Читайте также:
|
В группу принципов оценки имущества, связанных с рыночной средой, входят следующие принципы оценки: принцип спроса и предложения, принцип конкуренции, принцип жизненного цикла (изменения основных свойств имущества), принцип зависимости (внешнего влияния), принцип соответствия.
Принцип спроса и предложения заключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте имущества и ограниченностью его предложения. Предложение представляет собой количество объектов имущества, имеющихся в наличии у продавцов, по определённым ценам; спрос-количество объектов имущества, желаемых покупателем по определённым ценам. Величина спроса обратно зависит от цены объектов (выше цены - меньше спрос); величина предложения прямо зависит от цены объектов недвижимости (выше цены - выше предложение). Равновесие между спросом и предложением определяет величину цены имущества. Данный принцип является основным в рамках применения сравнительного (рыночного) подхода.
К данной группе относится и принцип конкуренции. Данный принцип заключается в следующем: при определённых рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, не обходимый для оплаты факторов производства, на данном сегменте рынка обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности. Происходит это по причине того, что повышение доходности на каком-либо сегменте рынка приводит к дополнительному притоку капитала в этот сегмент что, в свою очередь, усиливает конкуренцию - в этом проявляется "эффект маятника". Наличие жёсткой конкуренции может привести к возникновению убытков, что начинает стимулировать отток капитала с данного сегмента рынка. Принцип конкуренции связан с прогнозированием доходов, применяется в доходном подходе к оценке.
Принцип жизненного цикла (изменение основных свойств имущества). Также входит в группу принципов, связанных с влиянием на стоимость имущества рыночной среды. В соответствии с данным принципом утверждают, что стоимость имущества обычно не остаётся постоянной, а изменяются стечением времени. Наиболее характерными типами изменений являются так называемые жизненные циклы объекта имущества. Типичный жизненный цикл объекта состоит из четырёх основных этапов: этап выведения объекта имущества на рынок; этап роста (развития); этап зрелости; этап упадка.
В группу "рыночных" принципов оценки имущества входит также принцип зависимости (внешнего развития). Рассмотрим этот принцип на примере недвижимого имущества. Данный принцип состоит в том, что стоимость конкретного объекта недвижимого имущества подвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет на стоимость других объектов в данном районе. Местоположение объекта и вытекающая из этого взаимосвязь с экономической средой являются одним из основных факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества.
Принцип соответствия (например, для недвижимого имущества) показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка. Данный принцип можно рассмотреть и на примерах имущества другого вида.
Экономическое содержание затратного подхода к оценке собственности. Область применения и ограничения затратного подхода. Достоинства и недостатки.
Затратный подход основан на определении рыночной стоимости активов и текущей стоимости обязательств.
данный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, нового строительства, для определения варианта лучшего использования земли, и в целях страхования.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:
- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
16.Будущая стоимость единицы: экономический смысл, формула расчета.
FV = PV * (1+ r)n, где
FV - будущая стоимость;
PV - текущая стоимость;
r - процентная ставка
n - количество лет.
Будущая стоимость (futurevalue, конечная стоимость, FV) - инвестированные средства и сумма всех начислений сложных процентов на них или проекция заданного в настоящий момент количества денег на определенный промежуток времени вперед при определенной процентной ставке.
17.Накопление единицы за период и текущая стоимость единичного аннуитета: экономическое содержание, способ расчета.
Текущая стоимость аннуитета показывает, какой сумме денежных средств сегодня эквивалентна серия равномерных платежей в будущем, равных одной денежной единице, за определенное количество периодов при определенной ставке дисконта.
Выделяют обычный и авансовый аннуитеты. Если платежи осуществляются в конце каждого периода, то аннуитет обычный, если в начале – авансовый.
Обычный- 
Авансовый- 
FV – будущая стоимость денежной единицы;PV – текущая стоимость денежной единицы;PMT – равновеликие периодические платежи;i – ставка дохода или процентная ставка;n – число периодов накопления, в годах;k – частота накоплений в год.
Первое поступление (платеж) в потоке доходов происходит сразу после подписание контракта. Последующие платежи производятся через равные интервалы. Такие аннуитеты называются авансовыми.
При применении авансового аннуитета первый платеж не дисконтируется, последующие же подлежат дисконтированию. Для превращения обычного аннуитета в авансовый необходимо к фактору обычного аннуитета, укороченного на 1 период, добавить единицу. При добавлении единицы как раз и учитывается первое поступление.
Накопление единицы за период(будущая стоимость капитала)-Данная функция, характеризует будущую стоимость аннуитета, отличается от FV только тем, что проценты начисляются не на однократно вложенную сумму, а на периодические равновеликие взносы, производимые в течении n периодов:
FV=PV(1+i)n ; где FV-будущая стоимость капитала; PV- текущая стоимость капитала.
20.Ипотечная постоянная и фактор фонда возмещения: экономический смысл, формула расчета.
Ипотечная постоянная - соотношение между ежегодными требованиями по (ипотечному) кредиту и первоначальной основной суммой кредита, выраженное десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами.
Фактор фонда возмещения - один из шести финансовых коэффициентов, который показывает размер регулярных платежей, которые позволяют накопить к определенному моменту времени сумму, равную единице, при условии, что в начальный момент времени сумма равна нулю.
Коэффициент фонда возмещения. Определяет величину платежа аннуитета, будущая стоимость которого через «n» периодов при заданной сумме процентов равна единице. Этот коэффициент дисконтирует будущую стоимость единичного фонда возмещения в серию равновеликих платежей. Применяется данная функция при расчете депонируемых платежей, которые должны сформировать к определенному моменту в будущем требуемый остаток на счете. Коэффициент фонда возмещения является обратныой величиной коэффициента будущей стоимости аннуитета.
где Sn – накопленная сумма после периода «n»;
i – величина сложного процента;n – количество периодов.
19. Текущая стоимость единицы является обратной относительно будущей стоимости. Ее использование широко распространено в оценочной практике, где она еще носит название фактора текущей стоимости.Наиболее характерно её приминение для доходного подхода, когда стоимость объекта определяется на основе приведенных к дате оценки величин лжидаемых денежных потоков. При применении фактора текущей стоимости используют понятия «дисконтирование» и «ставка дисконта», которые по смыслу обратны понятиям «накопление» и «ставка процента».
FV – будущая стоимость денежной единицы;PV – текущая стоимость денежной единицы;PMT – равновеликие периодические платежи;i – ставка дохода;n – число периодов накопления, в годах
Экономическое содержание сравнительного подхода в оценке собственности. Область применения и ограничения. Достоинства и недостатки.
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Дата добавления: 2015-02-16; просмотров: 111 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |