Читайте также:
|
Под «ипотекой» понимают залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права, начиная со времен Древней Гре-ции и Древнего Рима.
По утверждениям историков, первое упоминание об ипотеке относится к VI в. до н. э. В Греции под ипотекой подра-зумевалась ответственность должника кредитору определенными земельными владениями. На границе земельной территории, принадлежащей должнику, при оформлении обязательства ставился столб, получивший название «ипотека». На нем отмечались долги собственника земли. Позднее столбы заменили особые книги, которые назывались «ипотечными». Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права, в котором было выработано несколько форм вещных обеспечений, ставших фундаментом для последующего развития института залога.
Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к периоду XIII—XIV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце XIV или начале XV в. в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания — личным появляется взыскание имущественное. В конце XVII в. в России складывается система ипотечного кредитования дворянства под залог усадеб и поместий. К концу XVIII в. в России в связи с возрастающим спросом на ссуды, поглотившие произведенные до этого вклады, начинается выпуск новых ценных бумаг — ипотечных облигаций. В конце XIX — начале XX вв. активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, которые собирался приобрести ссудополучатель. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и способствовали наделению обедневших крестьян землей. С 1922 по 1961 г. в России действовал Гражданский кодекс РСФСР, ст. 85 которого определяла залог как право требования, которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества (без разделения на движимое и недвижимое). Впервые в постсоветское время понятие «ипотека» было введено в 1992 г. Законом Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств. В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона— залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право полу-чить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом.
С введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «закладная» как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага.
Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Ипотечный кредит— это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.
Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупа-телей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату.
Развитие системы ипотечного кредитования — основное направление устранения наблюдаемого дисбаланса высокой стоимости недвижимости и финансовых возможностей большей части населения. Именно за счет ипотеки финансируется большинство операций с недвижимостью во многих странах.
26. Основные методы оценки объектов недвижимости
Доходный подход. -заключается в пересчете потоков будущих доходов от объекта недвижимости в их текущую стоимость. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью.
Методы доходного подхода:
Доходный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода капитализации: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Формула исчисления стоимости по методу прямой капитализации: ожидаемый чистый годовой доход/коэффициент капитализации=стоимость объекта недвижимости. Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер. В соответствии с этим методом при определении стоимости недвижимости оценщик должен решить, две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.
Стоимость объекта недвижимости по данному методу равна сумме текущих стоимостей будущих доходов, включая доход от его будущей перепродажи (реверсии).
Затратный подход- это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта с учетом накопленного им износа.Износ- это утрата полезности снижения стоимости объекта недвижимости под действием различных причин.
При затратном походе выполняют след операции:
1.определяют стоимость замещения,
2.производят расчет всех видов износа по оцениваемой недвижимости.
Стоимость нового строительства рассчитывают след методами:
1. метод сравнительной стоимости единицы - это оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Стоимость строительства объекта рассчитывают по формуле: стоимость нового строительства=прямые издержки+косвенные изд+прибыль предпринимателя..2. метод стоимости укрупненных документов - это оценка объекта на основе суммирования затрат на создание его основных элементов. 3. метод количественного анализа – это оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводства. Метод заключается в суммировании всех затрат на возведение или установку составных частей строения подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента учета косвенных накладных расходов и прибыли застройщика.
Методы оценки физического износа объектов недвижимости:
1. экспертный метод - основан на использовании данных об износе полученных экспертным путем.
2. метод снижения потребительских свойств -это основные показатели характеризующие функциональные назначения эксплуатационные свойства, а так же экономичность.
Сравнительный подход – совокупность м-дов оценки ст-ти, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами в отношении кот-х имеется инфо оценок сделак с ними. Различия м/д сравниваемыми объектами сглаж-ся в процессе проведения соотв-щей корректировки данных
Последовательность действий: 1.изучение рынка 2 сбор и проверка достоверности инфо о предлагаемых на продажу иди недавно проданных аналогов объекта оценки 3 сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки 4 корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки. 5.устаноаление ст-ти объекта оценки. Основные м-ды расчета корректировок: 1 парный анализ продаж - на основе подбора пары продаж имеющих только 1 отличие. 2.статистический ан-з - применение матем-их методов и регрессионного анализа для обработки массива данных 3. аи-э тенденций выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого кол-ва данных о продажах с разными параметрами. 4 ан-з затрат - учет затрат на воспроизводство элемента объекта. 5 относительный сравнительный ан-з ан-з сопоставимых продаж для определении относительных корректировок 6 Распределительный ан-з - ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом раду 7. Индивидуальные опросы – опросы профессионалов (экспертов) для исползования в качестве вторичной информации при проведении корректировки.
Дата добавления: 2014-12-18; просмотров: 35 | Поможем написать вашу работу | Нарушение авторских прав |