Читайте также:
|
Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, которые обеспечивают создание, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
В систему городского рынка недвижимости включаются отношения, которые возникают в трех случаях: отношения в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками; отношения в процессе оборота прав на недвижимость - между покупателями и продавцами, а также арендатор и арендодатель; отношения в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками, пользователями и управляющими.
Особенности городского рынка недвижимости:
1. Особый характер взаимодействия спроса и предложения;
2. Высокий уровень издержек (в процессе совершения сделки);
3. Низкая ликвидность объектов недвижимости;
4. Многообразие рынков.
Первичный рынок недвижимости - совокупность сделок, совершенных с вновь созданными объектами недвижимости, а также в процессе их создания.
Вторичный рынок - сделки совершенные с уже созданными объектами, находящимися или находившимися какое-то время в эксплуатации.
Являясь двумя составными единого рынка недвижимости, первичный и вторичный рынки взаимовлияют друг на друга. В основном это проявляется в области ценообразования, при этом цены вторичного рынка являются тем ориентиром, который показывает, на сколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Так если цена не обеспечивает вложения средств и не приносит необходимой прибыли то, очевидно, что новое строительство не рентабельно. При этом снижение цен на вторичном рынке не является фактором, который ведет к обесцениванию вложенных в новое строительство средств. Это может привести к снижению инвестиционного состава, а так же к невозврату кредитов и падению спроса на подрядные работы.
Вторичный рынок в свою очередь испытывает на себе влияние первичного рынка, при этом если растут затраты на строительство это приводит к росту цен и снижению предложения на первичном рынке, но на вторичном рынке происходит повышение спроса и рост цен.
Первичный рынок является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде. В то же время вторичный рынок более инертен в связи с тем, что решение на нем принимает множество лиц, а мотивация к продаже более размыта, чем на первичном, где продажа является необходимым для возврата вложенных средств. Все это позволяет сформировать специфическую черту рынка недвижимости:
- формирование цен в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;
- ограниченная возможность саморегуляции рынка посредствам цепного механизма;
- высокий уровень затрат, особенно на первичном рынке;
- более высокая роль локальных факторов определяет ситуацию на рынке.
Однако самой основной проблемой рынка недвижимости является наличие различных рынков риска. В общем виде под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной операции в отрицательную сторону по сравнению с планируемым в начале.
На рынке недвижимости в связи со сложной природой недвижимого имущества высокой зависимостью от состояния местной экономики проблема рисков на рынке городской недвижимости:
1. юридические риски: возможность утраты права собственности невозможность возмещения убытков связи с ошибками при заключении договоров и контрактов. Возможность появления претензий третьих лиц.
2. технологический и градостроительный риск - это неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструкционных решениях, неверный выбор материалов.
3. административные риски - возможность изменения налогового режима, выявления новых требований по выполнению обязательств перед органами гор. власти, введение ограничений функционального использования зданий.
4. экономические (организационно - экономические) - риск это неверный макроэкономический прогноз и прогноз развития местной экономики, ошибки и прогнозирование спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор при реализации проекта. 5. финансовые риски:
5.1 финансовые риски, вытекающие из общего состояния и изменении в финансовой системе - это изменение % ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменение темпов инфляции, изменение доходов альтернативных инвестиций;
5.2 финансовые риски, обусловленные неким вариантом, избранным для финансирования деятельности организации, уровнем проработки финансовых решений;
5.3 финансовые риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов при составлении плана поступлений и расходов по проекту.
Из всех видов рисков наиболее актуальным для РФ являются административные риски. Причины увеличения вероятности степени риска:
1. Недостаточно представленный анализ ситуации на рынке аналогичных сделок и проектов.
2. Неверное истолкование имеющихся данных.
3. Необъективное отношение к информации.
4. Необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды.
В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и пересекаются друг с другом. Полностью исключить риски невозможно, некоторые необходимо просто принять. Однако существенно снизить степень риска может следующая система управления рисками:
1. Выявление рисков
2. Качественный и количественный анализ рисков
3. Определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения
4. Осуществление мероприятий позволяющих предотвратить риски, снизить их вероятность и возможный объем потерь
5. Контроль за проведением необходимых мероприятий и внесение изменений в их содержание и механизмы реализации.
Дата добавления: 2015-02-16; просмотров: 144 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |