Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Методы расчета затрат на новое строительство улучшений.

Расчет затрат на новое строительство оцениваемых улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точно представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, однако для старых зданий такой расчет практически невозможен вследствие отсутствия или сложности поиска аналогичных устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства.

Затраты разделяют на прямые и косвенные. Прямые затраты — это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные затраты возникают в ходе.строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении. В процессе оценки они могут определяться коэффициентом к прямым затратам.

Стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта оценки рассчитывают, как правило, одним из следующих методов: сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов и количественного анализа.

Метод сравнительной стоимости единицы — оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Заключается в перемножении затрат на единицу сравнения. При определении затрат на строительство с применением укрупненных сметных норм используются удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам здании и сооружении в базисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемые на основании ежеквартальных цен на ресурсы и другие укрупнённые проектные стоимости объектов

Метод стоимости укрупненных элементов — оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания — поэлементные затраты. Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части, включая расходы на их установку в строящемся здании. При оценке жилого здания могут быть выделены затраты по следующим направлениям: составление сметы, подготовка и проверка планов строительства, работы по подготовке участка под строительство, земляные работы возведение фундамента, внутренние стены, потолок, водосточные трубы, лестницы, двери, окна, подведение воды, система труб, слесарно- водопроводные работы, электропроводка, окраска и" др.

Метод количественного анализа — оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Стоимость строительства определяется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения. При этом необходимо учитывать и косвенные и прямые затраты. Применение метода требует составления перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика.

- Ошибки при применении метода количественного анализа могут возникать вследствие неправильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки. В целом, количественный анализ всех компонентов здания даёт наиболее точные расчеты затрат. Однако метод очень трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для установки каждого элемент та трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков.