размер этой платы также оговаривается в договоре. В итоге вы получаете арендную плату за вычетом НДС, коммунальных платежей и налога на недвижимость.
Обслуживанием крупных многоквартирных домов занимаются только большие итальянские агентства. Послепродажным сопровождением, например, виллы, может заниматься практически любая риэлторская компания.
ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИТАЛИИ
Италию можно открывать до бесконечности. Приехав сюда хотя бы раз, с удовольствием возвращаешься снова и снова. И как бы ни манили другие страны, понимаешь, что Италия — единственная страна, где, действительно, хочется жить.
Италия — процветающая страна, с высоким уровнем жизни и культуры, образования и медицинского обслуживания, равноправными и уважительными отношениями между гражданином и властью, прерогативой прав и свобод человека над интересами государства, неприкосновенным правом собственности, стабильной экономикой и политической жизнью и достаточно низкими ценами. Итальянская недвижимость – эталон качества, который не нуждается в представлении, поскольку известен далеко за пределами Италии.
Количество иностранных граждан, вкладывающих капитал в недвижимость Италии, растет день ото дня. И это не случайно. Иметь дом или виллу в Италии не просто престижно, но и выгодно. Ведь для того, чтобы купить дом в Италии правительство этого государства создало максимально облегченные условия.
Осталось только определиться – хотите ли Вы сдавать купленную недвижимость, самому жить здесь постоянно или наездами. Какой бюджет покупки? Какой район Вы предпочитаете – берег моря или заснеженные вершины гор, уединение или оживленные районы городов?
Дата добавления: 2014-12-19; просмотров: 43 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |