Главная страница | Контакты | Случайная страница Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Метод прямой капитализации.

Метод прямой капитализации более простой для расчетов,но характеризуется статистичностью, привязкой к одному году, зависимостью результатов оценки от правильного выбора и расчета чистого дохода и коэффициента капитализации.

V= NQJ/R,

гае NQJ— чистый операнионный доход, руб.; R — ставка капитализации.

Метод прямой капитализации используют, если прогнозируются постоянные доходы.

Используют несколько методов расчета ставки коэффициента капитализации, из которых чаше всего применяют метод прямого сопоставления, метод связанных инвестиций, метод Эллвуда, кумулятивный метод.

Прямое сопоставление заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектами-аналогами, исходя из предположения, что у них одинаковые ставки капитализации.

Метод связанных инвестиций заключается в установлении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составляющих частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. При этом общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного капитала, а также рыночным требованиям на доход заемного капитала (ипотечный кредит).

Ставка капитализации на собственный капитал состоит из нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала.

Отработана схема реализации метода связанных инвестиций и определения общей ставки капитализации.

1. Составляющая заемного капитала

Сзк =Кkp*Зк, где К^ — ипотечная постоянная; — заемный капитал.

2. Составляющая собственного капитала

Сск=Ксоб(1 — Зк),

где Ксоб — ставка капитализации собственного капитала; (1 — Зк) — доля собственного капитала.

3. Общая ставка

Кобщ =Ккр+Ксоб

Исходя из этого, при известной ипотечной постоянной и ставке капитализации на собственный капитал общую ставку (Кобщ) можно определить методом связанных инвестиций по формуле

Кобщ=О*Ккр+(1-О)*Ксоб

, где О — отношение величины кредита к стоимости недвижимости (инвестиций).

Например, кредитная доля в инвестициях 60 %, ипотечная постоянная 0,15, ставка капитализации собственного капитала 12 %. При этих условиях общая ставка капитализации составит:

Кобщ = (0,6 • 0,15) + (1 - 0,6) • 0,12 = 0,1380, или 14 %.

Метод Эллвуда — модифицированный метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала. В нем учитывается продолжительностъ периода капитальных вложений и изменение стоимости объекта оценки по годам прогнозного времени. Американский специалист по оценке стоимости имущества Эллвуд вывел формулу определения обшей ставки капитализации чистого операционного дохода, включил в эту формулу параметры увеличения и уменьшения стоимости имущества за прогнозируемый период. Для облегчения использования предложенной им формулы разработал специальные таблицы.

Кумулятивный (суммарный) метод учитывает в ставке капитализации соответствующие поправки на риски, связанные с вложением инвестиций, неэффективным управлением, низкой ликвидностью и др. Кумулятивный метод определяется как метод суммирования составных частей ставки. Эти составные части следующие:

1) безрисковая доля, точнее, менее рисковая (базовая);

2) ставка компенсации за риск;

3) ставка компенсации за низкую ликвидность;

4) инвестиционный менеджмент.

Если известны все четыре составляющие ставки, то после суммирования получается общая ставка. В качестве безрисковой (менее рисковой) может приниматься ставка рефинансирования Центрального банка РФ или ставки по вкладам Сбербанка.