Читайте также:
|
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Доходный подход помогает инвестору учитывать ожидаемый инвестиционный доход, поэтому его нужно применять при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость, при анализе целесообразности инвестирования.
Доходный подход, в отличие от сравнительного и затратного подходов, отражает представление инвестора о недвижимом имуществе как об источнике получения реального дохода. Результаты, которые будут получены на основе доходного подхода, являются значимыми при оценке объектов, приносящих доход: складских и офисных помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.
Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.
Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных. Однако существуют и другие:
1) необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (процесс получения наиболее точной оценки будущего дохода затрудняется, так как в России сложилась устойчивая экономическая ситуация и вероятность неточного прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода);
2) влияние факторов риска на прогнозируемый доход (чтобы определить текущую стоимость, нужно учесть возможный риск, который связан с получением в будущем дохода от владения недвижимым имуществом, а величина возможного риска в россий-ских условиях значительна, и эти факторы повлияют на точность получаемого результата оценки недвижимости);
3) проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов
4) стоимостная оценка дохода (в случае оценки недвижимости, имеющей удобства, и уникальных объектов стоимостная оценка выгод существенно затруднена из-за частого изменения цен).
5) Методы доходного подхода допускают внесение в анализ определенного элемента необъективности. Поскольку некоторые из этих методов довольно сложны, аналитик, ориентированный на достижение конкретной цели, может слегка подтасовать особенно чувствительные экономические переменные таким образом, чтобы иметь возможность манипулировать результатами анализа или повлиять на них иным образом.
6) Методы доходного подхода допускают возможность двойного счета, то есть, завышение стоимости нематериальных активов.
7)Методы доходного подхода допускают возможности совершения непреднамеренных ошибок, а также заранее обозначенных нечестных манипуляций
Применение доходного подхода важно не только для инвесторов, но и для прочих участников процесса финансирования недвижимости, потому что он позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход. Но нестабильность российской экономики увеличивает неточность прогнозов о доходах недвижимости. Риск вложений в недвижимость, который характеризуется значительной долгосрочностью и стимулирует к вложению финансовых ресурсов в другие направления инвестирования, достаточно велик. Правильное применение доходного подхода позволит инвестору принимать достаточно обоснованные и точные решения относительно финансирования инвестиций в недвижимость.
Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 104 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |