Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Оценка эффективности использования и степени освоения земель города

Эффективность использования земель - это рациональность, оптимальность размещения на городских землях разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов города, а также сочетания общегородских и местных интересов землепользования. Чем выше эффективность использования городских земель, тем выше отдача от них в интересах горожан.

Выделяют три частных подхода для оценки эффективности использования городских земель:

Земельный;

Градостроительный;

Природоохранный.

При реализации первого подхода эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; при реализации второго - созданием пространственных условий для максимального развития городской застройки; при реализации третьего - максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и экологического равновесия, обеспечивающего здоровье населения.

Такие критерии оценки эффективности использования городских земель подразделяют на общесистемные (характеризуют соответствие использования земель интересам города) и локальные (характеризуют степень соответствия использования конкретного участка его целевому назначению).

Городские земли представляют собой особую категорию. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

· интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

· размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

· цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;

· цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;

· цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

· цена за лот - применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;

· цена за единицу плотности — соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом, и степень их освоения служит стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка. В первую очередь, необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.

Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач:

· формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее качества;

· формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционной строительной политики;

· анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды, оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды;

· определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

· проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

· оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель. Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.