Читайте также:
|
Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально-продуктивное использование называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (НиНЭИН).
НиНЭИН – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое:
- Является законодательно разрешённым (т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные регламенты);
- Физически осуществимо (размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, инженерные коммуникации, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования);
- Финансово обоснованно (использование объекта недвижимости обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства);
- Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
Существуют следующие основные причины для определения НиНЭИ участка земли, как незастроенного:
- выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка;
- использование методов, сопоставимых продаж для оценки застроенной земли;
- расчет потери стоимости из-за внешнего устаревания;
- оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является не оптимальным для данного участка.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной
Существуют 2 основных варианта использования участка земли как незастроенного:
1. Использование участка земли для спекулятивных целей.
2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:
- застройка без промежуточного использования. Если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;
- застройка с промежуточным использованием. Предполагает временное сохранение существующего варианта использования до того момента, как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;
- разделение или объединение земельных участков для достижения НиНЭИ;
- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и функциональным параметрам существующему объекту.
Основная задача данного анализа дать ответ на следующие вопросы:
- Если земля есть или будет свободной, то, как её следует использовать?
- Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?
- Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?
Критерием НиНЭИ участка земли, как свободного, является максимальная остаточная стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной
Вариант использования участка земли, как застроенного имеет 2 основные разновидности:
1) Сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;
2) Изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.
В обоих случаях рассматривается:
- необходимость и возможность сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
- проведение строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы,
- проведение строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной постройки или возведения дополнительных этажей;
- уменьшение существующих площадей за счет частичного сноса.
Основная задача данного анализа дать ответ на вопросы:
1) Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии;
2) Какой вариант перестройки выбрать (реконструкцию, расширение или частичный снос);
3) Каким образом и в какие сроки окупятся расходы..
18. Оценка недвижимости в рыночной экономике. Цели оценки недвижимости
В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении любой операции с недвижимостью.
В России оценка недвижимости как профессиональная деятельность возобновилась в начале 90-х.
Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации. 3 июля 1991 г. Верховный Совет РФ принял закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий на основе оценки капиталов в соответствии с представлениями об их доходности. Однако, реально оценка приватизированного имущества стала проводиться на основе его балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 года.
Очень важный этап развития оценочной деятельности – Постановлением министерства Труда и социального развития РФ от 27.11.1996 г. №11 утверждена квалификационная характеристика должности оценщика.
Основные должностные обязанности оценщика:
- установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав;
- исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами;
- составление письменного отчёта об оценке;
- использование всех известных методов оценки;
- создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности.
Активизация оценочной деятельности произошла в ходе переоценки основных фондов предприятия. Начало было положено Постановлением Правительства РФ «О переоценке основных фондов». По состоянию на 01.01.1995 г. предприятиям и организациям предоставлялось право осуществлять переоценку основных средств на выбор двумя методами:
1) на основе индексов изменения стоимости основных средств, разработанных Госкомстатом России;
2) путём прямого пересчёта их балансовой стоимости применительно к рыночным ценам, складывающимся на момент переоценки (учитывались: восстановительная стоимость и износ основных средств).
Таким образом, предприятия получили возможность в полном соответствии с законом существенно изменять стоимость принадлежащих им объектов недвижимости и соответственно величину исчисляемых налогов. Тем самым переоценка недвижимости с привлечением независимых оценщиков является инструментом оптимизации налоговых платежей.
Сейчас в России действуют различные общественные организации профессиональных оценщиков.
В 1993 г. было создано Российское Общество Оценщиков (РОО) – наиболее крупная организация.
Цели оценки недвижимости
В соответствии с ФСО № 2 «Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку».
Оценка недвижимости необходима при:
- операциях купли-продажи и сдачи в аренду;
- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
- привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
- страховании объектов недвижимости;
- кредитовании под залог объекта недвижимости;
- внесении объекта недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;
- при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
- при реорганизации предприятий;
- при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
- ликвидации объектов недвижимости;
- исполнении прав наследования; при приведении в действие судебного приговора; разрешении имущественных споров (раздел имущества при наследовании, разводе супругов, составлении брачного контракта);
- при кадастровой оценке – для целей налогообложения объектов недвижимости, отдельных земельных участков и отдельно стоящих зданий, строений; уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости;
- при выкупе или изъятии недвижимости у собственника для государственных и муниципальных нужд;
- при передаче государственного имущества в доверительное управление или при приватизации;
- при передаче объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципального образования и при других операция, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Дата добавления: 2014-12-20; просмотров: 130 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |