Читайте также:
|
Затратный подход оценки недвижимости.
Затратный подход к оценке недвижимости — это метод оценки стоимости на основе определения затрат по приобретению свободного участка под постройку и строительство зданий и других сооружений, необходимых для того, чтобы создать стоимость равной полезности. Затраты рассчитывают на конкретную дату. Обычно в экономике недвижимости принято считать, что это затраты на аренду земельного участка и на проводимые на нем улучшения.
Для земель сельскохозяйственного назначения затратный метод предполагает расчет затрат на их освоение с нулевого уровня. Однако такой метод к земле практически неприменим, а используется для оценки искусственных объектов, созданных человеком.
Затратный метод называют также затратным подходом к оценке недвижимости на основе суммирования затрат. Суть подхода состоит в том, что стоимость недвижимости определяют суммой затрат:
а) на приобретение земельного участка;б) на благоустройство земельного участка и подготовку его к застройке;в) на строительство объектов оценки (зданий, сооружений). Затратный подход практически не используют для уникальныхобъектов, но он является приоритетным при недостаточном развитии рынка недвижимости, в том числе сельскохозяйственной.
Затраты на строительство объекта недвижимости могут служить базой для определения рыночной стоимости, но не совпадают с ней и используются при согласовании результатов при выведении окончательной стоимости объекта на основе трех подходов: затратного, сравнительного, доходного.Затратный подход используют при:1технико-экономическом анализе нового строительства;2определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли; 3реконструкции зданий и сооружений;4оценке недвижимости на «пассивных рынках»;5оценке недвижимости для налогообложения;6оценке для целей страхования;
7оценке объектов специального назначения;8оценке последствий стихийных бедствий.
Качественная и количественная характеристика объектов нед-ти
Параметры (характеристики)
Сегмент рынка (1.рынок земельных участков; 2.Жилье; 3.коммерческая недв-ть; 4.производствен.помещения).
Текущее использование (1.Многоквартирный дом, 2.магазин, 3 офис, 4 склад, 5 кафе)
Юридическое описание (1.Оценка, 2. Сделка, 3.предложение, 4. спрос)
Район
Адрес
Право собственности (1.Полное право собственности2.право аренды 3.иное)
Здание: Год постройки; Год последнего капитального ремонта здания; Число этажей; Общая площадь;
Техническое состояние (1.хорошее (износ 20%), 2.удовлетворительное(21-40) 3.неуд.(41-60%). 4. Ветхое(61-80) 5.негодное(более80). 6.незавершенное строит-во.)
Фундаменты (Железобетонные, бетонный, кирпичные, деревянные)
Стены (Кирпичные; крупноблочные; крупнопанельные; деревянные; металлические.)
Перекрытия (Железобетонные; металлические с деревян.заполнениями.)
Кровля (Из железа оценкованного; керамической черепицы.)
Коммунальные услуги (Холодная и горячая вода, канализация, газ, центральное отопление, телефон, интернет, электроснабжение).
Дополнительные постройки
Помещения
Размещение в здании (1.Этаж. 2 подвал. 3 пристроенная часть.)
Отделка (1 «евростандарт».2 сделан косметический ремонт. 3 требуется ремонт.)
Вход (1 с улицы. 2 со двора.)
Вид из окна (1.На улицу. 2 во двор.)
Описание местоположения объекта
Характеристика (Значение): - Местонахождение объекта; - Время проезда до центра: а)на общественном транспорте; б) на личном транспорте
- Расстояние до остановок общественного транспорта;
- Расстояние до: =ближайшего города; =Ж/д станции
Ближайшее окружение
Параметры (Характеристика)
Типичное используемое окружение (1жилье. 2админ.здания. 3коммерческие. 4промышленное.)
Основной тип застройки (1 отдельно стоящие здания.2микрорайон)
Основной тип зданий (1 кирпичные. 2 блочные. 3 крупнопанельные. 4смешанные.)
Качество застройки (1 старый фонд(до 1917г.) 2.здания постройки 1918-1957гг.3 новые постройки с80х.)
Полнота застройки (1 менее 25%. 2 25-70%. 3 свыше 75%)
Этажность постройки (1многоэтажные. 2малоэтажные. 3смешанные.)
Социальная инфраструктура (1 рабочие места. 2 учеб.заведения. 3 п/п(торговли, общепит) 4 учреждения. 5 историч.и культурные памятники. 6зоны отдыха.)
Благоустройство территорий (Земел.насаждения, детские площадки, гараж или автостоянка, освещение.)
Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 122 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |