Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Метод валового доходу

- вартість нерухомості базується на прямій залежності між ціною продажу та доходом, що отримується від нерухомості (оренда)

Для оцінки вартості об’єкта використовуються такі показники:

- мультиплікатор валових рентних платежів - відношення ціни покупки (продажу) до рентного доходу

- ставка валової дохідності

Наприклад, об’єкт нерухомості продали за 100 000 грн., а величина дійсного валового доходу становила 12 500 грн.

- величина мультиплікатора становитиме 100 000: 12 500 = 8,0,

- ставка валової дохідності — 12 500: 100 000 = 0,125.

Приклад 1. На продаж виставлено об’єкт нерухомості, дійсний валовий дохід якого становить

225 000 грн. За яку ціну повинен бути проданий даний об’єкт?

За угодами з нерухомості, які раніше були укладені в цьому регіоні маємо такі дані.

Для визначення вартості об’єкта спочатку вирахуємо середню ринкову ставку доходу:

= 0,13

або (0,125+0,144+0,115) /3 = 0,13

Порівнюючи всі якісні параметри та місцезнаходження об’єктів, приймаємо рішення, що найкраще значення валової став­ки доходу — 13 %. У цьому випадку вартість об’єкта, що продається, становитиме:

(Валовий дохід) 225 000: ставку валової доходності (0,13) = 1 730 769 грн.

Недолік методу: не враховує різниці в операційних витратах різ­них об’єктів нерухомості, а також особливостей їх фінансування, ціни можливого перепродажу, розмірів і часу одержання майбутніх доходів.

2. Метод прямої капіталізації

Капіталізація – це визначення величини поточної вартості майбутнього потоку доходів і вигід, одержаних у результаті володіння об’єктами нерухомості

- визначення поточної вартості грошового потоку з урахуванням його вартості, яка прогнозується на майбутнє

Вартість нерухомості визначається за формулою:

V = NOI: K,

де V — вартість нерухомості;

NОІ — чистий операційний дохід;

К — коефіцієнт капіталізації.

Одним з найважчих питань у процесі оцінки дохідності нерухомості є розрахунок коефіцієнта капіталізації.

Інвестуючи капітал у дохідну нерухомість, інвестор бажає отри­мати дохід не тільки на вкладений капітал, а й повністю відшкодувати сам капітал. Відшкодування інвестованого капіталу можливе або шляхом перепродажу об’єкта нерухомості, або шляхом одержання доходу, величина якого забезпечує одержання не тіль­ки відсоткового доходу на капітал, а й поступове його відшкодування за певний період часу. Показником, який характеризує цей процес, є коефіцієнт капіталізації.

Для розрахунку коефіцієнта капіталізації використовують таку формулу:

К = М · і ₂ + (1 – М) · і ₁,

де К — коефіцієнт капіталізації;

М — відношення величини кредиту до вартості нерухомості;

і ₁— відношення величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів (ставка капіталізації на власний капітал) – планований дохід на вкладені інвестиції

і ₂ — відношення щоріч­них виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позики – відсоток за кредитом.

Приклад 2. Інвестор планує одержати 20 % доходу на свої інвестиції в об’єкт нерухомості. Для фінансування угоди є можливість отримати кредит у розмірі 80 % від вартості цього об’єкта нерухомості під 12 % річних. Визначимо ставку капіталізації і вартість об’єкта нерухомості за умови, якщо чистий операційний дохід від нього становить 50 000 грн.

К = 0,8 · 0,12 + (1 – 0,8) · 0,2 = 0,136,

Вартість об’єкта становить V = 50 000: 0,136 = 367 647 грн.

3. Метод відшкодування інвестованого капіталу (витратні методи)

Інвестор, розміщуючи свій капітал у той чи інший інвестиційний проект, передбачає насамперед відшкодування вкладеного капіталу та одержання прибутку.

Існує три способи відшкодування інвестованого капіталу:

- прямолінійне відшкодування капіталу;

- повернення капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції;

- повернення капіталу по фонду відшкодування за безризиковою відсотковою ставкою.

Прямолінійне повернення капіталу (метод Ринга) передбачає,що відшкодування основної суми інвестованого капіталу здійснюється рівними частинами. У цьому разі розміри платежів за основною сумою інвестицій становитимуть:

D: n = R ₁ = R ₂ = … = R_k = R_n.

Залишок невідшкодованих інвестицій на початок кожного періоду становитиме:

D_k = D – R (k – 1),

де D — загальна сума інвестицій;

k — номер розрахункового періоду;

D_k — залишок невідшкодованих інвестицій у періоді k;

R — сума, яка йде на погашення інвестицій.

Величина строкової виплати U_k у кожному періоді становить:

U_k = D_k і + R,

де і — відсоткова ставка.

Приклад 3. Інвестор планує придбати нерухомість вартістю 250 тис. грн. За його розрахунками, володіння об’єктом нерухомості має принести дохід у розмірі 20 % від інвестованого капіталу.

Для реалізації проекту інвестор під заставу майна одержав кредит у сумі
250 тис.грн. під 10 % річних строком на 5 років. За умовами кредитного контракту погашення суми основного боргу має проводитися рівними платежами, а нарахування відсотків — у кінці року.

Складемо план відшкодування інвестицій, тобто погашення одержаного кредиту.

R = 250: 5 = 50тис. грн — річна виплата основного боргу.

План погашення кредиту

(тис. грн)

Вартість на момент перепродажу: 325 × 1,2 (тому що +20%)= 390 тис. грн.

4. Метод повернення капіталу по фонду відтворення за ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуда)

Приклад 4. Земельна ділянка здається в оренду на 10 років за відсотковою ставкою у розмірі 12 % річних. Поточний дохід залишається постійним і становить 9,6 тис. грн. Передбачається, що до закінчення строку оренди вартість земельної ділянки зросте на 25 %. Визначити коефіцієнт капіталізації та поточну вартість ділянки.

Необхідна ставка віддачі: 0,12 (12%:100).

Приріст вартості (фактор фонду відшкодування)

= і: [(1 + і) ⁿ – 1] = 0,25 · [(0,12: (1,12¹⁰ – 1)] = 0,25 · 0,056984164 =
= 0,014246041.

Коефіцієнт капіталізації: 0,12 – 0,014246041 = 0,105753959.

Поточна вартість ділянки: 9,6: 0,105753959= 90,777 тис. грн.

Вартість на момент перепродажу: 90,777 × 1,25 (тому що +25%)= 113,47 тис. грн.

Особливості оцінки землі при іпотечному кредитуванні

1. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення передбачає:

- оцінку орних земель,

- оцінку земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами.

Грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізації за формулою:

Гоз = Рздн • Ц • Тк

де Гоз — грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями, пасовищами по Україні (у грн);

Рздн — загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні (у ц);

Ц — ціна центнера зерна (у грн);

Тк — термін капіталізації рентного доходу (в роках), який встановлюється на рівні 33 років.

Для визначення грошової оцінки земель по Україні розраховується

Загальний рентний дохід = Диф.рентн. дохід + Абс. рентн. дохід

1. абсолютний рентний дохід. - постійна величина, встановлена по Україні на гектар угідь - 1,6 ц.

2. диференціальний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у центнерах) за формулою:

Рдн (ор.) = (У • Ц – З – З • Кнр) / Ц,

де Рдн — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у ц);

У — урожайність зернових з гектара (у ц);

Ц — ціна реалізації центнера зерна;

З — виробничі витрати на гектар;

Кнр — коефіцієнт норми рентабельності.

Диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами розраховується на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою по виробництву зернових культур за формулою:

Р дн (б.с.п) = Рдн (ор.) • Рд (б.с.п) / Рд

де Рдн (б.с.п) — диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) (у центнерах);

Рдн (ор.) — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у ц);

Рд (б.с.п) — диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) за економічною оцінкою земель (у грн);

Рд — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у грн).

Диференціальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах обчислюється:

Рдн (підп.) = Рдн (р) • Рд (п) / Рд (р)

Рдн (п) — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарському підприємстві (п) (у ц);

Рдн (р) — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по адміністративному району (р) (у ц);

Рд (п) — диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь у сільськогосподарському підприємстві (п) (у грн);

Рд (р) — диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою по адміністративному району (р) (у грн).

Крім диференціального рентного доходу, в сільському господарстві створюється

2.Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення

- Постанова КМУ від 16 червня 1999 р. № 1050 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення».

[1] Однорівнева модель іпотечного ринку, де суб’єктами є: позичальник – банк – інвестор

[2] Можлива будь-яка інша назва такого типу облігації. В Україні, наприклад, вони мають назву – структуровані іпотечні облігації

[3] Дворівнева модель іпотечного ринку, де суб’єктами є: позичальник – банк – посередник – інвестор