Читайте также:
|
Рынок недвижимости- это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.
Предмет оценки – это полезность потребительская ценность, способность удовлетворить потребности владельца, собственника, пользователя недвижимости. Объект оценки- имущество, предъявленное к оценке.Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулир-ся ФЗ «об оценочной деятельности в РФ» № 135.
Оценка – это научно – обоснованное мнение эксперта о стоимости оцениваемого объекта. Оценка недвижимости – это особая сфера профессион. деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания методов и принципов оценки, свободной ориентации на рынке недв-ти, знания состояния и тенденции спроса и предложения на различных сегментах рынка.
Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.
Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают: 1.1. Цель оценки. 1 2. Вид определяемой стоимости. 1.3. Установление оцениваемых имущественных прав. 1.4. Дата проведения оценки.
2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки. 2.1. График работ по оценке. 2.2. Источники информации. 2.3. Выбор методов оценки. 2.4. Затраты на проведение оценки.
2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки. 2.6. Составление договора на оценку.
3 этап сбор и обработка информации, касающейся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайшего окружения с учетом всех факторов, влияющих на оценочную стоимость объекта недвижимости. Источниками информации могут быть периодические издания, специализированные базы данных, государственные и муниципальные органы, осуществляющие регистрацию прав недвижимости, другие оценщики. Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Собранная информация анализируется, вносятся необходимые и обоснованные корректировки, уточняющие и дополняющие данные.
На этапе определения варианта наилучшего использования объекта недвижимости, оценщик определяет такое направление использования собственности, которое юридически разрешено, экономически целесообразно и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемой недвижимости. Данный вариант рассматривается, если оценивается рыночная стоимость недвижимости. Этот этап включает: 4.1. Анализ земельного участка как условно свободного. 4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.
Основным этапом процесса оценки недвижимости является собственно оценивание – оценка стоимости объекта на основе трех классических оценочных подходов, к которым относятся сравнительный (рыночный), затратный и доходный подходы.
Рыночный подход основан на сопоставлении (сравнении) оцениваемого объекта недвижимости и аналогичных ему по своим свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке.
В затратном подходе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа – снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.
В основе доходного подхода лежит представление о стоимости объекта как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при рациональном использовании может принести в будущем.
Следующим этапом процесса оценки является согласование результатов оценки (с учетом весовых коэффициентов) – он включает в себя: 6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.
6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации. 6.3. Выведение итоговой величины стоимости.
Заключительным этапом является составление отчета об оценке
Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 45 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |