Студопедия  
Главная страница | Контакты | Случайная страница

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Читайте также:
  1. D. обобщение, сравнение анализ ,синтез
  2. I . Понятие и признаки правовых норм.
  3. I период развития менеджмента - древний период. Наиболее длительным был первый период развития управления - начиная с 9-7 тыс. лет до н.э. примерно до XVIII в.
  4. I) Однофакторный дисперсионный анализ .
  5. I)Однофакторный дисперсионный анализ (выполняется с применением программы «Однофакторный дисперсионный анализ» надстройки «Анализ данных» пакета Microsoft Excel).
  6. I. Диагностика: понятие, цели, задачи, требования, параметры
  7. I. Доказывание, понятие и общая характеристика
  8. I. Понятие денежных средств
  9. I. Понятие законности. Соотношение законности, права и власти.
  10. I. Понятие законности. Соотношение законности, права и власти.

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально-продуктивное использование называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (НиНЭИН).

НиНЭИН – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое:

- Является законодательно разрешённым (т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные регламенты);

- Физически осуществимо (размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, инженерные коммуникации, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования);

- Финансово обоснованно (использование объекта недвижимости обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства);

- Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Существуют следующие основные причины для определения НиНЭИ участка земли, как незастроенного:

- выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка;

- использование методов, сопоставимых продаж для оценки застроенной земли;

- расчет потери стоимости из-за внешнего устаревания;

- оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является не оптимальным для данного участка.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной

Существуют 2 основных варианта использования участка земли как незастроенного:

1. Использование участка земли для спекулятивных целей.

2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

- застройка без промежуточного использования. Если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

- застройка с промежуточным использованием. Предполагает временное сохранение существующего варианта использования до того момента, как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

- разделение или объединение земельных участков для достижения НиНЭИ;

- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и функциональным параметрам существующему объекту.

Основная задача данного анализа дать ответ на следующие вопросы:

- Если земля есть или будет свободной, то, как её следует использовать?

- Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?

- Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Критерием НиНЭИ участка земли, как свободного, является максимальная остаточная стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной

Вариант использования участка земли, как застроенного имеет 2 основные разновидности:

1) Сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2) Изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматривается:

- необходимость и возможность сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

- проведение строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы,

- проведение строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной постройки или возведения дополнительных этажей;

- уменьшение существующих площадей за счет частичного сноса.

Основная задача данного анализа дать ответ на вопросы:

1) Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии;

2) Какой вариант перестройки выбрать (реконструкцию, расширение или частичный снос);

3) Каким образом и в какие сроки окупятся расходы..

18. Оценка недвижимости в рыночной экономике. Цели оценки недвижимости

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении любой операции с недвижимостью.

В России оценка недвижимости как профессиональная деятельность возобновилась в начале 90-х.

Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации. 3 июля 1991 г. Верховный Совет РФ принял закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий на основе оценки капиталов в соответствии с представлениями об их доходности. Однако, реально оценка приватизированного имущества стала проводиться на основе его балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 года.

Очень важный этап развития оценочной деятельности – Постановлением министерства Труда и социального развития РФ от 27.11.1996 г. №11 утверждена квалификационная характеристика должности оценщика.

Основные должностные обязанности оценщика:

- установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав;

- исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами;

- составление письменного отчёта об оценке;

- использование всех известных методов оценки;

- создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности.

Активизация оценочной деятельности произошла в ходе переоценки основных фондов предприятия. Начало было положено Постановлением Правительства РФ «О переоценке основных фондов». По состоянию на 01.01.1995 г. предприятиям и организациям предоставлялось право осуществлять переоценку основных средств на выбор двумя методами:

1) на основе индексов изменения стоимости основных средств, разработанных Госкомстатом России;

2) путём прямого пересчёта их балансовой стоимости применительно к рыночным ценам, складывающимся на момент переоценки (учитывались: восстановительная стоимость и износ основных средств).

Таким образом, предприятия получили возможность в полном соответствии с законом существенно изменять стоимость принадлежащих им объектов недвижимости и соответственно величину исчисляемых налогов. Тем самым переоценка недвижимости с привлечением независимых оценщиков является инструментом оптимизации налоговых платежей.

Сейчас в России действуют различные общественные организации профессиональных оценщиков.

В 1993 г. было создано Российское Общество Оценщиков (РОО) – наиболее крупная организация.

Цели оценки недвижимости

В соответствии с ФСО № 2 «Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку».

Оценка недвижимости необходима при:

- операциях купли-продажи и сдачи в аренду;

- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

- страховании объектов недвижимости;

- кредитовании под залог объекта недвижимости;

- внесении объекта недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;

- при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

- при реорганизации предприятий;

- при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;

- ликвидации объектов недвижимости;

- исполнении прав наследования; при приведении в действие судебного приговора; разрешении имущественных споров (раздел имущества при наследовании, разводе супругов, составлении брачного контракта);

- при кадастровой оценке – для целей налогообложения объектов недвижимости, отдельных земельных участков и отдельно стоящих зданий, строений; уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости;

- при выкупе или изъятии недвижимости у собственника для государственных и муниципальных нужд;

- при передаче государственного имущества в доверительное управление или при приватизации;

- при передаче объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципального образования и при других операция, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.


Дата добавления: 2014-12-20; просмотров: 7 | Нарушение авторских прав




lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2020 год. (0.015 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав