Читайте также:
|
Эта область оперативного управления недвижимостью включает в себя мероприятия, связанные с поддержанием недвижимости в рабочем состоянии, проведение плановых и внеплановых (по вызову) ремонтных работ, проведение обновления и перепланировок, консультацию по техническим вопросам коммерческого отдела и консультацию по вопросам физического состояния недвижимости.
Этапы технического управления:
- Ремонт по вызовам (жалобы пользователя). Жалобы пользователей относительно неисправностей, технического состояния недвижимости, недостатков или плохого обслуживания должны рассматриваться вежливо и своевременно. Сперва жалоба должна анализироваться с проведением осмотра места происшествия или без такого. Затем необходимо определить, кто несет ответственность за неполадку и за чей счет приходится проведение работ по её устранению. В случае жилых помещений, устранение неполадок внутри квартир или домов приходится за счет пользователей и производится самим жильцом, хотя возможны консультации управления техническими экспертами управляющей организации. В комплексах или домах, где есть управдом или комендант, эти должностные лица могут играть важную роль в рассмотрении жалоб.
- Ремонт при смене съемщиков. По получении извещения о переезде съемщика техник-смотритель должен провести осмотр освобождаемого помещения, составить протокол осмотра и отчитаться в техническом отделе. В первую очередь должен быть проведен так называемый предварительный осмотр, в ходе которого проводится ревизия арендуемого помещения и определение стоимости тех работ, которые должны быть проведены за счет съемщика до его отъезда. Съемщика необходимо известить о том, что он должен вернуть арендуемое помещение в первоначальном состоянии (согласно условиям договора аренды). Необходимо договориться о проведении конечного осмотра до или в день окончания договора и отъезда съемщика.
- Договоры о техобслуживании;
- Плановый ремонт. Технический управляющий предоставляет все необходимые сведения управляющему на тактическом уровне относительно ремонтной политики, а также исходные данные по составлению бюджетов на долго- и краткосрочную перспективу в целях выработки общей политики имущественного фонда. На основе этой политики управляющий на оперативном уровне получает указания насчет организации работ по содержанию комплекса. На их основе технический управляющий может давать заключения финансовом бюджете на проведение плановых ремонтных работ. Бюджет плановых работ составляется на основе акта осмотра недвижимости. При этом составляются отдельно бюджет на предстоящий год и отдельно на длительную перспективу (5-10 лет).
- Коммерческий ремонт проводится арендатором по его инициативе за его счет
26 1Коммерческое управление.
Если раньше управление недвижимостью заключалось в административном и техническом управлении, то в настоящее время важным стало коммерческое управление. Коммерческое управление имеет большое значение во всех секторах рынка недвижимости: в жилищном хозяйстве, в торговых и офисных помещениях.
Задача направления и координация управления недвижимостью на оперативном уровне осуществляется в отделе коммерческого управления. В управляющих организациях это выражается в конкретизации функций управляющего.
Управляющий недвижимостью на оперативном уровне отвечает за поддержание контактов с управляющим на тактическом уровне, который, как правило, является заказчиком, а также с пользователями. Он координирует оперативное управление и с коммерческой точки зрения управляет администрацией и техническим отделом, независимо от иерархической структуры управления.
Коммерческое управление отражает цели оперативного управления недвижимостью:
- Каждодневная координация управления;
- Заключение и продление договоров аренды;
- Консультации по вопросам покупки и продажи недвижимости;
- Разработка маркетинговой политики;
- Сбор информации для нужд управления;
- Консультации относительно дополнительных инвестиций или изъятия средств;
- Изменение арендной платы;
- Обработка жалоб пользователей;
- Координация исследований рынка;
- Поддержание связей с жильцами;
- Консультации управляющего на тактическом уровне по вопросам политики в отношении комплекса.
Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 39 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |