Студопедия  
Главная страница | Контакты | Случайная страница

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Доходный подход. Суть подхода заключается в расчете текущей стоимости будущих выгод, полученных от использования объекта

Читайте также:
  1. II. МЕТОДЫ, ПОДХОДЫ И ПРОЦЕДУРЫ ДИАГНОСТИКИ И ЛЕЧЕНИЯ
  2. II. МЕТОДЫ, ПОДХОДЫ И ПРОЦЕДУРЫ ДИАГНОСТИКИ И ЛЕЧЕНИЯ
  3. II. Формационный подход к типологии государства.
  4. III. Цивилизационный подход к типологии государства.
  5. IV. Концептуальные подходы образовательных стандартов по предмету
  6. U26. Я буду зачитывать Вам высказывания, а Вы для каждого высказывания назовите магазины, которым оно подходит. Вы можете назвать любое количество магазинов?
  7. а (дополнительная). Термодинамические подходы к сущности жизни. Второе начало термодинамики, энтропия и диссипативные структуры.
  8. А) Общие принципы и подходы к изучению истории отечественного государства и права.
  9. А)Формац. и цив. Подходы в истор. Познании. Тойнби.
  10. Авторы цивилизационного подхода -А.Тойнби и О. Шпенглер


Суть подхода заключается в расчете текущей стоимости будущих выгод, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации или дисконтирования. Чистый денежный поток от использования объекта капитализируется в текущую стоимость. Применяется в том случае, когда имеется:

 

 

Область применения доходного подхода для оценки залогового имущества - оценка действующих предприятий, прав недропользования, товарных знаков (метод дисконтирования), объектов коммерческой недвижимости (метод капитализации).

 

28. Сущность доходного подхода к оценке недвижимости.

Доходный подход (подход на основе капитализации/дисконтирования дохода) как основной применяется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы. Применяя один из методов доходного подхода, оценщик соблюдает следующую последовательность действий:
1) провести исследование рынка жилой и коммерческой недвижимости для сбора информации о ценах аналогов и величине чистого дохода, который приносят сопоставимые объекты их собственникам;
2) произвести анализ полученной информации и на его основе прогнозирование ожидаемого денежного потока на расчетный период;
3) оценить риски инвесторов в данный вид недвижимости;
4) произвести расчет ставки капитализации или дисконтирования;
5) применить один из методов капитализации доходов:
метод дисконтированных денежных потоков, если прогнозируемые доходы по годам будут существенно меняться;
метод капитализации дохода, если ожидаемые доходы будут стабильными, либо стабильно изменяющимися.
Величину потенциального валового дохода следует рассчитывать исходя из предположения о предоставлении объекта оценки в аренду при наиболее эффективном его использовании на основании достоверной информации о величине арендной ставки и площади оцениваемого недвижимого имущества. Данные о фактическом валовом доходе рассчитываются исходя из фактического коэффициента загрузки данного или аналогичного объекта. Во время проведения оценки также учитываются типовые условия договоров аренды подобного недвижимого имущества. При этом может проводиться соответствующее корректирование во время прогнозирования размера арендной платы с целью приведения их в соответствие с типовыми условиями рынка аренды подобного недвижимого имущества.
Расчет необходимых затрат, связанных с приведением потребительских характеристик объекта оценки в соответствие с характеристиками подобного недвижимого имущества, доход от которого учитывался во время прогнозирования чистого операционного дохода объекта оценки, может быть учтен во время применения:
1) метода прямой капитализации дохода - путем уменьшения полученной стоимости объекта оценки на размер текущей стоимости необходимых затрат, которые необходимы для такого приведения;
2) метода дисконтирования денежного потока - путем их добавления к операционным затратам в соответствующих периодах осуществления в границах периода прогнозирования.
Во время определения объема необходимых затрат учитывается техническая возможность и экономическая целесообразность устранения признаков физического и (или) функционального износа, если другое не определено законодательством относительно порядка компенсации затрат пользователю объекта оценки. При этом в отчете приводится расчет необходимых затрат, которые учитываются во время проведения оценки.
Операционные затраты прогнозируются в ценах, которые действуют на дату оценки. В случае прогнозирования операционных затрат учитываются затраты владельца (балансодержателя), связанные с получением валового дохода.

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей(сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. Е. путем капитализации дохода.

29. Метод капитализации дохода.

Метод прямой капитализации - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки, при постоянной величине дохода в неограниченный период времени, отсутствии первоначальных инвестиций, одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.
Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:
1) прогнозирование валового дохода на основе результатов анализа собранной информации об аренде подобного недвижимого имущества с целью проведения анализа условий аренды (размера арендной платы и типовых условий аренды) или информации об использовании подобного недвижимого имущества;
2) чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом и операционными затратами, рентный доход - как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, которая получается на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;
3) в качестве расчетного чистого операционного дохода принимается нормализованный чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет;
4) обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки капитализации и ее расчет;
5) расчет стоимости объекта оценки путем деления чистого операционного дохода или рентного дохода на ставку капитализации.

30. Метод дисконтирования денежных потоков.

метода дисконтирования денежного потока - путем их добавления к операционным затратам в соответствующих периодах осуществления в границах периода прогнозирования.
Во время определения объема необходимых затрат учитывается техническая возможность и экономическая целесообразность устранения признаков физического и (или) функционального износа, если другое не определено законодательством относительно порядка компенсации затрат пользователю объекта оценки. При этом в отчете приводится расчет необходимых затрат, которые учитываются во время проведения оценки.
Операционные затраты прогнозируются в ценах, которые действуют на дату оценки. В случае прогнозирования операционных затрат учитываются затраты владельца (балансодержателя), связанные с получением валового дохода.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал (метод дисконтированного наличного потока, капитализация по расчетным моделям) - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта.
Метод дисконтирования предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:
1) обоснование периода прогнозирования;
2) прогнозирование валового дохода, операционных затрат и чистого операционного дохода (рентного дохода) по годам, кварталам или месяцам в границах прогнозируемого периода рекомендуется производить методом линейной регрессии на основании данных о величине чистого дохода за три года, предшествующего периода;
3) обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки дисконта и ее расчет;
4) определение текущей стоимости денежного потока как суммы текущей стоимости чистого операционного дохода (рентного дохода);
5) прогнозирование стоимости реверсии и расчет ее текущей стоимости;
6) определение стоимости объекта оценки как суммы текущей стоимости денежного потока и текущей стоимости реверсии.
Метод капитализации по расчетным моделям - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.
В отличие от метода прямой капитализации, при котором чистый доход делится на ставку дисконта, в методе капитализации по моделям доход делится на ставку капитализации, которая может определяться разными методами.

 




Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 40 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав




lektsii.net - Лекции.Нет - 2014-2024 год. (0.006 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав