Читайте также:
|
В соответствии с ФЗ от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях», по концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать зафиксированное в этом соглашении недвижимое имущество (объект концессионного соглашения), право собственности на которое принадлежит (будет принадлежать) другой стороне (концеденту), а также осуществлять эксплуатацию объекта соглашения. Концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, определенный соглашением, права владения и пользования объектом недвижимости в целях коммерческой деятельности.
Концессионное соглашение выражает договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных ГК РФ. Объект концессионного соглашения, подлежащий реконструкции на момент заключения соглашения, должен находиться в собственности концедента и быть свободным от прав третьих лиц. Изменение целевого назначения реконструируемого объекта концессионного соглашения не допускается. Продукция и доходы, полученные концессионером в результате осуществления деятельности, определенной соглашением, принадлежат концессионеру на праве собственности.
Концессионер несет риск случайной гибели или повреждения объекта концессионного соглашения. Концессионным соглашением на него может быть возложена обязанность застраховать объект недвижимости за свой счет.
Концессионное соглашение может предусматривать предоставление концедентом во владение и в пользование концессионера имущества, принадлежащего концеденту на праве собственности, образующего единое целое с объектом концессионного соглашения. Имущество, созданное или приобретенное концессионером при исполнении соглашения, принадлежит ему на праве собственности. Концессионер несет расходы по исполнению обязательств по концессионному соглашению, осуществляет учет объекта соглашения на отдельном балансе и начисляет по нему амортизацию. Концессионеры вводят в эксплуатацию созданные или реконструированные объекты в порядке, установленном законодательством РФ.
В качестве сторон концессионного соглашения выступают:
· 1) концедент - Российская Федерация в лице Правительства РФ или уполномоченные им органы федеральной исполнительной власти либо органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления;
· 2) концессионер - индивидуальный предприниматель, отечественное или иностранное юридическое лицо либо действующие без образования юридического лица по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) два и более указанных юридических лица.
Концедент является владельцем участка земли, выделенного под строительство объекта Соглашения, а также является (или становится после ввода с эксплуатацию) собственником этого объекта. Концедент по отношению к концессионеру выступает в роли заказчика строительства (реконструкции) объекта, со-инвестора проекта и арендодателя участка земли. Концессионер выступает по отношению к концеденту в роли инвестора, застройщика/генерального подрядчика, арендатора участка земли, оператора объекта (эксплуатирующей организации).
Концессионным соглашением предусматривают плату, вносимую концессионером концеденту в период эксплуатации объекта концессионного соглашения. Размер концессионной платы, форма, порядок и сроки ее внесения устанавливаются в данном соглашении.
Концессионную плату можно осуществлять в форме:
· определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно в бюджетный фонд соответствующего уровня;
· установленной доли продукции или доходов, полученных концессионером в результате осуществления деятельности по концессионному соглашению;
· передачи концеденту в собственность имущества, находящегося в собственности концессионера;
· смешанного (комбинированного) способа внесения концессионной платы.
Концессионное соглашение должно содержать следующие существенные условия:
· 1) обязательства концессионера по созданию и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения, соблюдение сроков его создания и (или) реконструкции;
· 2) обязательства концессионера по проведению деятельности, предусмотренной соглашением;
· 3) срок действия концессионного соглашения;
· 4) состав и описание объекта соглашения;
· 5) порядок предоставления концессионеру земельного участка для осуществления деятельности, определенной соглашением;
· 6) цели и срок использования (эксплуатации) объекта соглашения и др.
Конкурс на право заключения концессионного соглашения может быть:
· открытым - заявки на участие в данном конкурсе могут представлять любые лица;
· закрытым - заявки на участие в конкурсе могут представлять лица, которым направлены приглашения принять участие в таком конкурсе исходя из решения о заключении концессионного соглашения.
Правительством РФ может быть определен официальный сайт в сети Интернет, на котором размещают информацию о проведении всех открытых конкурсов. Решение о заключении концессионного соглашения принимает концедент.
Прекращается концессионное соглашение, если истек срок его действия, либо в случае его расторжения. Расторгнуть концессионный договор можно на основании решения суда или по соглашению сторон.
ВОПРОС 12
объект незавершенного строительства
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" были внесены изменения в ст. 130 ГК РФ, и в перечень недвижимого имущества был включен объект незавершенного строительства.
Легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет.
Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.1994 N ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.
Т. О. понятие объекта незавершенного строительства, как дают его многие авторы звучит следующим образом: Объекты незавершённого строительства — объекты, строительство которых приостановлено, в основном, из-за отсутствия финансовых средств и материально-технического обеспечения.
Указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта. В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершённого строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
Незавершенное строительство носит временный характер
объекту незавершенного строительства присущ ряд признаков:
1 объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу. (ст. 130 ГК) Во-первых, из-за его связи посредством фундамента с земельным участком, на котором он строится. Во-вторых, объект незавершенного строительства включен в перечень объектов, которые подлежат государственной регистрации - правовой аспект.
2. Новосоздаваемый объект недвижимости, который возникает впервые, т. е. строится (создается) в процессе строительства с помощью строительных материалов с определенной целью и для удовлетворения определенных нужд (проживание, осуществление производственной или другой деятельности).
3. Капитальный характер построенного сооружения - объект, который строится, должен быть рассчитан на длинный период эксплуатации, образовывая хозяйственное и технически единое целое с земельным участком, и отделен от близлежащих построек.
4. Незавершенность объекта недвижимости - отсутствие стопроцентной готовности объекта недвижимости, как следствие, невозможность быть введенным в эксплуатацию и государственно зарегистрированным.
5. Соблюдение порядка строительства.
6. Невозможность эксплуатации объекта недвижимости - указанный объект не может в полной мере использоваться согласно цели, с которой он строится, так как он не принят в эксплуатацию. Отсутствует акт о введении объекта в эксплуатацию, дата подписания которого является датой введения объекта в эксплуатацию. Как следствие объект не может использоваться по назначению.
7. Продолжительность во времени - есть две составляющих строительства: его начало и конец. Объект незавершенного строительства, безусловно, имеет начало, но не имеет конца, так как строительство такого объекта или прекращено, или он не сдан в эксплуатацию, или не зарегистрирован в установленном законом порядке.
(разграничение между объектом незавершенного строительства и самовольной постройки.)
А.Г. Щербинин выделяет весьма признак, обсуждаемый учеными и практиками, - " объект строительства, на строительство которого получены все необходимые согласования ". Он считает, что при отсутствии необходимых согласований объект незавершенного строительства согласно ст. 222 ГК будет являться самовольной постройкой. Согласно точке зрения Е.А. Суханова: "самовольно построенный объект, даже будучи тесно связанным с землей, не будет признан недвижимостью и не может стать объектом имущественного оборота". Эту позицию автор обосновывает тем, что "недвижимость (как и движимое имущество) представляет собой юридическую, а не физическую (техническую) категорию", исходя из этого самовольная постройка не будет являться объектом гражданских прав, так как в отношении его невозможна государственная регистрация, в отличии от объекта незавершенного строительства.
21 июля 1997 года принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В п. 2 ст. 25 данного Закона объект незавершенного строительства представлен как "объект недвижимого имущества". Впервые объект незавершенного строительства законодательным актом прямо признан недвижимостью. Правда, в Законе не был однозначно определен момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимости.
в Информационном письме от 13 ноября 1997 года N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" Высший Арбитражный Суд РФ не стал увязывать возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, суд (п. 7 Информационного письма) определил как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба.
Возникновение и прекращение.
установление момента, с которого тот или иной объект можно рассматривать в качестве объекта незавершенного строительства:
В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) документом, который удостоверяет выполнение строительства, объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. То есть с точки зрения градостроительного законодательства объект капитального строительства является объектом незавершенного строительства до момента выдачи разрешения на ввод его в эксплуатацию.
для установления момента возникновения объекта незавершенного строительства необходимо наличие особого юридического состава, который помимо приобретения объектом прочной связи с земельным участком включает также факт постановки объекта на кадастровый учет в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"
Таким образом, до постановки на кадастровый учет тот или иной объект недвижимости может обладать свойствами объекта незавершенного строительства, однако именно факт внесения сведений о нем в соответствующий раздел государственного кадастра недвижимости должен рассматриваться в качестве юридического акта признания и подтверждения государством (в лице соответствующего его органа) приобретения объектом статуса недвижимого имущества, а также возможности вовлечения такого имущества в гражданский оборот в качестве объекта гражданских прав.
правового регулирования гражданского оборота объектов незавершенного строительства является определение момента, в который объект незавершенного строительства перестает быть таковым. именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с п. 1 ст. 55 ГрК РФ является документом, который удостоверяет выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Таким образом, с момента выдачи разрешения на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию он приобретает статус завершенного строительством объекта (здания, сооружения) и в отношении его устанавливается соответствующий правовой режим.
Дата добавления: 2015-01-30; просмотров: 168 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |