|
Читайте также: |
Недвижимость, являясь существенной составляющей национального богатства страны, для каждого отдельного собственника служит экономическим благом, специфическим товаром или источником дохода.
В экономике недвижимости широко используют понятие капитализированного дохода. При доходном подходе к оценке стоимости исходят из предположения, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые можно получить отданной недвижимости, незастроенного земельного участка, имущественного комплекса, бизнеса.
Инвестор (покупатель) приобретает недвижимость сегодня в обмен на возможность и право получить в будущем доход от сдачи ее в аренду или перепродажи при благоприятной рыночной ситуации. В основе этой позиции лежит принцип ожидания. Метод также базируется на принципах спроса и предложения, замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования.
Рассматриваемый метод оценки используют лишь при доходной недвижимости, т. е. если цель владения не потребительская, а получение дохода. Доходный метод оценки базируется на теории инвестиций, ис-пользовании прямой капитализации доходов и дисконтировании денежных потоков. В условиях развитого рынка он позволяет получить достаточно точный результат.
В условиях неразвитости рынка, отсутствия спроса на производственную недвижимость растениеводства и животноводства, возможности земли приносить доход этот метод наиболее применим для с/х..
Для доходного подхода к оценке недвижимости основными понятийными категориями являются: чистый операционный доход, валовой доход (потенциальный и эффективный), операционные расходы, капитализация доходов, коэффициент капитализации, дисконтирование денежных потоков, техника остатка, резервы и некоторые другие.
Чистый операционный доход (ЧОД) — важнейшая категория, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость объекта недвижимости. Методика расчёта:
1.Определяют потенциальный валовой доход (ПВД). Это максимальный доход, который в состоянии принести оцениваемый объект недвижимости за год при условии его полной загрузки. Это расчетный прогнозируемый показатель. На оцениваемом объекте с/х назначения это ожидаемая сумма дохода от основного вида деятельности.
2.Определяют эффективный валовой доход (ЭВД), называемый также действительным. Для этого из ПВД вычитают потери из-за недоиспользования объекта (неполная загруженность помещений, потери при сборе арендной платы, потери при смене арендатора и др.). Возможны и добавления прироста дохода от объекта за счет какой-либо дополнительной предпринимательской деятельности на его территории.
3.Определяют операционные расходы — затраты, необходимые для обеспечения функциональной пригодности объекта. Они делятся на два вида: условно-постоянные, не зависящие от степени загруженности объекта и интенсивности его эксплуатации (налог на имущество, страховые взносы и др.), и условно-переменные (эксплуатационные) (расходы по содержанию недвижимости).
При оценке недвижимости методом капитализации дохода эксперты-оценщики наряду с постоянными и операционными (эксплуатационными) расходами учитывают так называемые резервы - редко производимые расходы. Это затраты на содержание тех элементов недвижимого объекта (здания), срок службы которых меньше срока службы самого здания.
4. Вычитают перечисленные условно-постоянные и эксплуатационные издержки, а также резервы из эффективного (действительного) валового дохода и получают расчётную величину чистого операционного дохода. Его корректируют исходя из индивидуальных характеристик оцениваемого объекта.
5. Последний параметр, необходимый для уточнения оценки - коэффициент капитализации. Он используется для преобразования чистого операционного дохода в стоимость объекта.
Все перечисленные категории применяются при оценке недвижимости методами прямой капитализации и дисконтирования денежных доходов.
Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 98 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |