Читайте также:
|
Принцип остаточной продуктивности рассмотрим на примере земельного участка. Остаточная продуктивность измеряется как остаточный чистый доход, отнесённый к земельному участку, после того как были оплачены затраты на три других (кроме земли) фактора производства - труд, капитал и предпринимательство (управление). Получаемый в результате экономической деятельности доход идёт на оплату используемых факторов производства. Относимая к каждому из факторов производства часть дохода представляет собой его цену. Для труда таковой ценой является заработная плата, для капитала - выплаты по процентам, для предпринимательских действий - прибыль, для земли - рента.
Принцип вклада (иногда называемый принципом эффективности инвестиций) основывается на понятии "вклад". Вклад - это сумма, на которую изменяется имущества или чистый доход, им приносимый, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента (ресурса). Данный принцип заключается в том, что стоимость отдельного элемента имущества зависит от величины его вклада в общую стоимость (всего объекта) или размеров уменьшения общей стоимости при отсутствии вклада. Кроме того, данный принцип подразумевает, что стоимость имущества зависит от его вклада в её величину элемента этого имущества. Применительно к оценке инвестиционной стоимости имущества данный принцип гласит: доход, полученный в результате инвестиций, должен превышать величину инвестированных средств.
Принцип изменяющейся доходности (убывающей отдачи) используется при оценке имущества совместно с принципом наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества). Данный принцип заключается в том, что по мере добавления элементов (ресурсов) к объекту чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. привлекаемые к объекту имущества ресурсы обладают свойством насыщения, другими словами - убывающей отдачи. Замедление темпов происходит до такой точки, когда прирост стоимости объекта не становится меньше, чем затраты на добавляемые элементы (ресурсы). Как следует из принципа изменяющейся доходности, ресурсы, привлекаемые к объекту, обладают свойством убывающей отдачи. Поэтому экономически целесообразно привлекать к объекту имущества дополнительные ресурсы до тех пор, пока издержки на привлечение ресурсов не сравняются с доходами от их использования. Такое использование объекта недвижимости будет эффективным, а сумма привлечённых к нему элементов ресурсов - оптимальной. В принципе изменяющейся доходности проявляется общий для многих процессов (как в обществе, так и в естественнонаучных дисциплинах и в технике) эффект - "эффект насыщения".
Принцип сбалансированности (пропорциональности) определяет максимальную стоимость имущества. В соответствии с этим принципом любому способу использования имущества соответствует оптимальный (сбалансированный) набор факторов использования, при сочетании которых достигается наибольшая доходность используемого имущества, т.е. максимальная стоимость имущества реализуется при взаимодействии этих факторов в оптимальном сочетании. В противном случае стоимость имущества уменьшается.
Принцип оптимальных размеров (величин) применительно, в частности, к недвижимому имуществу гласит: при существующем на данном сегменте рынка имущества тенденциях наибольшим спросом пользуются объекты имущества, обладающие определённой (оптимальной) величиной.
Принцип оптимального разделения и соединения, имущественных прав определяет: имущественные права на объект оценки следует разделять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге достигла максимальной величины. Разделение (соединение) прав применительно к данному принципу связано с разделением (соединением) самого разного рода-физическим, хронологическим (во времени), среди заинтересованных лиц (участников сделки или обладателям прав на имущество), по совокупности имущественных прав. Данный принцип используется с принципом наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества).
9.База оценки: виды стоимости в оценке и цели оценки.
1.рыночная стоимость- наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства
2. инвестиционная стоимость – стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки.
3.ликвидационная стоимость -расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки.
4. кадастровая стоимость- стоимость, определяемая методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Цели оценки:!!!
-повышение эффективности текущего управления предприятием
-купли-продажи акций, облигаций, предприятий на фондовом рынке.
-принятие обоснованного инвестиционного решения
-разработки планов развития пред-ия
-страхование
-налогообложение
-определение платежеспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании.
15. Виды накоплений. Рынок предлагает широкий выбор видов накоплений. Они могут различаться по прибыльности накоплений, степени риска, целям накопления, а также по срокам. Наиболее известными видами накоплений являются вклады (сберегательный счёт и депозит), накопительное страхование, 1, 2 и 3 уровни пенсий, фонды вложений, акции и др. Важно также осознать - хотите ли Вы накопить за короткий или продолжительный срок. Краткосрочные накопления помогают, если деньги нужны быстро или в непредвиденных случаях. В свою очередь долгосрочные накопления помогут Вам обеспечить безбедную старость, оплату учёбы детей и другие расходы в отдалённом будущем, требующие больших денежных средств.
Одним из важнейших свойств денежных потоков является их распределение во времени. С помощью ставки процентов может быть определена как будущая стоимость "сегодняшних" денег (например, если их собираются ссудить), так и настоящая (современная, текущая) стоимость "завтрашних" денег – например, тех, которыми обещают расплатиться через год после поставки товаров или оказания услуг. В первом случае речь идeт об операции наращения (начисления), поэтому будущую стоимость денег часто называют наращенной. Во втором случае выполняется дисконтирование или приведение будущей стоимости к еe современной величине (текущему моменту). Такая стоимость денег называется дисконтированной, приведенной или текущей.
Процентная ставка К показывает степень интенсивности изменения стоимости денег во времени и определяется делением процентного дохода на первоначальную сумму.
Процентную ставку используют при определении прироста текущей стоимости, таким образом, К – своего рода "наценка".
Наращивание первоначальной суммы с использованием процентной ставки называется декурсивным методом начисления процентов.
Кроме процентной ставки, существует учетная ставка (или ставка дисконта) Куч. Она равна отношению процентного дохода к конечной сумме.
Ставку дисконта используют при определении снижения будущей стоимости, то есть Куч – "скидка" biskont (немец.) – скидка.
Тем не менее, иногда по учетной ставке производят наращение стоимости. Начисление процентов с применением ставки дисконта (учетной ставки) называется антисипативным методом.
С помощью рассмотренных ставок могут начисляться простые и сложные проценты.
Начисление простых декурсивных процентов:
Начисление простых антисипативных процентов:
где: Куч – учетная ставка (ставка дисконта).
Начисление сложных декурсивных процентов:
Б = С (1+ К)т
Начисление сложных антисипативных процентов:
В России в настоящий момент в основном применяется декурсивный метод начисления процентов. Антисипативным методом обычно пользуются в технических целях, например, для определения суммы, дисконтирование которой по заданным учетной ставке и сроку, даст искомый результат.
Простые проценты начисляются по формуле:
Формула сложных процентов имеет следующий вид:
Б = С (1+ К)т
Б-конечная сумма, полученная вкладчиком (кредитором) поистечению периода Т;
С – первоначальная (исходная) сумма вклада (долга);
Т – период, в течение которого происходило начисление (в днях);
Тгод – количество дней в году. Принимается равным 360 или 365 (в зависимости от метода определения Т);
К – норма доходности (ставка процентов по вкладам).
18. Метод Инвуда используется если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.
Метод основан на предположении, что доход поступает в виде постоянных, равных платежей.
Основной предпосылкой метода Инвуда является допущение о том, что величина аннуитетного платежа соответствует полному возврату начальных инвестиций и получению дохода на капитал в течение времени поступления аннуитета.
В соответствии с этим коэффициент капитализации включает: 1)норму процента для получения дохода на капитал;2) коэффициент фонда возмещения при том же проценте, обеспечивающий полный возврат начальных инвестиций за счет формирования фонда возмещения.
К=p+Кф, где р – норма процента для получения дохода на капитал; Кф – коэфициент фонда возмещения.
Главная особенность метода Инвуда в том, что формирование фонда возмещения производится по норме, равной норме отдачи для основной инвестиции. Данный подход применяется для расчета платежей по самоамортизирующимся кредитам.
Дата добавления: 2015-02-16; просмотров: 122 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |