Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

I. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода[10]:

· ПВД (потенциальный валовой доход);

· ДВД (действительный валовой доход);

· ЧОД (чистый операционный доход);

· ДП (денежные поступления) после выплат процентов за кредит.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S • Са, (4.2)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са – арендная ставка за 1 м2.

Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда – предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34).

Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения договора аренды:

· по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже в том случае, когда земельный участок, на котором находятся арендованные здания или сооружения, продается другому лицу;

· если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;

· передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или отмены прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В противном случае арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор аренды здания или сооружения:

· заключается в письменной форме на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;

· предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арендной платы, без которых договор аренды считается незаключенным;

· если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит;

· арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное использование, а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

· контрактными (определяемыми договором об аренде);

· рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Метод дисконтирования денежного потока (ДДП) (discounted cash flow method — DСF method) — метод оценки бизнеса путем расчета дисконтированной стоимости денежных потоков, ожидаемых от объектаоценки в будущем. Это наиболее распространенный способ оценки (определения стоимости) бизнеса врамках доходного подхода к оценке. Основан на расчете текущей (приведенной) стоимости компании (предприятия) путем дисконтирования ожидаемых будущих экономических выгод (часто — будущей прибыли),которые она принесет своим владельцам. В методе ДДП используется ставка дисконтирования, равная ставке доходности (отдачи), которая, по расчетам оценщика, требуется для привлечения инвестиций вданный объект.

Общая модель метода ДДП такова:

Где:

PV – (present value) – современная (приведенная) стоимость

n – последний период, для которого прогнозируется экономический доход; n может быть равенбесконечности.

Ei– ожидаемая экономическая выгода в i-том периоде (например, прибыль, выплачиваемая в конце этогопериода)

k — ставка дисконтирования (стоимость капитала, то есть ожидаемая норма рентабельности, доступнаяна рынке для других инвестиций, сравнимых по риску и другим инвестиционным характеристикам).

i -будущий период (обычно определяемый как некоторое число лет), за который ожидается получитьпрогнозируемые экономические доходы.

То же: Метод анализа дисконтированных денежных потоков. См. также: Анализ дисконтированногоденежного потока; Двухстадийная модель дисконтирования денежного потока. Метод дисконтированиябудущих чистых доходов (будущей прибыли)