Читайте также:
|
Ринок банківських позик представлений широким спектром інструментів, які використовуються на фінансовому ринку як юридичними, так і фізичними особами. Ринкова економіка передбачає широке використання іпотечного кредиту – довгострокових позичок, які банки надають під заставу нерухомості, перш за все – землі. У цьому зв’язку інтерес становить розгляд питань сутності, історії виникнення і розвитку іпотечного кредиту, його застосування в різних країнах, а також діяльності іпотечних (земельних) банків.
Дослідження іпотеки і іпотечного ринку переконує, що українські вчені, фахівці постійно звертають увагу на розвиток іпотеки в Україні, значення її для вирішення питань і проблем, які є як в економіці так і в соціальній сфері. Найчастіше звертаються до цієї теми у "Віснику НБУ", журналах "Фінанси України", "Економіка України", "Банківська справа", науковому збірнику "Наукові праці НДФІ", "Галицьких контрактах", журналах "Ринок цінних паперів України", "Цінні папери України". Іпотека сьогодні привертає до себе все більше уваги з боку практиків і науковців, насамперед з країн перехідної економіки, в яких іпотечні відносини, як і в Україні, перебувають на стадії становлення, формування відповідного правового поля. Тут можна назвати праці А. Асаула, Г. Онищука, Н. Рогожиної, Н. Пастухової, І. Балабанова, Н. Щербакова, О. Євтуха, С. Кручка, О. Чечелюка, Л. Чігерової, 3. Ігумнової, М. Богданової, В. Флоринського, О. Федорченка, В.Базилевича, Н.Погорєльцева, О.Любунь, М.Денисенко, К.Паливода, С.Румянцева, В. Кудрявцева, О.Тригуб, Н. Косарєвої та інших, в яких висвітлюються різноманітні питання іпотечного кредитування. Однак перелік проблем, які порушують зазначені та інші автори, не є вичерпним, що цілком логічно з погляду поточного стану розвитку цієї системи, з одного боку, та внутрішньої природи - з іншого. Вагомий внесок в розробку проблем іпотечного кредитування внесли такі зарубіжні економісти, як М.Левін, Джон Ф.Маршал, Л.Міхаел, М.Шнайдерман, Дж.Фрідман.
У законодавстві, сучасній літературі термін “іпотека” використовується у такому розумінні:
1) застава нерухомості, нерухомого майна з метою отримання спеціальної іпотечної позики (правова категорія);
2) іпотечний кредит – грошова позика, сума, яка надається під заставу нерухомості, щодо якої виникають кредитні відносини (економічна категорія);
3) заставна або інше боргове свідоцтво (іпотечна облігація), яке підтверджує право заставоутримувача щодо забезпечення іпотекою зобов’язання.
Згідно із сучасними трактуваннями іпотека – це:
1) засіб забезпечення зобов’язань, у випадку застосування якого предметом застави є нерухоме майно;
2) засіб забезпечення зобов’язань, у разі застосування якого предметом застави є нерухоме майно, що залишається у заставодавця або в третьої особи;
3) застава нерухомого майна (будівель, землі) для отримання в банку чи інших фінансових організаціях довготермінового (іпотечного) кредиту (заставлене майно залишається у розпорядження боржника);
4) вид забезпечення виконання зобов’язань нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку встановленому Законом України „Про іпотеку” [1];
Слово “іпотека” виникло ще за часів Стародавньої Греції на початку VI ст. до н.е., так називали стовпа, якого ставили на земельній ділянці позичальника, що брав гроші у борг під її заставу. На ньому регулярно робилися написи про внесені платежі та про залишок боргу. Пізніше ці записи почали вносити у спеціальну книгу, яку також називали іпотечною. Тобто, вже тоді термін “іпотека” був пов’язаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором певними земельними володіннями. У 594 р. до н.е. Солоний здійснив свої знамениті реформи, у тому числі скасував поземельні борги, ввів волю заповіту тощо. Спочатку в Афінах заставою зобов'язань була особа боржника, якому у випадку його неспроможності заплатити борги, загрожувало довічне рабство. Солоний запропонував спосіб дуже раціональної заміни звертання особистої відповідальності на майнову, який полягав у тому, що на прикордонній межі маєтку боржника встановлювався стовп із написом, що майно служить забезпеченням претензій на визначену суму. Такий стовп називався “іпотекою” і слово стало вживатися для позначення будь-якої застави нерухомості. Ставився такий стовп на ділянці землі в знак заборони боржнику вивозити з неї все приведене, привезене і принесене.
В часи правління імператора Антонія Пія (II ст. н.е.) було розроблене спеціальне законодавство, яке регулювало роботу банкірів з іпотекою. Можна зазначити, що влада Стародавнього Риму всебічно сприяла розвитку цього виду кредитування. Для того, щоб воно було доступним, створювалися різноманітні фінансові інституції. Так, за часів імператора Трояна було засновано фінансові фонди, призначені для підтримки вдів та сімей військових. Їм іпотечні кредити надавалися під 5% річних. Це був найнижчий процент в імперії.
Інститут іпотеки у римлян пройшов еволюцію від фідуції (лат. fiducia – угода на довірі, або – довірча угода) до пігнуса (лат. pignus – неформальна застава). В період застосування фідуції боржник був абсолютно незахищеним перед кредитором, який мав право на власний розсуд вирішувати – вимагати від позичальника сплати боргу чи не повертати йому майно. Угода пігнуса обмежила права кредиторів. Згідно з нею вони уже не могли розпоряджатися заставленою нерухомістю як своєю власністю. Більше того, у випадку невиконання боржником зобов’язання кредиторові заборонялося залишати нерухомість у себе. Він мав продати заставу, відшкодувати свої збитки, а різницю між виручкою за продаж нерухомого майна і залишком боргу повернути позичальникові.
На рис. 1.1 відображено процес розвитку використання нерухомості від фідуції до іпотеки [1, 18].
|
|
Рис. 2.1. Процес розвитку використання нерухомості від фідуції до іпотеки
У стародавньому Римі існували три види застави: fiducia, pignus, hypotheca.
Історично першою виникла fiducia. Визначена у цьому виді застава була для кредитора більш ніж повне забезпечення, тому що майно, яке було предметом застави автоматично переходило у повну власність кредитора. „Стаючи, одночасно з виникненням застави, власником предмета, його кредитор мав право володіти, користатися і розпоряджатися їм за своїм розсудом; він мав можливість відчужувати його без попередньої згоди боржника і не чекаючи часу, коли вимога буде підлягати виконанню”.
Боржник же позбавлявся права власності на предмет застави, а отже, позбавлявся і прав на плоди і доходи, принесені цим майном і крім того, права відшкодування цього майна у третіх осіб. Нарешті, навіть задовольнивши вимоги кредитора, боржник не мав упевненості в тому, що йому буде повернуто майно, яке було предметом застави. У цьому випадку боржник міг одержати з кредитора виключно компенсацію за заподіяну йому шкоду і збитки.
Поряд з fiducia римське право виробило іншу форму застави — pignus. У цьому випадку предмет, переданий у заставу, надходив не у власність, а у володіння кредитора з обов'язком його повернення після одержання задоволення. Однак і цей вид застави мав істотні недоліки, що були пов'язані, по-перше, з тим, що кредитор вважався лише власником закладеного майна і не мав для захисту свого права речового позову, а відповідно він не міг відшкодувати закладеного майна в третіх осіб; по-друге, кредитор не мав права продати предмет застави з метою одержання задоволення своїх вимог. І тільки при імперії це право кредитора у випадку прострочення боргу стало визнаватися.
Крім того, fiducia, та pignus мали низку спільних недоліків, що випливали насамперед з того, що встановлення застави пов'язувалося з передачею майна боржника кредитору. Л.В. Гантовер виділяв наступне:
1) „...яким би незначним не був борг, забезпечений заставою, майном боржника, кредитоспроможність цього майна виявлялася вичерпаною”;
2) „...з передачею застави кредитору, особливо коли предмет цей складало нерухоме майно, боржник нерідко позбавлявся єдиного джерела для свого існування, існування своєї сім'ї і єдиної можливості задовольнити борг з доходів від цього майна”.
Римські юристи звільнилися від зазначених недоліків в іншому, найбільш пізньому за часом виникнення, виді застави — hupotheca, який склався під впливом східного греко-єгипетського права і розвинувся з розвитком договорів найму сільськогосподарських ділянок.
У середні віки поняття “іпотека” поступово входить у законодавство більшості європейських держав.
До західноєвропейського законодавства іпотека перейшла з двома головними відмінностями: по-перше, вона застосовується тільки до нерухомих речей, по-друге, продаж закладеного майна провадиться в судовому порядку.
Те, що іпотека застосовується тільки до нерухомості, визначається, на думку Л.В. Гантовера, властивостями речей, а саме тим, що „вони можуть бути дуже легко знищені чи зіпсовані боржником, сховані чи передані їм у треті руки, тому без вилучення цих речей з володіння боржника у кредитора виникала би небезпека позбавитися свого забезпечення”.
Першою формою застави, за словами Г.Ф. Шершеневича, було надання кредитору права користування майном боржника за отриману суму грошей, причому „...кредитор мав право вимагати платежу боргу, а боржник мав право вимагати повернення майна за умови платежу боргу”.
Поряд з цією формою існувала, на думку А.С. Звоницького, і інша форма, яка полягала в тому, що річ залишалася в руках боржника, а кредитор, замість користування закладеним майном, одержував винагороду за свій капітал у виді росту.
Так, Г.Ф. Шершеневич вважав, що подальшим розвитком застави є перетворення володіння і користування, що виникло при простроченні строку боржником, у право власності кредитора на це майно і розвиток застави буде спрямована на те, щоб замінити це „...представлення про заставу речі, яке містить у собі право власності, представленням про заставу права на чужу річ, за для одержання задоволення з цінності цього”.
Саме на це і були спрямовані законодавчі спроби 1557 та 1737 років, які призвели до видання у 1800 році Банкротського статуту, що остаточно скасував старий порядок застави нерухомості. Була усунута необхідність віддавати в утримання кредитора закладений маєток, заставне право знову набуває характер права на чужу річ.
На противагу Г.Ф. Шершеневичу, іншу схему розвитку заставного права в Російській імперії є А.С. Звоницький. Хоча варто звернути увагу на те, що по-різному дивлячись на хід розвитку заставного права, ці автори єдині в одному - кінцевим результатом є затвердження системи, близької за своїм характером до римської іпотеки. Він наголосив на тому, що „...у російській заставі абстрактне право власності ніколи не передавалося до терміну заставоутримувачу; тому дострокове володіння і користування заставоутримувача завжди являло собою похідний умовний характер”.
Поступово застава, з передачею володіння і користування почала зливатися з відчужуваними угодами і „економічне життя кинулося в русло... форми, що залишала річ до терміну в руках боржника”.
У Німеччині термін “іпотека” з’явився в XIV ст. Щоправда перші іпотечні банки тут засновано лише в XVII ст. Початок німецькій іпотеці поклав король Прусії Фрідріх II, заснувавши в 1770 р. в Бреславі Сілезьке кредитне товариство – по суті перший іпотечний банк.
Це був державний дворянський банк, який здійснював фінансову підтримку великих господарств. Із метою залучення коштів банк почав випускати заставні листи. З початку XIX ст. діяльність зазначеного банку поширилася на дрібні поміщицькі володіння, а потім і на селянські господарства. В кінці XVIII ст. почали створюватися банки для іпотечного кредитування будівництва й промисловості. Перший німецький приватний іпотечний банк засновано 1862 р. у Франкфурті. На початку XIX ст. діяльність іпотечного банку поширилась і на володіння дрібних поміщиків, а потім і на селянські господарства. На початку XX ст. в Німеччині вже діяло кілька десятків банків, дві третини з яких були акціонерними, решта – державними. На сьогодні Німеччина має найширшу систему іпотечних банків серед сучасних розвинених країн світу, де контрольний пакет акцій здебільшого належить державі.
У Франції іпотечна система законодавчо склалася до середини XIX ст. У цей час тут уже діяло кілька великих земельних банків, які здійснювали іпотечне кредитування великих землевласників і промисловців.
Отже, у ХІХ ст. в імперському законодавстві остаточно встановлюється нова система заставного права. Закладене нерухоме майно залишається в руках власника і при цьому немає необхідності передавати його в тримання кредитора.
У невеликих країнах Західної Європи, зокрема в Бельгії, Нідерландах, Фінляндії сучасна іпотечна система склалася в аграрному секторі економіки на початку XX ст. [1, 18].
У Сполучених Штатах Америки іпотеку в господарську діяльність впроваджено пізніше, ніж у Європі. Федеральні земельні банки, які почали надавати довгострокові позики фермерам під заставу земель, тут створено лише в 1916 р.
У 1938 р. у США розпочалося створення системи іпотечного житлового кредиту з утворення Федеральної національної іпотечної асоціації “Фанні Мей” (FNMA) зі стовідсотковим державним капіталом. Лише в середині 1960-х років асоціація “Фанні Мей” перетворилася у приватну компанію.
Завдяки спрощеній процедурі обігу нерухомості та американській заповзятливості ринок іпотечного капіталу в США став зрештою найдинамічнішим і найбільшим у світі [1, 20].
Такої чіткої системи іпотечних банків, як у Німеччині, в інших країнах немає. У США в 1916 р. були створені земельні банки у 12 округах для видачі довгострокових позичок фермерам під заставу землі. Нині наданням іпотечного кредиту в США займаються, в основному, позичкоощадні асоціації, взаємоощадні банки і дрібні фермерські банки регіонального значення.
У Канаді іпотечні банки спочатку займалися кредитуванням сільського господарства під заставу землі та сільськогосподарських будівель, а згодом – переважно житлового будівництва.
У Франції великий земельний банк (Креді фонс’є де Франс) та його філія “Контора підприємців” (Контуар дез антрепренер) надають позички землевласникам і будівельним компаніям (на житлове та промислове будівництво). Іпотечні операції здійснює також заснований ще у 1852 р. банк земельного кредиту (Французький поземельний кредит). Цей банк видає кредити, в основному, великим будівельним компаніям і землевласникам на житлове і промислове будівництво на строк від 3 до 20 років.
У таких країнах, як Фінляндія, Швеція, Бельгія, Нідерланди, є і приватні, і державні іпотечні банки. Так, у Фінляндії іпотечний кредит надають 5 іпотечних банків під заставу нерухомості – землі та споруд (як виробничих, так і невиробничих). Більш як 70% коштів банки мобілізують шляхом випуску іпотечних облігацій. У Швеції є 4 іпотечних банки, що перебувають під державним контролем. Вони займаються кредитуванням житлового будівництва, сільського господарства, суднобудування і торгівлі. У Бельгії операції з надання довгострокових позичок виконують спеціальні кредитні установи, що утворюють так званий “державний сектор”. До нього входить Центральне управління іпотечного кредиту, позички якого гарантуються державою. У Нідерландах іпотечний кредит видають сільськогосподарські кредитні банки, організовані на кооперативних засадах і об’єднані у Центральний кооперативний селянський банк (Рабобанк). Є інвестиційні банки в Аргентині, Мексиці, Нігерії та інших країнах, що розвиваються.
Історія створення земельних банків у Російській імперії, до складу якої входила і Україна, де вони відігравали велику роль у розвитку кредитної системи, тісно пов’язана з усім соціально-економічним і політичним життям країни II половини XIX – початку XX ст. На початку 70-х років XIX ст. було створено 11 акціонерних іпотечних (земельних) банків. Значну роль у проведенні аграрної політики дореволюційної Росії відігравали державні земельні банки: Державний селянський поземельний банк (заснований у 1832 р.) і Державний дворянський земельний банк (заснований у 1885 p.).
На Державний селянський поземельний банк було покладене завдання позичати селянам гроші для купівлі панської землі. Банк видавав селянам довгострокові (до 34,5 років) позички. За 1883-1895 pp. банк видав 15000 позичок на загальну суму 82 млн. руб. За його участю було продано і куплено 2,4 млн. десятин землі, головним чином – панської.
Завданням Державного дворянського земельного банку було підтримання поміщицької землевласності шляхом видачі дворянам іпотечних позичок строком до 66 років у розмірі 60% вартості дворянських маєтків. На кінець 1890 р. заборгованість позичальників за позичками цього банку становила 268 млн. руб.
Певний застій поземельного кредитування в Росії був пов’язаний із спадом в економіці в 1905-1907 pp. Відродило і прискорило розвиток цього кредиту економічне піднесення 1909-1913 pp. Однак Перша світова війна спричинила скорочення діяльності іпотечних банків, а потім і її припинення.
Оскільки іпотечний кредит передбачає наявність у позичальника приватної власності, перш за все – на землю, то саме з причини її скасування спочатку в Росії (після 1917 p.), а потім і в СРСР іпотечні банки були закриті (зникла основа для здійснення заставних операцій). І тільки після 1992 р. на території колишнього СРСР, у тому числі й в Україні, почали діяти перші інвестиційні земельні банки (Київський іпотечний комерційний акціонерний банк, Харківський земельний банк). Акціонери цих банків відтепер можуть вести масштабні заставні операції із землею і нерухомістю, надавати кредити під заставу, брати участь у регулярних земельних торгах, а також користуватися послугами, які надає банк. Нині названі банки працюють як універсальні фінансово-кредитні установи, що надають увесь спектр банківських послуг. Однак розширення обсягів заставних операцій в Україні на сьогодні стримується недосконалістю законодавчої бази, невирішеністю проблеми оцінки приватної власності, зокрема землі, її страхування і продажу на аукціоні.
Ресурсами іпотечних банків є їх власні нагромадження та іпотечні облігації. Іпотечні банки, як правило, здійснюють і звичайні банківські операції, що дозволяє їм збільшувати свої доходи.
Процентні ставки за іпотечними позичками, як правило, були диференційовані банками залежно від фінансового становища позичальника. Нерідко їх розмір встановлюється державою з урахуванням стану груп населення. Так, Державний селянський поземельний банк Росії видавав позички селянам з розрахунку 7,5-8,5% річних, а Державний дворянський земельний банк спочатку встановив процентні ставки на позички в розмірі 5,75% річних. Потім і ці ставки неодноразово знижувались і в 1887 р. були доведені до 3,5% річних. За несплату заборгованості в строк позичальник втрачає нерухомість, яка була забезпеченням кредиту.
Довгострокові грошові нагромадження банків, придбані шляхом випуску іпотечних облігацій, акумулюються на іпотечному ринку, що є складовою ринку цінних паперів. Предметом угод на іпотечному ринку виступають іпотечні облігації.
В Україні своє місце мають знайти як згадані оператори вторинного іпотечного ринку житла, так і система рейтингових агентств, що дозволить виявляти ризики, пов’язані з діяльністю інститутів ринку житла та використовуваними ними інструментами.
До 1917 р. в Україні, проблеми пов’язані з отриманням кредиту, зокрема сільськогосподарського, взагалі не існувало, бо приватна власність, крім усього іншого, створює умови швидкого розвитку так званого іпотечного кредиту. Фактично відразу ж після селянської реформи 1861 р. царський уряд підготував до публікації Положення про міські громадські банки (1862 p.). Через 10 років почав діяти загальнодержавний закон про порядок відкриття кредитних установ земствами (17.05.1872 р.) та загальні правила про порядок заснування кредитних установ приватними особами (31.05.1872 р.) [2, 94].
Першою не лише в Україні, а й в усій Російській імперії установою іпотечного кредиту було викрите у 1864 р. Товариство поземельного кредиту для Херсонської губернії (з 1871 р. – Херсонський земський банк). Основний капітал у 100 тис. крб. становила надана урядом позичка. Дія новоствореної кредитної установи поширювалася на Херсонську, Катеринославську, Таврійську і Бессарабську губернії, тобто на всю сучасну Південну Україну і Молдову. Позичка під заставу маєтку, розміром не менш як 50 десятин (1 дес. = 1,0954 га), надавалася на максимальний термін 34 роки і 11 місяців при 6,75% річних. Платежі процентних внесків здійснювалися кожне півріччя. Прострочування породжувало пеню розміром 1 
за місяць. При заборгованості у платежах більш, ніж на 6 місяців маєток виставлявся на продаж з аукціону, що відбувався в приміщенні правління банку або окружного суду.
Іншою установою іпотечного кредиту, що виникла невдовзі після скасування кріпосного права, було Товариство взаємного поземельного кредиту. Оголосивши про початок своєї роботи в 1866 р. у Петербурзі, це товариство швидко поширило свою діяльність майже на всі, у тому числі й українські, губернії європейської частини країни. Товариство взаємного кредиту створювалося з метою подання фінансової допомоги великим землевласникам. Однією з характерних рис цього товариства було те, що уряд час від часу дозволяв йому під свої гарантії випускати 5-процентні облігації на кілька мільйонів рублів. Це давало можливість періодично поповнювати обігові кошти, потреба в яких постійно зростала через нездатність значної частини дебіторів розрахуватися з боргами навіть за умови видачі позички на 56 років. Надаючи різноманітних пільг і відстрочок платежів (5-8% річних), керівники товариства фактично довели його до фінансового краху. Не бажаючи банкрутства цієї фінансової структури, що подобалася поміщикам, уряд повністю взяв її під свою опіку, передавши всі активи і пасиви товариства у відання Державного банку, де у 1890 р. був викритий так званий особливий відділ [2, 95].
Упродовж 70-80-х років XIX ст. в Україні практично завершилося становлення іпотечного кредиту в ринковому його розумінні: 4 травня 1871 р. був затверджений статут Харківського земельного банку, який, на відміну від херсонського, таки став зразком для інших акціонерних земельних банків. Через рік (08.04.1872 р.) розгорнув свою діяльність Полтавський земельний банк. Дещо пізніше (27.02.1905 р.) почав функціонувати Київський і Бессарабсько-Таврійський земельні банки. Крім акціонерних, за ініціативою уряду було прийняте рішення про заснування державних Селянського (1882 р.) і Дворянського (1885 р.) земельних банків. Суттєво перебудував свою роботу і створений у 1860 р. Державний емісійний банк.
Однак найпомітнішу роль у кредитуванні дрібних товаровиробників відіграв Селянський поземельний банк, організований урядом згідно із законом від 18 травня 1882 р. „для полегшення селянам усіх категорій купівлі землі”. Стаття 1 цього закону, що певний час виконував функції статуту, визначала максимальний розмір позички „при общинному землеволодінні – 125 крб. на кожну особу чоловічої статі, а при подвірному – 500 крб. на кожного домогосподаря”. Було визначено два терміни позички: 24,5 року і 34,5 року. Клієнти банку кожні півроку зобов’язані були вносити [2, 97]:
- на зростання – 2,75%;
- на погашення позички, виданої на 24,5 року, – 0,5%:
- на витрати щодо управління банком і на утворення запасного капіталу – 0,5%.
У разі прострочування нараховувалася пеня розміром 0,5% із невиплаченої суми за кожен прострочений місяць.
Оголошення про початок операцій банку було дано 10 квітня 1883 p., коли була проведена відповідна організаційна робота, зокрема затверджені „Правила про здійснення кріпосних актів (угод)”. Район діяльності банку обмежувався спочатку дев’ятьма губерніями: Полтавська, Чернігівська. Київська. Волинська, Подільська, Катеринославська, Тверська, Саратовська, Могильовська (шість українських, дві російські та одна білоруська). У Харківській губернії відділення банку було відкрите у 1885 p. Після 1906 р. відділення банку були відкриті майже в усіх губерніях європейської частини імперії.
Минуло кілька років, і опозиційна до уряду преса піддала гострій критиці діяльність цієї установи іпотечного кредиту, що мала безпосередній вплив на дрібне селянське господарство, яке наприкінці XIX ст. разом із поміщицьким перебувало в умовах глибокої аграрної кризи. У зв’язку з цим уряд видав декілька законів, що затверджували деякі зміни розмірів, термінів платежів та умовах наданнях позичок під заставу нерухомості, зокрема згідно змін від 27 листопада 1895 р. банку надавалося право не тільки кредитувати селян, а й самому купувати поміщицькі маєтки з метою перепродажу їх дрібним землевласникам.
Зміни в законодавстві також встановлювали певні обмеження і для покупців. Так, з грудня 1898 р. при сприянні банку в Полтавській губернії селяни могли купити не більше 25 дес. на домогосподаря або 6 дес. на особу чоловічої статі. У Катеринославській губернії ділянки становили відповідно 30 і 9 дес., Херсонській – 25 і 8 дес., що дає підстави для висновку про певні обмеження вільного підприємництва аж до початку XX ст. [2, 98].
Тільки в роки столипінської аграрної реформи були зняті кількісні обмеження на купівлю землі. Більше того, царським маніфестом від 03.11.1905 р. „Про поліпшення добробуту сільського населення” банку виділялися додаткові кошти, що, на думку уряду, давало „можливість ефективніше допомагати малоземельним селянам у розширенні площі їх землеволодіння”.
Для прискорення реалізації нового курсу в аграрній політиці іменним указом від 04.03.1906 р. було проголошено про створення Комітету по землевпорядкуванню і місцевих губернських та повітових землевпорядних комісій, яких упродовж того ж року в Україні було відкрито 42. Царським указом недвозначно констатувалося, що створення цих комісій на місцях під керівництвом самого губернатора має на меті „подання допомоги Селянському банку у виконанні покладених на нього маніфестом нашим від 3 листопада 1905 р. завдань щодо подання допомоги в купівлі селянами земель...”.
Після того, як “височайшим повелінням” 27 серпня 1906 р. Селянському банку було передано 9 млн. дес. удільних і казенних земель, були суттєво знижені (16 жовтня) проценти за кредитами, які відтепер при максимальному терміні в 55,5 року становили всього 4,5%. Через місяць, тобто 15.11.1906 p., був опублікований царський указ про видачу позик під заставу надільних земель, що раніше категорично заборонялося.
Згідно із положенням Ради Міністрів про узгодження діяльності Селянського банку із загальними землевпорядними заходами уряду від 27 червня 1908 р. позички на купівлю землі могли видаватися до 90% її оцінки, а „при купівлі землі в одноосібне володіння відрубною ділянкою – до 95%, при переселенні на ділянку – до 100% оцінки. Більше того, 5 серпня 1909 р. було оголошено, що позички видаватимуться тільки тим, чия надільна земля буде виділена в одну, максимум – дві ділянки. Цим самим стимулювався розвиток індивідуального селянського господарства фермерського типу, яке після 1906 р. досить швидко стало утверджуватися в усіх регіонах імперії, досягти особливо вражаючих показників (внаслідок різних причин) в Україні. Немає сумніву в тому, що ці показники були б більш вагомими, якби уряд відмовився від надмірної політизації кредитної справи. У даному разі йдеться про заборону видавати кредити тим селянам, які брали участь в аграрних заворушеннях 1905-1907 pp. їх же, як відомо, було сотні тисяч.
Створюючи умови для розвитку дрібного іпотечного кредиту, царський уряд не міг, звичайно, не дбати про кредит для поміщиків-латифундистів. Провівши реформу 1861 p., урядові кола розв’язали проблему заборгованості великого поміщицького землеволодіння за рахунок селян, переклавши, по суті, на їхні плечі поміщицькі борги. Тільки у 1859 р. 62,1% поміщиків України мали борги за кредитами. Через 20 років питома вага заборгованих поміщицьких господарств становила вже 18,1%”. Однак нездатність організувати на великих площах конкурентоспроможне зернове господарство і тваринництво, що особливо стало відчутним в умовах аграрної кризи кінця XIX ст., зумовила різке зростання боргів. Поміщики на своїх губернських дворянських з’їздах усе частіше стали висувати на перший план вимогу забезпечення їхніх господарств пільговим державним кредитом [2, 100].
Проблема була розв’язана у 1885 p., коли в день 100-річчя від так званої “жалуваної грамоти дворянству” Катерини II царем був підписаний закон про організацію Дворянського земельного банку. Позичка в цьому банку, що перебував у безпосередньому віданні міністра фінансів, видавалася під заклад землі лише потомственим дворянам. Спочатку термін позички був обмежений 48 роками і 8 місяцями, при сумі кредиту, що не могла бути більшою за 60% вартості маєтку. Тільки у виняткових випадках допускалася позичка в 75% його вартості. Проценти становили 6,25 крб. на кожні 100 крб. кредиту. Боржникам, що упродовж 6 місяців після останнього терміну внесення платежів так і не змогли виконати взятих на себе зобов'язань, загрожував продаж маєтку з публічних торгів.
Маючи на меті припинення подальшого зростання боргів, Міністерство фінансів через кілька років після початку діяльності банку понизило розмір платежів за кредитами на 0,5%, а термін позички збільшило до 51 року і 9 місяців. У 1889 р. обігові кошти банку були збільшені шляхом випуску 5-процентних закладних зобов’язань, що на практиці дало 80 млн. крб. Враховуючи побажання дворянства, уряд дозволив видавати позички не процентними паперами, а готівкою. При цьому пільги поширюватися не тільки на наступних клієнтів, а й на усіх попередніх, чого не практикував жоден банк.
Різкі зміни в умовах кредитування потребували нової редакції статуту банку, який був затверджений 12 червня 1890 р. Відтепер замість попередніх двох встановлювалося 9 термінів кредитування. Мінімальний – 11 років, а максимальний – 66 років і 6 місяців, тобто найбільш тривалий з усіх банків. Нові пільги були надані дворянству в 1891 р. у зв’язку з неврожаєм, коли була скасована публікація оголошень про торги збанкрутілих латифундистів [2, 101].
Крім того, поміщики одержали право на розстрочку боргів до 20 півріч. Пеня ж із недоїмок анулювалася. Наступний, 1892 р. також був оголошений неврожайним, внаслідок чого усі раніше надані пільги, зокрема заборона торгів, залишалися в силі. Однак різноманітні пільги і відстрочки платежів не розв’язували проблеми заборгованості та наступного банкрутства великих землевласників. Вона лише відкладалася і затягувалася, затримуючи технічний прогрес і підвищення ефективності сільськогосподарського виробництва на підставі нових виробничих відносин західноєвропейського типу.
У 1894 р. царський уряд задумав чергову політичну акцію, пов’язану з ідеєю утвердження в дев’яти західних губерніях (включаючи Правобережну Україну) замість польського російського великого землеволодіння. Станом на 1907 р. за допомогою Дворянського банку тут було куплено 102 маєтки (424,5 тис. дес.), на що казна витратила 19,4 млн. крб. Одночасно з цією дорогою з фінансового боку акцією уряд і далі надавав дворянам все нові й нові пільги.
Та врешті-решт на початку XX ст. ресурси держбюджету вичерпалися (війна 1904-1905 p., революція 1905 р. тощо), внаслідок чого в березні 1906 р. уряд знову повернувся до видачі кредиту не готівкою, а заставними листами 4,5% і 5% вартості (за бажанням клієнта). Наслідком цілеспрямованої (всупереч економічній доцільності) діяльності ради банку, керованої міністром фінансів, була вкрай низька ефективність функціонування цього елітного банку. Без систематичної фінансової підтримки ця установа іпотечного кредиту давно зазнала б краху, особливо коли за вимогою ради об’єднаного дворянства 31.10.1907 р. у черговий раз платежі були розстрочені на 12 півріч. Фактично це, якщо говорити про українські губернії, таки мало місце, про бо свідчить передача в 1910 р. усіх справ Дворянського банку установам процвітаючого Селянського банку.
У роки столипінської аграрної реформи Урядові кола переконалися з необхідності відмови від станового характеру кредиту, про що свідчить жваве обговорення з 1910-1913 pp. програми створення замість Дворянського і Селянського єдиного державного сільськогосподарського банку. Однак початок Першої світової війни і наступні події не лади можливості реалізувати цю прогресивну з економічної точки зору ідею.
Отже, досить помітну роль в мобілізації дрібної земельної власності відігравав, як уже згадувалося, Селянський банк, який упродовж 1833-1915 pp. видав селянам України 113 682 позички. Це дало можливість купити з його допомогою 4 038 914 дес. Беручи до уваги загальну площу орної землі в 21 млн. дес., це була приблизно 1/5 усієї ріллі. Основну частину кредитів було надано індивідуальним землевласникам (81,7%). Друге місце за кількістю позичок посідали товариства, що створювалися для купівлі єдиним масивом поміщицьких земель (17,6%). Сільські громади використали всього 0,7% позичок, з допомогою яких було куплено 437 123 дес. (13,8%) усієї площі.
Найчастіше звертатися по допомогу до Селянського банку землероби Лівобережної України, де було видано 54 749 позичок. Дещо менше селян взяло кредити на Правобережжі – 43 459. Найменше позичок було видано на півдні України (15 474), що пояснюється головним чином порівняно низькими тут орендними цінами.
Якщо ж брати до уваги не одне лише селянське, а все землеволодіння, що було в торговому обігу, то операції Селянського банку значно поступалися не тільки акціонерним і приватним земельним банкам, а й Дворянському банку.
Загальна площа закладених земель становила по Україні в 1908 р. 13 737 дес., з яких 7 178,8 дес., або 52,3%, було закладено в акціонерних і приватних земельних банках. У Дворянському банку було закладено 5000,4 дес., або 36,4%. Питома вага Селянського банку була порівняно незначною – 11,3% (1557,8 дес.).
Найбільші площі земель закладалися в південних губерніях – 45%. Далі йде Правобережжя (32,1%) і, нарешті, Лівобережжя – 12,9%. Питома вага Дворянського банку становила 36,2% (290 068,8 дес.), а Селянського – 16,1% (128 624,3 дес.).
Що ж стосується Товариства взаємного кредиту, про яке згадувалося раніше, то в Україні нараховувалося 57 656 його членів, яким протягом 1908 р. було надано кредиту в сумі 64 603 крб. [2, 104].
Підбиваючи підсумки аналізу історії розвитку іпотечних відносин на теренах сучасної України, можна наголосити на величезному значенні діяльності земельних банків у кредитуванні сільськогосподарських товаровиробників, які у лихварів брали кредит на умовах 18-36% річних. Якщо ж іпотечний кредит неможливий без перетворення землі в товар, як того потребують апробовані століттями класичні ринкові відносини, то висновок очевидний: без реальної, а не паперової власності на землю сільське господарство не зможе одержати і ефективно використати життєво необхідні для нього кредити.
Іпотечне кредитування - правовідносини, що виникають з приводу набуття права вимоги іпотечного боргу за правочинами та іншими документами.
Іпотечний кредит – довгострокова позика, яка надається банком під заставу нерухомості або землі, з обов’язковою державною реєстрацією застави у Земельній книзі. Такий кредит діє у промисловості (під заставу будівель та споруд), сільського господарства (під заставу землі і споруд); у житловому будівництві (під заставу збудованого житла).
Іпотечний кредит має, як правило, чітке цільове призначення. Іпотечні позики в сучасних умовах найчастіше використовуються для фінансування придбання, побудови і перепланування житлових і виробничих приміщень, а також освоєння земельних ділянок. Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.
Суб'єктами іпотечного кредиту є:
- кредитори з іпотеки — іпотечні банки або спеціалізовані іпотечні компанії, а також універсальні комерційні банки;
- позичальники — юридичні та фізичні особи, які мають у власності об'єкти іпотеки.
Суб’єкти іпотеки:
- іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель;
- майновий поручитель - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов'язання іншої особи-боржника;
- іпотекодержатель - кредитор за основним зобов'язанням;
- боржник - іпотекодавець або інша особа, відповідальна перед іпотекодержателем за виконання основного зобов'язання;
Предметом іпотеки (заставою) є:
1. нерухоме майно, зареєстроване у встановленому порядку, як окремий виділений у натурі об’єкт права власності;
2. нерухоме майно, яке належить іпотекодавцю на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне чи комунальне підприємство;
3. об’єкти незавершеного будівництва;
4. нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору за умови, що іпотекодавець (позичальник) може документально підтвердити право на набуття у власність майна у майбутньому;
5. частина нерухомого майна після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на об’єкт нерухомості;
6. частина майна, яка не може бути виділена в натурі, але була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору.
У разі неповернення позики кредитор застосовує звернення – стягнення на предмет іпотеки, яке здійснюється шляхом продажу заставленого майна з публічних торгів спеціалізованими організаціями.
Переваги іпотеки:
-об’єкт нерухомості зберігає свої основні якості протягом тривалого періоду часу, що надає можливість отримання довгострокового кредиту;
-ціни на нерухомість у довгостроковій перспективі, як правило, зростають;
-при іпотеці забезпечується додатковий захист прав кредитора, шляхом державної реєстрації застави;
-відносна простота і доступність організації такого процесу та контролю за збереженням предмета застави.
Відповідно до статей 44, 45 Розділу VIII Закону України „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” та статті 27 Розділу V Закону України „Про іпотечні облігації” державний нагляд і регулювання іпотечного кредитування та емісії іпотечних цінних паперів здійснюють:
1) Національна комісія, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг;
2) Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку (ДКЦПФР);
3) Національний банк України (НБУ).
Державна іпотечна установа (ДІУ) створена відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 2004 року № 1330 "Деякі питання Державної іпотечної установи" з метою сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема шляхом рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які провадять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів) за рахунок коштів, отриманих від розміщення цінних паперів, та запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності.
Засновником та власником ДІУ є держава в особі Кабінету Міністрів України. Статутний капітал Установи дорівнює 100 млн. грн. Сьогодні його збільшено до 200 млн. грн.
Метою діяльності ДІУ є сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема, шляхом рефінансування іпотечних кредиторів – банків і небанківських фінансових установ, які провадять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів, а також запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності.
Сьогодні у світі існує 2 основні моделі іпотеки:
1.німецька (франко-скандинавська);
2.американська.
Основна відмінність між цими моделями полягає в тому, які саме джерела використовуються для фінансування іпотечних кредитів.
Відповідно до німецької моделі основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечних кредитів є система ощадних вкладень і лише 20% необхідних коштів залучається на фондовому ринку.
При застосуванні американської моделі переважаючим джерелом є фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресурси. Завдяки такому механізму в США формується 52% ресурсів, що спрямовуються на іпотечне кредитування.
Р – ціна придбаного житла на ринку;
Р1 – фактична вартість житла з урахуванням кредитного навантаження
Рис. 3.4. Німецька модель іпотечного кредитування
У Великобританії та Франції діє схожа з німецькою модель іпотечного кредитування – система житлових накопичень. Однак є і певні відмінності, а саме: іпотечний кредит у житлових ощадних касах чи товариствах можуть отримувати не лише вкладники, але й інші особи.
Дата добавления: 2014-12-19; просмотров: 96 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |